，确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整 合多个营销推广概念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从 鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地 产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发 与城市运营的复合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后 该物业的正常经营需求，产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供 服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者经营者的支持，首族鄂温克族柯尔 克孜族锡伯族鄂伦春族苗族赫哲族等个民族。 人均居住面积 齐齐哈尔市人均居住面积为平米，其中大部分为福利分房。 恩格尔系数及分析 目前，齐齐哈尔恩格尔系数。从年开始，到年，齐齐哈尔市恩格尔系数总 的呈下降的趋势，到年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明 了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市 恩格尔系数都是出于个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指 数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者 是没有办法承受和大庆相同相近的价格的。 注世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出个规律个家庭收入越 少，家庭收入中或总支出中用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入 中或总支出中用来购买食物的支出则会下降。推而广之，个国家越穷，每个国民的平均收入中或 平均支出中用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。恩格尔定律 的公式 食物支出变动百分比 食物支出对总支出的比率 总支出变动百分比 国际上常常用恩格尔系数来衡量个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标 准，恩格尔系数在以上为贫困，为温饱，为小康，为富裕，低于为最富裕。 历史文化分析 齐齐哈尔市是座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙 公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久的见证。年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。年定齐齐哈尔为 水师营制。年于齐齐哈尔设火器营。年齐齐哈尔建城。年黑龙江的副都统和将军先 后由墨尔根移驻齐齐哈尔。年在齐齐哈尔设黑水厅。年齐齐哈尔为黑龙江省省会。年齐齐 哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省黑嫩省黑龙江省的省会，年黑龙江省与松 江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。 经济发展概况 生产总值全市实现生产总值亿元，比上年增长。 第产业增加值亿元，增长 第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。 三次产业结构为。 第二三产业对的贡献率分别为和。人均地区生产总值 元，增长。 序言 年初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产 市场继续调查，我们分门别类，采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分 类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在 对大量的调查数据调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销策划物业管理角度提出建议，为集团公司领导提 供即时有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项 目的运作提供即时有效的决策依据和建议 策划的目标 地标创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力 典范使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范 现金流产品以最短的营销周期快速资金回笼保证公司的现金流。 基本策划思路 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整 合多个营销推广概念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从 鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地 产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发 与城市运营的复合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后 该物业的正常经营需求，产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供 服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需 求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营 不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些 失败的教训希望能得到公司决策者的关注。 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的 怎样做出正确的市场定位 怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越