本项目所在地商业营业面积应在万平 方米以上。 以上分析可以看出，肥城市沿街商住楼，特别是东南部商住楼市 场潜力巨大，项目建成后市场有保障。另外，由于本项目符合肥城市 城市总体规划，建设地点位于城区东部，项目的实施对于实施肥城市 城区扩建规划，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极 的推动作用。因此，本项目的建设是必要的，可行的。 附主要技术经济指标表 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量备注 建设规模 建筑面积平方米 其中住宅楼平方米 商住楼平方米 配套公建平方米 总占地面积亩 建筑容积率 绿化覆盖率 建设总投资万元 工程费用万元 其他费用万元 预备费万元 销售收入万元 销售住宅收入万元 商住楼销售收入万元 单位建筑面积平均造价元 税前投资利润率 税后投资利润率 第二章项目提出的背景及建设必要性 第节项目提出背景 近年来，肥城市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是 城东新区，已成为肥城城市新轮发展规划的发展重点。在城东新区 规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理， 运用经营城市的观念开发建设。目前新区各主要道路等配套设施已由 市政府投资建成，房地产开发已全面展开，各种类型的居民小区如雨 后春笋般建立起来，社会服务娱乐学校商业网点等相关设施正 在建设或规划建设中，水电暖煤气等管线基本铺通到位，城东 新区目前已成为肥城市最适宜居住的生活区和城市建设的亮点。 肥城市城东新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设 施，体现肥城市世纪新形象的现代化生活新区。城东新区的建设， 将进步完善城市功能，改善投资环境，加快对外开放步伐，促进全 市经济进步发展，使城区规模的扩大与泰安市区的衔接，加快城市 化进程。 根据有关政策的要求，结合肥城市城东新区控制性详细规划， 项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市 城区东部因商业和住宅不足制约发展的矛盾，确保城东新区开发规划 的顺利实施。 第三节项目建设的必要性 符合国家山东省泰安市国民经济和社会发展十五 规划 国家十五规划指出加强城市规划建设管理，规划城市 规模与布局，要符合当地水土资源环境容量地质构造等自然承载 力，并与当地经济发展就业空间基础设施和公共服务供给能力相 适应。加强城市水资源地保护和供水设施建设。城市道路以及供排水 能源环保电信有线电视等的建设，要破除部门和地方分割，在 统规划基础上协同建设，保障拆迁户合法权益。城市规划和建筑 设计要延续历史，传承文化，突出特色，保护民簇文化遗产和风景 名胜资源。强化城市规划实施的监管，推进城市综合管理。因此，该 项目的建设符合科学发展观的要求，有助于肥城市社会功能提升，为 当地居民民提供了更好的生活居住条件。 山东省十五规划指出坚持从最广大人民的根本利益出发 谋发展搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障， 实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会 管理和协调机制，加快建设文明山东平安山东，促进社会主义物质 文明政治文明精神文明建设与和谐社会建设全面发展。项目的 建设有助于居民生活居住环境条件的改善，有利于和谐山东的建设。 泰安十五规划指出加大住房供应结构调整力度，着力 增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房经济适用房和廉租住房 供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房 产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级 消费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。项 目的实施是对泰安房地产市场的开发，有助于泰安市区居民人均可 支配收入年均增长，农民人均纯收入年均增长。年累计完成 安居工程平设管理，规划城市 规模与布局，要符合当地水土资源环境容量地质构造等自然承载 力，并与当地经济发展就业空间基础设施和公共服务供给能力相 适应。加强城市水资源地保护和供水设施建设。城市道路以及供排水 能源环保电信有线电视等的建设，要破除部门和地方分割，在 统规划基础上协同建设，保障拆迁户合法权益。城市规划和建筑 设计要延续历史，传承文化，突出特色，保护民簇文化遗产和风景 名胜资源。强化城市规划实施的监管，推进城市综合管理。因此，该 项目的建设符合科学发展观的要求，有助于肥城市社会功能提升，为 当地居民民提供了更好的生活居住条件。 山东省十五规划指出坚持从最广大人民的根本利益出发 谋发展搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障， 实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会 管理和协调机制，加快建设文明山东平安山东，促进社会主义物质 文明政治文明精神文明建设与和谐社会建设全面发展。项目的 建设有助于居民生活居住环境条件的改善，有利于和谐山东的建设。 泰安十五规划指出加大住房供应结构调整力度，着力 增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房经济适用房和廉租住房 供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房 产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级 消费的良性循环。深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。项 目的实施是对泰安房地产市场的开发，有助于泰安市区居民人均可 支配收入年均增长，农民人均纯收入年均增长。年累计完成 安居工程平方米，城市人均住宅建筑面积达到平方米。规划 目标的实现。 该项目的建设有助于当地居民生活居住条件的改善，有利于人民 群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。 二是肥城市城市化建设的需要 按照肥城市城市建设的要求，要从根本上解决目前外部形象差 城市环境滞后住宅标准较低和生活质量不高的现状。本项目的建设 适应了这要求。居民住宅是城市建设的主要内容之，其发展的动 力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需 求另方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，城 市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住 宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现 代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长， 本项目的建设将有利于促进肥城城市化建设的进程。 三符合肥城市城市发展规划 肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从 年的平方米已提高到目前的平方米。根据肥城市制定的 十五规划纲要，到年，城市人口达到万人，人均居 住面积平方米，要实现这宏伟目标，还需要建设万平方 米的住宅新区。根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善 环境优美的特钢小区，并得到市政府的大力支持。本项目的实施对于 肥城市经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作 用。 四符合国家经济发展政策和信贷支持方向 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅 建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家 扩大内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。改善居住 条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建设不 仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业 的发展，并为杜会提供大量的就业机会，促进国民经济的进步发展。 因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓励和 支持面向居民的住房建设，同时银行也积极开发居民购房贷款业务， 以刺激和启动住房消费。因此，本项目建设与国家现行产业政策和经 济发展战略是完全相符的。 第三章市场需求分析和建设规模 第节市场需求分析 我国未来几年房地产的发展趋势和要求 第，商品住宅处于总量增长时期。 是，城镇化加速将带动住宅需求持续增加。年，我国城 镇化水平达到，进入了加速发展时期。预计到年，城镇 化水平将达到，城镇人口达到亿到年，城镇化水平 将超过，城镇人口超过亿。二是，城镇居民改善居住条件的 需求将持续增长。根据住宅发展的般规律，在人均住房面积达到 平方米之前，居民将保持旺盛的住房需求，我国城镇人均住房 面积仍有较大的增长空间。三是，住宅市场化进程仍进步发展。 年，含建制镇在内的城镇住宅竣工面积亿平方米，而商品住宅 竣工面积仅亿平方米。随着住宅市场化进步发展，商品住宅在 住宅建设总量中的比例将逐步增长。四是，住房存量市场发展，逐步 形成城镇居民卖旧房买新房的梯度消费，也将较大幅度地推动商品 住宅的增长。 第二，住宅需求处于转型时期。 随着住房短缺情况的基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒 适型转变。舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面是住宅的 功能趋于更加合理。要在较小的范围内创造较大的舒适度，提高单位 住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大 改善。住宅保温隔热隔声通风采光日照等物理性能，越来 越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要 第章总论 第节项目申报单位概况 申报单位名称 开发有限公司 二申报单位概况 本项目承办单位开发有限公司，法人代表张志河。 该公司成立于年月，主要从事城区房地产综合开发建设及住 宅小区的物业管理等工作，公司现在职工人，各类专业技术人员 人，注册资本金万元，是经山东省建设厅认定的具有国家四 级资质的房地产开发企业，拥有固