图安保主管工作流程图班长日检查工作流程图样板房安保员岗位工作流程图侧门岗安保员工作流程图巡楼安保员操作流程图业主搬迁操作流程图外来人员出入管理流程图消防应急方案出来流程图突发事件处理流程图安保工作重大事项处置流程图电梯困人处理流程图意外停电处理流程图意外停水处理流程图意外停气处理流程图管理处火灾处理流程图车库场岗位工作流程图车库场收缴费管理流程图车库场异常情况处置流程图车辆冲卡处理流程图可疑车辆出场处置流程图清洁绿化工作流程图清洁管理流程图清洁不合格处理流程图绿化管理流程图绿化不合格处理流程图清洁绿化主管检查流程图工程工作管理流程图基础设施和工作环境管理流程图机电设备管理流程图业主报修接待处理流程图消防报警信号处理流程图电梯故障处理流程图恒压变频生活供水系统操作流程图低压变配电设备维修保养流程图新接楼宇入伙管理流程图业主入伙手续办理流程图房屋装修管理流程图物业接管验收流程图业主看房收楼流程图编号版号状态发放号中海物业管理有限公司南京公司工作流程图编制物业管理部日期年月日审核质量管理部日期年月日批准日期文件受控章责任部门物业管理部声明未经许可，不得翻印。

年月日发布年月日实施中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题物业管理服务流程图页数第页共页顾客需求投标中标编制评审标书招投标文件非招标文件非常规设计开发新接物业策划编制管理计划组建管理处签约编制评审合同审批实施小区标识管理人员和培训管理房屋装修管理监视测量装置突发事件处理延伸服务顾客财产管理安保服务绿化服务清洁服务基础设施工作环境新楼楼宇接收入伙管理过程服务巡视顾客满意服务不合格品服务控制数据分析和改进采购及外包管理中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题文件控制流程图页数第页共页编写外来文件审核评审来文登记分发范围批准审批分发号编号编号发放登记发放发放使用识别文件清单归档保管使用对外提供检查平审提供更改更改实施评审归档作废文件批准保留标识更改状态销毁更换中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题记录控制流程图页数第页共页表格设计审核外来记录标识编制成表使用传递汇集装订贮存保护检索更改保存期销毁中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题人员和培训管理流程图页数第页共页培训计划申请年度培训计划批准组织实施内部培训外部培训培训档案过程监视中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题采购管理流程图页数第页共页供方评价控制流程图供方初选采购物品劳务分类类物品劳务关键物品类物品劳务公司统采购类其他物品供方评价选择集体评价直接评价不作评价采取措施编录合格供方审批发布过程控制改进供方从新评价不重新录用采取措施编录新合格供方不录用评价准则符合判定重新评价准则符合判定中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题采购管理流程图页数第页共页二采购控制流程图物品需求计划采购计划初审会签劳务采购申请审批采购实施直接采购合同协议采购验证进货现场验证进货验证劳务验证入库退货备案整改物品合格判定劳务合格判定中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题安保管理流程图页数第页共页安保员基本要求规范及规程培训上岗车辆管理物业监控消防安全封闭管理指示标识进出停放出租车管理监控中心安保监控巡逻巡视执行法规消防设施检消防工作检消防训练状态标识封闭时间人员管理监控跟踪物品管理交接班工作交接班要求设备工作交接未到岗安排安保工作检查各级人员检查主管工作汇报中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题物管部工作检查流程图页数第页共页根据年初工作计划，物管部每月对公司各管理处工程安保清洁绿化工作进行全面检查。

在管理处有关人员陪同下，依据检查项目和标准进行检查。

检查时，检查人须认真记录发现的问题，交当值人员确认签字。

检查完毕，检查人将检查结果向管理处领导通报，并由领导签字确认。

如问题较多，管理处需复印份存留整改。

月度检查工作完成后，检查人将结果进行汇总，提交部门办公会讨论评分，尔后拟发通报，提交部门经理审核。

部门经理核签后，报主管领导审核。

主管领导审签后，返回部门。

管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后周内，将整改情况以书面的形式反馈物管部。

将管理处反馈的整改情况进行整理归纳，为下季度检查时进行复查提供依据。

部门再将材料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负责编号排版打印发放，社区环境管理部备存份。

对能够解决而未解决的问题须作好记录，在下次评分时增加扣分值，并提出处理意见。

组织部门人员，根据检查结果并结合检查标准进行量化评分。

中海物业管理有限公司南京公司作业指导书文件号版号状态标题安保主管工作流程图页数第页共页目的检查监督岗位安保员工作情况全面贯彻落实公司各项规章制度及时发现工作中出现的问题并采取整改措施为量化考核提供依据。

中海物业管理有限公司南京公司文件号日对各岗位安保员工作情况不定时至少检查遍组织安保员对各装修点进行检查对小区安全消防设施和员工宿舍岗亭的内务卫生清洁绿化情况进行检查及时处理突发性事件，且做好记录，重要情况及时上报整理归纳档案资料组织车管员对当班期间收取的停车费现金进行日结算。

季度组织进行安保员季度训练考核进行次消防出水演戏组织安保员开展次文化体育活动。

年组织管理处安保员参加公司组织的消防演习年底利用周时间，对安保员全年工作进行总结评比表彰奖罚，制定翌年工作规划。

周组织召开次班长会议，传达落实有关会议工作部署布置各班召开次班务会组织两次军事训练，两次时事政策或业务学习至少组织次查夜。

每月对小区各巡更点进行次全面检查参与管理处组织的消防工作检查，发现问题及时纠正月末对全月工作情况进行次检讨，拟定下月工作计划对表现优秀或违纪的安保员进行表彰处理，并整理归档上报。

半年拟制半年工作总结。

十天督促中班的护卫员对小区红外线对射系统进行次全面检查，并作好记录，通知维修班进行修复。

作业指导书版号状态标题班长日检查工作流程图页数第页共页中海物业管理有限公司南京公司文件号交接班记录有无交接清楚并签字确认责任区内公共设施是否完好责任区内有无闲杂可疑人员小区内的车辆是否完好有无乱停乱放小区内的绿化地带有无人员践踏礼仪礼节是否到位每班按要求巡楼二次楼层内有无其他异常情况其他安全隐患值班人员仪容仪表是否符合要求对业主住户反映的问题和投诉是否进行记录并处理。

维持门岗交通秩序，保证道口畅通无阻对进出小区停车场的车辆是否进行核对检查刷卡登记是否仔细观察进场车辆，有损坏时提醒车主并记录是否提醒车主驾驶员进场后按规定路线行驶泊车对门岗附近泊车摆摊者是否进行劝阻私家车位是否严格控制外来车辆进入是否按规定标准收取费用，并出具票据交接是否明确在发卡或收卡过程中是否使用文明用语是否按规定着装并佩戴车场管理员上岗证。

对进入大厦的访客和外来人员是否按规定询问和登记并禁止无证人员进入对搬出的物品是否按规定验证并收取放行条是否熟悉大厦内各业主住户人员情况及交往的主要社会关系值班记录和各种登记是否按规定填写，对业主住户存放的物品交接是否清楚站立势服务时间内是否按规定执行礼节礼貌是否周到有无与闲杂人员闲聊嬉笑打闹情况回答业主领导同事及访客询问是否敏捷。

是否认真观察进出车辆的外观对漏油漏水车门窗等情况是否及时通知驾驶员车主或报告有无违禁车辆进入或停放摩托车和自行车是否有未按指定位置停放的情况有无车主使用消防水源洗车的情况是否按规定着装和佩戴上岗证收费时有无不给票据或乱收费的情况。

交接班是否认真验收并签字确认出现报警信号时能否及时发现并采取正确处置方法室内有无存放易燃易爆等违禁品是否有用值班室的消防电话处理个人事务室内是否保持肃静整洁，值班员是否尽职尽责录象带是否按时更换，认真保管。

处理问题的基本原则依法办事，执行规定，不徇私情，以理服人处理业主之间的纠纷应当遵循的基本方法分清是非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。

提前刻钟到岗整理着装，集合整队队列训练分钟提出工作要求，安排当班工作带队前往各岗，完成交接班。

巡逻岗班长副班长每小时巡查各岗位次，同时负责临时顶班对各岗位的值班值勤情况进行认真检查对值勤过程中本班发生的事件问题要及时处理并做好记录对管理处新制定的规定和要求，以及下班应当注意的事项，要认真做好书面交接。

准时交接班，班长或副班长对当值情况进行讲评后，整队带回。

大堂岗车库岗监控中心大门岗作业指导书版号状态标题样板房安保员岗位工作流程图页数第页共页中海物业管理有限公司南京公司文件号执行交接班基本要求按时接岗检查岗位设施设备情况礼貌接待来访客人，谢绝可疑衣冠不整人员入内雨天在醒目处设立小心地滑立牌，并对雨具进行保管按要求及时填写记录按规定时间开关岗位照明灯具遇紧急情况按突发事件处理程序执行作业指导书版号状态标题侧门岗安保员工作流程图页数第页共页中海物业管理有限公司南京公司文件号根据交接班要求进行交接班岗位内设施设备情况检查执行车库场管理规定，检查易然易爆物品对闲杂人员禁止入内来访人员进行确认，征得业主同意后方可放行，并记录填写车辆进出登记表来访登记表值班记录定时开启关闭岗位照明遇紧急情况执行突发事件处理程序作业指导书版号状态标题巡逻岗安保员操作流程图页数第页共页中海物业管理有限公司南京公司文件号指挥车辆慢行有序停放检查车况，填写记录维护管区内正常秩序巡查公共设施场地建筑每天对红外对射系统功能进行次检查。

紧急或重大情况的处置参见突发事件处理程序。

班长巡逻接班后巡查各岗位遍，后