高板式高层建筑商务楼工程项目立项可行性分析.doc ㊣ 精品文档 值得下载

卫生县城国家园林城市全国文化先进县全国科技进步先进 县省文明城市省教育强县双拥模范县五连冠等称号。

在全国综合势力百强 县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到位和位。

县经济及财政的快速增长，加快了城市化建设进程。

近年来城市基础设 施建设投入逐年扩大，累计投入近个亿。

通过城市基础建设，中心城市框架进 步拉开，目前城市建成区面枳已达到平方公里，城市框架拉大到平方公里， 集聚人口万，城市化水平达到预期。

城市垃圾处理厂，管液化气站污水处理厂 等大批公益事业项目相继建成体育馆青少年宫游泳馆等文体设施应俱全 省内流标准的大剧院图书馆档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。

同时县以创建四张名片为载体，大力开展生态环境建设，进步美化洁 化绿化亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园 台基山遗址公园和睦塘公园等，城市绿地达到公顷，城市绿地率绿化覆盖 率人均公共绿地三大指标分别提高到和平方米。

坚持高水准设 计城市街景，批优秀设计精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越 来越舒适。

随着城市东扩西延北拓高标准高起点的基础设施建设， 加快了城市周边土地的建设开发，座设施完善环境优美经济发达的山水园林 型现代化新兴城市已初具形态。

基础设施 区内基础设施完善发达。

沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的 水煤气等供应充足。

工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于 县中心城市前列。

二居住条件 县龙山新区是县中心城市最适合于居住的城区之，沿岸花团锦簇树 木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是已建成的行政中心市民广场 植物园图书馆大剧院，周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务 设施。

除此之外，房地产业发展潜力巨大。

三人才资源 县龙山新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职 业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。

项目建设地点 项目位置 东长水港 南大剧院 西行政中心及市民广场 北规划道路 周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心北为县中心城市重 点初中中学，正东为浙江省重点中学县中心城市第高级中学周边有君 越华府新城丽景风铃绿州为首的等高档生活社区有浙北大厦大型商 业卖场西面为市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。

项目所在地的 自然环境优越，区位条件良好。

新轮发展规划为项目提供了无限想象空间 根据县中心城市的发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场 星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件 建设场地范围及环境 项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地 块位于县路以东，周边有城市规划道路。

项目拟采用市政自来水管网水 泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高 压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管 连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配 套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件 地形地貌 项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角 为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件 气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降 水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

环境优美，大气 质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年 冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕 作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对 建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间 多年平均风速 年遇最大风速 最热平均相对湿度 全年雷暴日数 全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主 年平均相对湿度 当年最小湿度三月 多年来平均日照时间小时 雨季为当年的 多年来年平均降雨量毫米 降雨量最多年平均雨量毫米 最大降雨量毫米最小毫米。

年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。

工程地质条件 通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚 均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下 杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。

下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为。

淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。

该层上部局部为有机质土， 有机质含量极高。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光 滑，任性中等。

该层全场分布，层顶埋深，层厚。

粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石， 成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚 中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和 抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件 建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西 路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之 后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件 本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接 排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能 满足项目建设的需要。

市场分析 县中心城市写字楼市场分类研究 酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为 商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的 写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括利时建设开发有限公 司的利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼 项目，比较具有代表性的是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析 由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本 文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和 个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需 求量影响因素体系。

般因素 般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。

这类影响因素对房地产需求的影响般是整体性的全面性的，其覆盖范围可以是 个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产而言并 不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。

般因素中， 主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级 因素。

行政因素 行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的 影响和干预。

行政因素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策 城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属变更居民收入与消费 水平等因子。

二经济因素 房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。

房地产业是基础产业，产 业链长，其发展将直接影响和带动机械建材钢铁水泥运输金融装潢等 相关行业的发展反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。

经济因素中，主要有经济发展状况财政收支与金融状况居民收入与消费水 平物价与利率水平储蓄与投资水平社会消费品零售额等因子。

三社会因素 社会因素是指个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响，其影响 因子主要有政治安定状况社会治安程度城市化水平商业房地产投机等。

四人口因素 人口因素是个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人 口数量人口素质家庭人口规模等因子。

五心理因素 房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由 人这主体完成的。

在这过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不 可忽视的。

影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时 尚攀比心理价值观念等因子。

六国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。

国际政治环境国际经济状 况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市 场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 总论 项目概况 项目情况 项目名称高板式高层建筑商务楼工程 项目地址新区 项目规划用地面积平方米，总建筑面积为平方米，其中地上 平方米，地下平方米。

地上为三栋米高板式高层建筑，主要功能为商务 办公楼地下为地下车库地下自行车库人防工程及附属设备用房等。

建设单位情况 建设单位县龙山建设开发有限公司 法人代表贾宏 地址县镇县前街号 项目的建设必要性 实践县龙山新区发展规划的需要 自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙 山新区的生地转为热地，按规划要求着重体现龙山新区最佳投