1、下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大 成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了系列的调控政策。首先，下 半年政府在全国大力打击捂盘囤地行为，公布全国范围内闲置土地其次，月国务院 发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继 续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房接着，出台进步加强土地出 让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的之 后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至年。此系列密集出台的政策，方面从供给源 头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门 坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。

2、业 部分政府事业单位 本地的大中型企业 专业型公司，如广告律师事务所会计师事务所等中介服务结构。 消费者购买行为和心理总体分析 白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。 自住者在买房时比较看重居住环境文化氛围交通环境，因为自住讲究的是舒适。这部分 的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他 们首选地个因素。 政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件稍好的 早就有了住房，但是其中有部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地， 因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素住房内外环境楼 盘建筑设计配套设施等，因。

3、消费者购房压力较大，对项目后期营 销带来定的麻烦。 文化教育缺乏初高中教育学校。 三机会 当城市化进程加快，市场需求随之增加，这切都预示了买方市场将不断地扩大 王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进步提升 西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得 到进步提升。 目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅。 四威胁 周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争激烈区域内交通干道沿线许多新 项目相继上市，对本项目在后期营销中的客户起到了定的分流。区内项目的推出将直 接冲击本项目。 区域内住宅价格水平偏高，客户形成定的心理价格。

4、有着优越的自然景观优势金融街与之隔道相邻，中心 商务区写字楼娱乐休闲购物优势得天独厚。项目所处地段有城市主要交通干道建 设大道和景观大道新华下路和青年路，交通便利。优越的地理位置。距汉口中心城区 的核心。环境优雅安宁，又坐拥繁华。独享自然景观资源。南面为北湖和西湖，直接供 给空间视野。项目所在区域价值很高，为武汉市公认的豪宅区。人居纯度良好，附近社 区生活和谐性较高。 物业优势本项目集高层临湖住宅高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位体， 体量大档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。天安物业为武汉万全城 提供物业管理顾问服务。 项目周边或毗邻拥有金融街酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新 华下路和青年路的。

5、 第四章市场分析 市场预测分析 年武汉市房地产市场回顾 宏观调控下，年中国房地产市场可谓是生机勃勃。年底，国家推出了系列的 购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决 了开发企业的融资困境。年，整个房地产业迅速褪去年萎靡不振的容貌，呈现 出片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。 年武汉市房地产开发投资为亿元，同比增长。其中，房地产住房开发 投资为亿元，同比增长。 年武汉市房屋施工面积为万平方米，同比增长其中新开工面积为 万平方米，同比增长。住房施工面积为万平方米，同比增长 其中，住房新开工面积为万平方米，同比增长。 年，武汉市商品房销售面积为万平方米，同比增长。其中，商品。

6、他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。 政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比较 看重地理位置价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。 购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境楼盘本身素质附加值及价格 上。针对投资者的诱因应放在价格交通附加值上。 第五章建设地点及自然条件 地理位置 略 二区域地质构造 略 三区域地貌 略 四场地地基土基岩构成及特征 略 六地震地质条件 略 第六章项目的分析 优势 区位优势项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市金融条街和 中央生活区的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水， 享受自然亲近自然，而本项目。

7、。 年武汉市房地产市场预测 年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务 院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在 品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北 通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。期临街，户型以三房两厅为主，均 价在以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以 左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到元，平均套价在万元以上。 该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。 万科城 项目地址江汉区常青路与三环线交汇处 住宅均价元 总套数套 户型面积。

8、建筑面积 容积率 绿化率 开盘日期 三目标消费群体定位 万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满 足来自全国不同地区的人们在武汉居住写字楼投资的需求 住宅 人员构成 金融证券外资企业的中高层管理人员 行业城市精英 律师医生教师等高收入人群 民营企业主个体户 外埠来汉的投资和贸易界人士。 白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。 住宅消费者特点 这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多 的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户则有 所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大部分。

9、价值的大幅攀升不 言而喻。 巨大的发展空间和升值潜力。 周边商务办公气息浓厚，聚集了些商务写字楼及政府机关事业单位。区域为居住 老城区，居住人口多且密集。该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。教育 配套设施也显得较为完善。为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区 政府在近期拟建平方公里的示范区域，精力打造环境优雅功能齐全设施流 文明高尚的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北湖 北片樱花园，建设北湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。届时， 西北湖片区的环境将更加优雅景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏 的核心竞争力将进步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。 。

10、住 房销售面积万平方米，同比增长。商品房销售套数为套，同比 增长。其中，商品住宅销售套，同比增长。 年，武汉市存量房交易面积为万平方米，同比增长，交易套数为 套，同比增长。其中存量住房交易面积为万平方米，同比增长，交 易套数为套，同比增长。 年，武汉市商品房综合销售均价为元平方米，同比增长。其中，商品住 房销售均价为元平方米，同比增长。 年，武汉市存量房成交均价为元平方米，同比增长其中，存量住房 成交均价为元平方米，同比增长。 年，武汉市土地成交宗，同比增长成交面积万平米，同比增 长出让金额亿，同比增长。其中，中心城区土地成交宗， 同比增长成交土地面积万平方米，同比增长成交金额 亿元，同比增长。 房地产市场在系列优惠政策的推。

11、饮休闲配套等优越条件，生活居住商务娱乐休闲购物等非常优越。， 二劣势 项目地块整体出现不规则的形状，定程度上弱化了地块的价值 土地成本相对较高地价昂贵拆迁费用大，致使前期投入费用较多，对后期的开发和 资金回笼有定的压力。 本项目为本公司开发的第个项目，在本地市场的知名度和影响力有定的局限性。 项目占地仅为亩，难以形成规模效应，且缺乏品牌效应。 两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有定影响。 噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，项目所处市政道路，较大的车流量，为本 项目带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响提高隔音 效果的问题上增加了项目的投资。 项目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，。

12、人是重复置业者， 买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。 收入特征家庭月收入在元左右，年收入在元，能承受总价为万元，以 银行成年计，能承受万元左右的首付款，月供在元左右。 年龄特征以岁的为主 家庭结构以三代同堂和两代同堂的为主 现居住地域要求居住环境和居住质量要求较高。 目标客户群的生活习惯和消费需求 过平常的市民生活 对物管要求简单的清洁和保安 环境要求安静简便，对楼盘的综合素质要求高 商业人员构成 地产投资 经营商户 专业品牌连锁店形象店国际知名 银行证券等金融机构 国内外知名商超市 民营企业。 写字楼人员构成 跨国公司拟在国内华中地区设置办事处或者分公司或子公司银行保险证券等金融业和通讯设备汽车等制造。

参考资料：

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