现状 南阳市工程造价信息本项目的地块价值及房价信息。 项目建设和内容 水岸新城规划建筑总面积万，容积率为， 其中住宅万，商业万，公建面积万。 可行性研究结论 市场预测结论 目前房地产市场价格情况住宅售价元 层临街商铺售价在，二层三层售价 在。根据本项目所在地段优势和周边环境 的优势，本项目住宅售价可达元,临街铺面层综 合售价可达元。保守估计,本项目的利润个 亿。况且，随着新雪枫大桥的建成，卧龙区行政中心的形成， 该项目市场又掀起轮热潮，许多在售项目的销售速度应大于 南阳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。 总之，本项目风险极小，利润客观，前景看好。 项目建设速度 本项目已在年即开始进行市场研究和方案设计，经 过近三年的工作，现已基本完成方案工作。 计划本项目于年月动工，年月份通过竣 工验收，并全部实现销售。 投资估算和资金筹措 本项目的建设资金，完全由开发商万裕有限公司筹措资 金。 项目综合评价 水岸新城本身具有地处未来卧龙区行政中心地段优势和 景观优势。又处在升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目 的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是个短 平快的精品项目，风险极小，利润可观前景乐观, 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 宏观经济环境状况 年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好 的年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济 运行中，出现了四个比较突出的亮点 第个亮点宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的 经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到 改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当 年国企脱困时实施债转股划账降低利率等手段得到的，这 些利润的增长是实实在在的。 第二个亮点通货紧缩的趋势基本结束。在年 年多的时间里，年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政 策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题，在 年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现 上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的 需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。 第三个亮点消费结构升级和产业结构调整初见成效，中 国出现了新的经济增长点。从年前后开始，汽车业钢 铁业石化行业，以及数码产品通信旅游餐饮服务等行 业，都成为国民经济新的经济增长点。 而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需 求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。未来中国人均 将达到美元以上上海已经超过美元，中产 阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。 第四个亮点我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率 稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。 年，中国经济将继续保持持续稳定发展并呈现十 大趋势。 现实经济接近潜在经济增长水平，有望增长 。 社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升。 经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加。 外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定。 消费需求 经济增长引起了很大的促进作用。 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经 济运行正处于新轮周期的上升期，政策环境有利经济发展， 同时外部环境改善世界经济将走出低谷等因素都将促进 年国民经济的进步繁荣。 年以来房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力 量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及 居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地 产市场平稳发展的基础力量，年以来我国将把扩大消费 作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住 房消费，年以来房产投资增长速度将趋于平稳。 年以来是我国房地产业自年以来投资增幅最快 的年，在连续年年均增长近的基础上，年前 个月，我国房地产开发投资额达到亿元，同比增长了 。据国家发改委和国家统计局公布的数据，年，中 国房屋销售价格比上年上涨。 导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括扩张性的 财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市 场居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽房 地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保 持高速增长，成为总投资需求增长的个重要组成部分。 年以来政府在肯定和保持房地产健康发展的同时， 将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产 信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长 过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市 场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。 房地产市场结构发生变化 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了部分高档大户型住宅 空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。年， 建设部将通过房地产项目规划土地供应等调控手段压缩单位 和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调 控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位中小 户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设 力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房 地产业司副司长沈建中说我们国家中低收入家庭是我们房 地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看，主要 是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说，我们 要更多的来提供些中低价位中小户型的产品，来供应市场， 来满足中低收入家庭的需求。 房地产二级市场进步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量提高住房品质 成为消费者新的置业理念。二手房的大量入市，为消费者提供 了极大的选择空间。年房地产二手市场将受到更多消费 者的推崇。置业升级不仅提高了百姓的住房品质，也为实现 房地产二三级住宅市场的联动起到了极好的作用。据个 人状况从低到高的梯级消费模式，不仅活跃了整个房地产市 场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为级半市场的空置房市场，将因政策及市场等因 素而大幅度放量，空置房因其具备价格便宜无期房风险 投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，有人 没房住，有房没人住的空置房现象得到有效改善。空置房 的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住 房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资 房地产的收益率和稳健性着实对投资者有着巨大的吸引力，并 且地产保值增值的功能最为明显，投资性置业将使部分投 资者趋之若鹜。年，住房改革制度成效将逐渐显露，百 姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着 几年来手商品房投资回报率的房地产金融市场进步多元 化改革，年出台的系列政策，使房地产金融途径单 的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过 大，对于银行自身房地产业以及国民经济，都存在极大的不 安全隐患。 房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发 商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主 要是通过债券不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内 地产业的个软肋就是资金途径单化。 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地 纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采 用了信托产品的形式，年年末，全国出现了房地产信托 热，但由于信托产品先天有定的局限性，又受到严格的政策 限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。 在今年股市转暖利率市场化改革不断推进的金融大背景 目录 项目总论 项目背景 项目名称及概况 开发公司 承担可行性研究的单位 研究工作依据 项目建设和内容 可行性研究结论 市场预测结论 项目建设速度 投资估算和资金筹措 项目综合评价 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 南阳房地产市场状况 区域发展及前景预测 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,宏观市场与本项目发展借鉴 区域市场分析 区域市场界定 供给分析 三项目分析及评价 地块解析 交通条件 地形地势 规划限制条件 项目分析 项目优势 四项目定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 五投资估算与资金筹措 项目总投资估算 经济指标 六可行性研究结论 项目的意义及利润预测 项目风险及防范 项目收入及支出 项目总论 项目背景 项目名称及概况 彭营社区位于卧龙岗东侧，有四个自然村人组成， 该项目为彭营社区的个自然村，项目名称为万裕水岸新 城，东临车站南路，号路从村西穿村而过，南临雪枫路， 北临区间路，总占地面积为合亩，实际 使用面积合亩，城市道路占地面积 合亩，总面积分四个小区，其中 区面积合亩，其中实用面积 合亩，占道路面积为合亩 区面积合亩，实际面积 合亩，占城市道路,合亩 区面积合亩，实际用地面积 合亩，占城市道路合 亩 区面积合亩，实际用地 合亩，占城市道路合亩 总户数户，其中村民户，居民户，总计居 住人口人，其中村民人，居民人。 开发公司 万裕水岸新城将由万裕集团的股东南阳市万裕房 地产开发有限公司全资开发。万裕房产有限公司是家重 合同守信用单位，已或合作开发了万裕中央花园万 裕四季春花园万裕韵龙风情园兴隆小区等多个项目， 有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。经过近两年的 努力，为适应房地产业的发展，先后组建了机电物业劳务 木业生产防水门窗制作白酒酿造等子公司，已成为个 集团化经营公司。公司现有职工人，注册资金万元。 承担可行性研究的单位 由于本项目规模较大，总投资额可达亿元人民币，因 而由万裕房产有限公司策划部担任该项目的可行性研究。 由于万裕有限公司加强了公司人才建设，现已组建完善了 支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。 研究工作依据 本项目可行性研究依据为南阳市中心城区房地产现状 南阳市工程造价信息本项目的地块价值及房价信息。 项目建设和内容 水岸新城规划建筑总面积万，容积率为， 其中住宅万，商业万，公建面积万。 可行性研究结论 市场预测结论 目前房地产市场价格情况住宅售价元 层临街商铺售价在，二层三层售价 在。根据本项目所在地段优势和周边环境 的优势，本项目住宅售价可达元,临街铺面层综 合售价可达元。保守估计,本项目的利润个 亿。况且，随着新雪枫大桥的建成，卧龙区行政中心的形成， 该项目市场又掀起轮热潮，许多在售项目的销售速度应大于 南阳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。 总之，本项目风险极小，利润客观，前景看好。 项目建设速度 本项目已在年即开始进行市场研究和方案设计，经 过近三年的工作，现已基本完成方案工作。 计划本项目于年月动工，年月份通过竣 工验收，并全部实现销售。