目前租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现基础上考虑。

项目如何在市场竞争中确立自己品牌优势，巩固及塑造发展商自己品牌形象，为日后销售及发展打下良好基础。

以上是作为定价时个参考因素，最终还须在定价时作个适当调整，务求令整体价格合理。

商场销售价格建议商场销售价格建议综合市场在售楼盘资料以及本项目实际情况，以现时市场价格水平看，我司认为本项目以下价格定位是贴近市场。

街铺开发项目西面临街铺南面临街铺北面临街铺均价元商场开发项目首层内铺层商铺均价元住宅部分价格建议均价元五招商策略小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统管理统经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了但大型商厦和专业市场即使将商铺销售空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段完结，商场接下来最重大工作是筹措开业，即招商招租。

招商工作成功与否，将直接影响商铺销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品经销商签约，必能让投资者增强投资信心。

由于市场竞争激烈，资金回笼压力越来越大，商用物业发展商职能已发生明显变化，原来只负责项目开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方职责招商。

策略提前介入制定招商政策招商政策在销售期介入制定是发展商和投资者两方面要求发展商对商铺销售要求商用物业销售要求发展商必须给投资者个投资信心，关键工作就是把商场未来经营运作经营特色经营品种经营手法经营规模经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽认知，帮助投资者建立获利信心，从而令销售速度加快。

投资者对商铺投资要求提前介入制定招商政策可大大缩短商场开业时间，让投资者感觉到即买即收租有利局面。

敝司建议招商工作在销售工作开展前介入敝司建议最好在规划设计和建设阶段，招商工作就已经开始介入，并做好招商准备工作，然后在销售期间与销售同步展开工作，预先制定招商政策和招商措施。

策略二有意识选择商户商场经营是否成功，很大程度取决于商户构成，但不是所有想来商家都给他来，不同规模不同定位商场有不同商户结构，进不进不是由市场也不是由商户自主决定，而是由发展商和策划公司预先策划决定，想来不定让他来，没想过要来却与商场定位相符商户，我们要千方百计请他进来。

商户选择两大原则经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间商品或服务合理搭配可以有效营造商场购物气氛，如果过于重叠，商户在经营上会造成竞争激烈化，无谓竞争只会促使在同个有限空间内商家们只求生存难有发展，最销售初始阶段，只要能解决好种种不足及威胁影响，再辅以差异化市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想销售业绩。

第三章项目定位项目市场定位市场定位理念根据对市场及本项目优劣势所进行分析，结合本项目所处地理位置特性，可以看出，目前融安主要以百货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。

同时，消费者消费观念向休闲文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高。

融安已开始不再适合当前多样化个性化追求休闲以及文化消费趋向。

本项目正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴融安商业将有较大作用。

市场定位融安中心区商铺中暴涨铺将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体综合性商业城，并赋予其鲜明特色和个性，引进高质素商品和现代经营管理模式，定将使本项目成为融安标志性商厦。

二项目形象定位时尚购物概念现代功能配置丰富商品组合舒适购物环境优越消费模式鲜明特色，系列前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色大型休闲购物中心。

形象主题定位融安首席社区支持点地块所处地理位置在融安商界拥有至高地位，具备极强市场号召力。

商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体大规模购物中心，是目前最先进商业形态。

体现了城市功能完善和提供现代城市生活方式能力，本项目借形式来表述站式消费中心概念。

都市依赖都市环境，在都市商业旺地成长，消费者在这里得到是生活质量满足，它定位能体现项目个性。

项目名称建议基于本项目发展商是实力雄厚房开，为使本项目以较为大器感觉立足于市场，同时结合相应形象及主题，敝司建议本项目命名为大世界商业中心。

其它后备名称第商城金源时代商业中心以上项目名称建议是敝司初步建议，待双方经过深入沟通后再制定项目名称，或通过以社会征集项目提案的原则及思路充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。

充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。

以售得出租得满做的旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。

以做得旺为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。

费群需求为基础。

若要分析本项目目标消费群，则般可按以下方面去进行。

岁属于冲动消费心理，而且有很大自主支配权，喜欢攀比，追求新事物，新潮流，带有定消费盲目性。

消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装鞋类精品小食音像制品产品体育用品为主。

岁具有定经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。

消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。

包括电器产品服装鞋化妆品音像图书制品钟表家居用品。

岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。

消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。

包括古玩字画玉器家居用品服装鞋类化妆品音像图书制品等。

注重品牌商品内涵，注重投资性产品及追求更高层次文化及娱乐享受。

旅游客户群体亲身体验商业步行街特色而前来购物观光消费，具有定冲动性和随周边现有竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定压力应对措施提升项目档次，完善商业功能规划，以抢占人气为主要竞争方向。

项目机会分析区域商圈商场功能面临调整我司市调组在本次市调过程发现融安商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。

但现阶段购物功能富余状况已出现。

本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。

长安广场互补城区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。

本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住站式消费中心，两者还是有区别互补。

强调中心区城市生活和商业核心区地位，会给大型购物娱乐区带来更多客源和商机。

目前融安商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段营销手段只停留在引发出投资商铺营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后。

这样，对本项目而言确是个较好介入时机利用先进地区较好营销理念结合当地实际情况，可总结出适合本项目营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。

临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。

些好地段商铺会成为商家置业首选。

本项目地处融安城东区商业旺地，会倍受投资者及用家注意，这种由拆迁导致商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。

项目威胁分析长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上优势就及时跟进本项目各种证照办理过程，完善销售前期法律手续在项目客户原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目宣传推广工作，来吸引潜在客户注意。

同质项目竞争激烈项目周边现有竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定压力应对措施提升项目档次，完善商业功能规划，以抢占人气为主要竞争方向。

项目机会分析区域商圈商场功能面临调整我司市调组在本次市调过程发现融安商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。

但现阶段购物功能富余状况已出现。

本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。

长安广场互补城区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。

本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住站式消费中心，两者还是有区别互补。

强调中心区城市生活和商业核心区地位，会给大型购物娱乐区带来更多客源和商机。

目前融安商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段营销手段只停留在引发出投资商铺营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后。

这样，对本项目而言确是个较好介入时机利用先进地区较好营销理念结合当地实际情况，可总结出适合本项目营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。

临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。

些好地段商铺会成为商家置业首选。

本项目地处融安城东区商业旺地，会倍受投资者及用家注意，这种由拆迁导致商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。

项目威胁分析长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目商业定位相似，对本项目推广，有直接威胁。

消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。

国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高