1、范区的战略目标，进行产业发展的创新模式探索，推进徐汇 战略目标的实现。 项目建设的必要性和重要意义 徐汇产业即时办公中心项目，是在深入分析宏观环境下 的机遇和挑战，针对现实发展问题而提出的。之于背景中所提问 题的解决具有示范探索的重要意义，其建设具在园区的资源整合能力和产业辐射能力，将 在定程度上破解目前产业园区发展所面临的困境，对于 产业的发展具有重要的示范作用。 政府关于产业领域孵化政策的试验场 企业是产业发展的基本前提。企业增速不及园 区的增长速度是目前产业发展面临的较为特殊的问题。目 前，关于企业培育扶植的措施主要集中在政府出台系列扶持 政策兴建产业园区搭建服务平台三个方面，分析现实发展情 况，扶持效果并不很显著。 即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，般可使 企业降低的成本支出更为重要的是，即时办公中心的载体园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企。

2、结合发展的即时办公中心目前在还没 有出现。 企业发展需求及孵化现状分析 我国产业发展正处于初期起步阶段，由于市场体制不够 完善，各方面基础条件较为薄弱，目前我国仍是地方主导进行 产业的发展。虽然近几年产业发展迅速，但存在泡沫成分。 根据调研总结，从事产业的企业规模普遍偏小以民营 企业为主，同时多数企业处于成长阶段，与国有和集体企业相比， 这些企业在融资能力上存在先天上的弱势，但这些企业却又大部 分正处在需要政策资金经验等重要要素催化发展的关键时期。 这些企业的发展不仅关注办公场地的经济性，还很关注出租方式 总论 项目概况 项目名称徐汇产业即时办公中心 项目位臵徐汇龙华路大院内 承建单位文化发展有限公司 徐汇产业即时办公中心简称办公中心，拟引入国 际流行的即时办公理念，充分利用大院业已构建的 产业集聚环境，搭建具有孵化特性的商务资源和服务高度整。

3、点， 不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高 对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。 产业，作为现代服务业的重要组成部分，具有高度的行 业渗透性，可以把商业文化和技术完美地结合起来，在优化城 市产业能级改善城市发展环境增加就业提高城市综合竞争 力等诸多方面发挥着重要作用。因此，在创建国际金融航运 中心的过程中，产业将起着不可或缺的作用，其发展面临着 更大的机遇。 产业发展迅速，但是面临双重挑战 自年正式提出发展产业以来，的产业获得了 飞速发展，已经成为我国产业发展最迅速总体实力最强 产业形态相对成熟的城市之。与此同时，产业也已经成为 最新的支柱产业经济转型发展的新亮点，是稳定经济 扩大就业的重要产业之。 但是深入分析，产业的发展还存在较多问题。最为重 要的是，产业园区还仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未 成为产业链增值发展重要环节的载体。园区的发展。

4、项经费的管理与使用。 项目承建主体概况 办公中心项目的承建主体文化发展有限公司正式成立 于年，是由周氏集团有限公司圣博华康投资管理 有限公司共同出资成立的致力于产业发展的投资开发公 司，主要从事徐汇大院的开发管理，物业服务会展 咨询商务运营等。 文化发展有限公司导入先进的管理理念，以建立服务 导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为大院园区内企 业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括市场服务人才交 流产品交易和展示发布个基础平台，营造了良好的产 业环境与氛围，推进形成了健康良性的新传媒发展产业链。年牵头成立了第个区产业中心。中心成立至 今，启动了人才孵化基地项目组织园区星级评定工作徐 汇区产业园区的统计培训活动等，建立了服务于徐汇区区域内各 类产业园区的公共服务平台，并承担了产业园区与政府部门之间 的桥梁和纽带作用。这不仅提升了大院的产业服务能力， 也为徐汇区人才。

5、仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未 成为产业链增值发展重要环节的载体。园区的发展没有真正 同两个中心的创建市场需求和企业的培育紧密关联起来。 尽管园区数量和运营面积不断增加，增速加快，但是产业发展的重要主体企业的成长和培育滞后。作为产业发展载体的 产业园区在运营的经济效益和社会效益方面也并没有充分发 挥应有的作用。 产业的发展急需要从规模扩张向追求质量方向转变 园区的经营管理也要适时向专业服务和品牌管理方向发展。 在园区的运营环节应当提出兼顾经济效益促进产业提升和企业 发展的专业增值服务内容，使产业的发展真正从地产开发模 式走向产业开发模式。 另外，虽然年月日，正式被联合国教科文组 织批准加入城市网络，成为全球第七个设计之都，但 是总体分析来看，和国际产业发达城市的差距还很大而 且设计之都称号使用期仅两年，须在两年内有所提升和 贡献，才能在后续时段保有称号。 因此，产业。

6、 合的企业办公中心。 办公中心定位于面向中小型企业或个体，尤其是产 业领域企业机构和个体为重点服务对象，提供以办公行政商 务服务特定孵化为主要功能，涵盖即时办公用的场地及各种共 享办公设施完备周到的与办公相关的行政商务服务以及特定的 专业孵化服务体系等建设内容。 办公中心将按照政府指导市场运作公平开放的 原则由文化发展有限公司负责建设，项目建成后成立专业 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,管理公司进行企业化运作。办公中心的决策机构为文化 发展有限公司股东会，并建立指导委员会。专业管理公司下设办 公室财务部综合服务部招商拓展部信息服务部产业服 务部等六个主要功能部门。 办公中心项目预计总投资万元。文化发展有 限公司拟自筹万，向政府申请资助万。将政府资金的 设为专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建 设企业孵化专项资金等，由文化发展有限公司负责政府 专。

7、业产生市场 自发式的孵化，能够降低企业的创业风险提高成活率。 因此，从种意义上来说，办公中心项目可以成为政府 关于产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数 量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控的政策 效应范围。 编制依据和研究范围 编制依据 本报告主要编制依据如下 徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则 徐汇区产业园区管理服务办法 徐汇区促进金融业发展的若干意见 国务院关于推进加快发展现代服务业和先进制 造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见 徐汇区政府与产业协会签订的共同推进 城市的战略合作协议 大院规划和发展现状资料 本项目可行性研究报告委托编制合同 研究范围 本报告主要研究范围包括如下内容 项目建设的背景及重要性分析 项目的市场环境分析 项目的功能定位和发展目标 项目建设内容和选址及规模 项目管理运营与执行计划 项。

8、目投资估算及资金筹措 项目运营效益分析 主要技术经济指标 徐汇产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表。 表项目主要技术经济指标 序号项目名称单位指标 总建筑面积 项目总投资万元 项目建设总投资万元 即时办公信息服务平台运营和维护万元 办公中心运营费用万元 孵化专项资金万元 项目市场环境分析 即时办公理念的发展应用 即时办公室，也叫商务中心。起源于欧美，在国外经济发达 国家和地区非常流行。它是契合市场需求而诞生的新型服务，也 就是即时进入即时办公，也可以随时退房。这种模式包括可 以按小时计算的灵活租期专业且服务完善的商务办公室包括 商务秘书在内的各类配套服务国际多城市的办公场地提供等， 定程度上满足了跨国办公移动商务短期会议等系列商务 办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求的空白。 即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成 本。在全。

9、的发展将突出优化经济结构， 加快现代服务业的发展，以金融业航运业和先进制造业为重点， 不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高 对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。 产业，作为现代服务业的重要组成部分，具有高度的行 业渗透性，可以把商业文化和技术完美地结合起来，在优化城 市产业能级改善城市发展环境增加就业提高城市综合竞争 力等诸多方面发挥着重要作用。因此，在创建国际金融航运 中心的过程中，产业将起着不可或缺的作用，其发展面临着 更大的机遇。 产业发展迅速，但是面临双重挑战 自年正式提出发展产业以来，的产业获得了 飞速发展，已经成为我国产业发展最迅速总体实力最强 产业形态相对成熟的城市之。与此同时，产业也已经成为 最新的支柱产业经济转型发展的新亮点，是稳定经济 扩大就业的重要产业之。 但是深入分析，产业的发展还存在较多问题。最为重 要的是，产业园区还。

10、的发展面临着如何进行自我提升和如何在 创建国际金融航运中心过程中发挥产业力量的双重挑战。 徐汇区致力于成为引领产业的示范区 徐汇区是文化产业最集中的地方，经过近几年的发展， 形成了众多的都市工业园区科技园园和孵化器组成的产 业园区群，目前大部分园区的产业功能集聚效应已经显现。 不仅如此，近几年，徐汇区直致力于产业发展的有效 路径的探索，包括于年成立了全市首个区级产业中心， 为产业发展提供公共服务平台组织进行星级产业园区的评选和奖励，促进徐汇区产业园区管理水准的提升和规范各类园区 的建设积极推进产业园区的统计管理工作，为在十二五期间各 产业园区的各项指标奖励争取更大的利益空间等。 年月日，徐汇区政府与产业协会签订了共 同推进城市的战略合作协议，以充分发挥各自优势，互补合 作，资源共享，共同发展徐汇产业，推动徐汇成为引领 产业的示范区。本项目的建设将紧密结合徐汇区创建产业示 。

11、供应链的完善，徐汇区产业园区管理水准的 提升各类园区建设的规范起了重要的推动作用。 项目背景和建设的必要性 项目提出的背景 徐汇产业即时办公中心项目的提出是密切关注发展战 略的动向，对将面临的问题和机遇进行横纵向的深入思考而提出 的。总结项目背景主要有以下三方面的内容 国际金融航运中心战略的挑战和机遇 年月，国务院关于推进加快发展现代服务业和 先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见正式发 布，国际金融中心和国际航运中心的建设正式拉开帷幕。 根据专业机构研究，与伦敦纽约香港等国际金融中心相 比，目前在市场化国际化以及商业文化配套服务和商业 资源等发展环境方面还有较大差距。当前，国际金融中心建 设进入关键阶段，如何通过未来十年时间达到建设目标是面临的重大挑战。 根据上述所提意见，未来的发展将突出优化经济结构， 加快现代服务业的发展，以金融业航运业和先进制造业为重。

12、球办公趋于国际化品质化网络化的今天，即时办公 的开发定位管理和服务的差异化是商业地产领域大具有深 刻意义的探讨和实践方向。 近几年即时办公也开始在我国，北京，深圳等线城市 流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都宁波等地。目前，在 国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中，主要服 务于创业型中小企业大企业的驻外办事处，和产业园区结 合发展目前还很少见。即时办公需求及现状 根据专业机构研究在国际金融航运中心确定落定后， 国内外金融机构及其相关行业纷纷在或即将来设立办事机 构，有的甚至将亚太地区总部搬至。 受它的影响，未来甲级办公楼的需求将继续稳步攀升， 同时跨国办公移动商务短期会议等系列商务办公新需求也 将越来越多，这也意味着即时办公的需求将越来越大。 目前，浦东徐汇长宁卢湾静安等中心城区都已 经有定规模的即时办公服务的提供，同时还有向外环发展的趋 势，不过和产业园区。

参考资料：

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