【RS49】青州市义乌小商品市场项目可行性立项申报材料.doc文档 ㊣ 精品文档 值得下载

调研所得资料青州市城市发展总体规划方案编制工作概况通过对该项目的基本概况进行调查了解实地考察，并结合青州市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。

在此基础上，对该项目建设的必要性建设规模建设条件技术方案投资估算资金筹措项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。

项目定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，经营定位青州市区域性商业核心，富有城市气质的景观商业街区。

集大型品牌时尚家居餐饮娱乐特色服务四大业态主题为体的时尚商业街区。

档次定位本项目以先进的设计理念科学完善的配套设施高度人性化的管理服务，在此定位为城区，集购多功能消费于体多业态经营于身的大型现代商业中心。

将建设成为胶东商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。

客户目标定位以国内外高新科技及名特优产品销售商家为主体，吸引青州市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。

项目建设目标加速青州市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据以人为本，服务社会的的设计理念，项目将建成青州市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。

既适合商业娱乐中心发展又满足日常所需的要求。

并加强能源节约和环境可持续性发展。

价格定位按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。

经营方式依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。

借以繁荣经济降低经营风险加快资金回笼，提升项目档次品位，提高销售率。

项目概况及结论项目概况建设理由由于本项目建设地点在青州市用地位置东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线，而项目主要以国内名特优产品销售商家与特色小商品为主体，以青州市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。

所以，国家和青州市的经济状况是指导该项目的关键所在。

年国内经济回眸年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。

国民经济总体呈现增长速度较快经济效益较好价格涨幅较低群众受惠较多的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。

初步核算，全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，加快个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

分季度看，四个季度国内生产总值分别增长和。

第季度第二季度第三季度第四季度去年国内生产总值今年国内生产总值固定资产投资增长较快，增幅回落。

全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长，回落个百分点。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长，回落个百分点月份亿元，增长农村固定资产投资增长。

全年国内生产总值亿元第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元比上年增长，加快增长增长增长比上年增长农村固定资产投资城镇固定资产投资国内消费市场活跃，增速加快。

全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长，加快个百分点月份亿元，增长。

其中，城市消费品零售额增长农村消费品零售额增长。

石油及制品类增长，汽车类增长，建筑及装潢材料类增长，通讯器材类增长。

比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长，城市消费品零售额农村消费品零售额石油及制品类汽车类建筑及装潢材料类通讯器材类对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。

全年进出口总额亿美元，比上年增长，加快个百分点。

全年实际使用外商直接投资金额亿美元，比上年增长。

年末国家外汇储备亿美元，比上年末增加亿美元。

价格总水平基本稳定，进出口总额外商直接投资国家外汇储备进出口总额外商直接投资国家外汇储备房价涨幅仍然偏高。

全年居民消费价格上涨，涨幅比上年回落个百分点月份上涨，城市和农村均上涨。

项目建设规模项目总占地面积约亩，规划建筑面积万余平方米，其中商业配套住宅公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。

建筑形式为高层小高层及商业裙房结构形式框架剪力墙。

项目选址及建设条件该项目地处青州市，地块呈梯形地带，地势平坦。

规划设计要求用地条件用地面积亩用地位置东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线。

总体布局要求该地块为商业住宅用地，内部建筑以小高层和多层为主，可采用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上应体现出以人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设施，应严格遵守国家和地方规范。

规划控制性指标用地性质商业金融道路用地公共服务设施用地建筑密度容积率控制高度建筑间距要求满足消防防火要求侧间距米绿地率公共绿地汽车自行车位按规范要求出入口方向及位置南北公共建筑配套设施公厕垃圾中转站按规范要求设置其中公厕，垃圾中转站退规划用地红线要求东侧后退工业路红线米红线米西侧后退铁道红线米红线米南侧保留现状东街，满足消防防火间距北侧保留现状尧王山路，满足效仿防火间距建筑设计要求建筑功能以商业为主，应有公共服务设施等配套功能，可以设市政设施等附属功能。

总建筑面积控制在万平方米以内，其中附属建筑占平方米以内。

建筑层数以中高层为主，按建筑面积计，低层占，多层占，高层占，高层最高不超过层。

建筑正立面应朝南，与本建设项目周围的建筑相致。

主体建筑应布置在用地的北侧。

建筑层顶进行绿化或美化设计。

按地震烈度六度进行防震设计。

应设置建筑面积为按规范设计平方米平战结合的人防地下室，平时用途可用为地下室。

凡需配备烟囱水泵房加压水池配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。

投资估算及资金筹措项目总投资，万元不含土地价。

其中，自筹资金，万元。

项目实施进度预计年月开工，年月竣工。

工期为个月。

经济效益分析经测算，项目建成后，可实现销售收入，万元利润总额，万元项目投资回收期税后年含两年建设期财务内部收益率全部投资所得税后财务净现值，万元全部投资所得税后。

并持有资产价值约万元。

主要技术经济指标详见附表本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项目建设是可行的。

第二章项目建设的必要性区域概况该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻汽车客运站，是青州市交通集散地东临工业路，此路段是青州市的主要南北通路青州位于山东半岛中部，北纬度分至度分，东经度分至度分，为温带气候。

西接淄博市临淄区，东临昌乐县，北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。

青其南为沂蒙山区，其北为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。

青州境内河网密布。

面积平方公里，人口万。

石灰石和铁矿石的储量较大。

青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南，东距青岛。

另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。

公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。

另有国道，济青公路和羊临公路等。

是潍坊西部的交通枢纽。

城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如画。

云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。

山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。

山上多摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。

其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石窟。

青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。

上古为东夷之地。

至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。

周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。

历春秋战国之世，均为齐属。

西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。

东汉州名，辖郡国十，县六十五。

治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。

辖境相当于今山东临南以东的北部地区。

西晋怀帝永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。

东晋安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯个作为朝代首都的地方。

后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。

促进社会经济发展，加速城市化进从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场家。

在建的有中都财富广场和青都国际步行街。

青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。

而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。

经营环境极差。

如果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。

商品可比性较弱。

给销售带来瓶颈，制约人们消费。

青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。

高档写字楼市场也比较空白。

个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。

而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。

这样给外来商业者创业者增加了投入资金。

严重制约青州的经济发展。

青州商业服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。

走精品之路，创龙头商业是本项目开发的目标和机遇。

从本项目所处的特定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。

综合以上情况，本项目建设是必要的。

第三章市场需求预测市场预测现有市场需求据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族万人。

近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。

年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。

其中，第产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。

经济结构逐步改善，增长质量进步提高。

三次产业结构为∶∶。

地方财政般预算收入完成亿元，为年预算的，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同比增长规