段或环境优势，先天条件处于劣势。

开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。

需要引入知名酒店品牌。

高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。

初始成本投入高，不符合本项目开发投资思路。

中档或中低档定位分析长沙目前中档或中低档酒店占酒店总量以上，相对来说市场竞争更加激烈，大多数酒店处于微利经营状态。

但究其原因，主要是由于大多数酒店设施陈旧经营理念落后机制不灵活。

实际上，中低档酒店最大竞争优势在于价格低廉，但很多酒店由于设施及服务跟不上，导致其丧失了高性价比竞争优势。

如果本项目能通过精心策划设计，最大限度降低成本投入，同时提升服务水平，将可凭借极高性价比赢得将来市场竞争。

因此我们认为中低档酒店相对操作空间比高端酒店更大。

青年旅舍模式定位分析青年旅舍是专门针对背包族及旅游散客特殊产物，其基本特点在于按床位计价，自助式服务，消费极其低廉。

但长沙并非旅游城市，背包客更是少得可怜。

因此我们认为青年旅舍模式可能并不太适应于长沙市场，存在较大定位风险。

酒店设计思路通过上述定位可能性分析，我们已基本明确本项目将打造经济型酒店。

基于此定位，我们提出本酒店设计思路。

设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房成本投入。

通过合理户型布局，满足完整客房使用需求及定居住舒适性要求。

通过现代简洁外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。

酒店经营模式及特色服务构思经营模式采用固定房费与可变动服务费相结合收费经营模式。

固定房费包括建筑折旧装修折旧公共设备使用公共水电消耗酒店服务人员费用等。

可变动服务费包括水费电费电话费宽带费房间清理服务费毛巾浴巾租用费洗涤用品购买费。

酒店实行卡通，房卡也为消费卡。

房卡启动户内水电开关并自动计量水电消耗量。

电话费宽带费由总机负责开通及计量。

房间清理服务费指客户住宿天以上，若需对房间进行清理，则按每次服务收取定费用。

毛巾浴巾可在便利店购买，也可向酒店进行租赁。

租赁按天收费。

洗涤用品由客户自带或自行到便利店购买。

之所以称为可变动服务费，是因为客户使用水电数量不样，电话宽带不使用则不计费，房间自行清理可免费，毛巾浴巾洗涤用品自带可省却租赁或购买费用。

因此，该项收费原则就是多用多掏钱，少用少掏钱，不用不掏钱。

这样做既符合节能环保要求，降低酒店物料损耗，还可最大限度减少客服人员数量，降低运营成本。

特色服务提示坐式等候大堂办理手续柜台采用低矮桌面式柜台，客人在办理入住及离店手续时可坐在座椅上进行等候。

服务人员也可在座位上进行服务，降低劳动强度。

新鲜居住体验由于我们为酒店设计了不同楼层不同装修风格，因此在客人第次入住时可由客户进行选择。

当客户再次入住时，酒店数据库系统应可自动反映客户历史入住情况，并由接待人员安排客人入住不同装修风格楼层，使客户对酒店不断有新鲜感。

温馨祝福根据客人入住时提供身份证信息产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。

房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。

从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。

另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。

我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政要求进行定规范和调整，这对于行业长远发展是有利。

针对本案而言，从短期来说项目小户型产品定位符合新政要求，并不存在户型调控问题，从对非首次购房税费方面限制来看，由于小户型产品总价较低，购买需求受契税方面影响不大。

从长期来讲新政出台对市场是个规范化过程，市场规范化对房地产行业来说是其长远发展保障，项目定位最大程度上规避了政策风险，为项目成功运作奠定了坚实基础。

从竞争角度来说，新政出台必然会导致中小套型产品市场供应量上升，小户型产品供应量也会有定增加，但这对本案影响不大，方面是由于原来在开发项目按照新政条例进行调整不多，而新开发项目从拿地到上市至少需要到两年时间，其三即便是在本案上市同时同类产品供应量上升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有优势，项目体量并不大，作为个短频快项目受市场影响有限。

五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性长沙目前普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主要以大盘竞争为主，目前已知规模在万平方米以上项目包括项目名称区域规模目前均价奥林匹克花园天心区亩总占地金碧文华天心区万总建面顺驰项目天心区亩总占地上海城雨花区万总建面华银园雨花区万总建面绿城桂花城雨项目背景项目基本情况第二章市场分析长沙市宏观经济背景二长沙房地产市场总体运行状况分析三长沙房地产市场发展趋势分析四宏观调控对长沙房地产市场的影响五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性第三章产品方案小户型部分户型面积定位二建筑风格三市场场分析商住楼实质上是地处市中心繁华地段，规模介于万平方米左右点式高层住宅。

由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物业管理价格优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司办公首选。

但对几乎所有在商住楼办公公司而言，商住楼也存在无法克服两个重大缺陷。

是商住混杂及住宅产品物业形象，致使办公形象大受影响。

二是住宅产品自身软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。

基于商住楼缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间中间型产品。

类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向于专业写字楼商住楼，如新时空号上东印象等等。

这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为热销产品。

但是，通过对中小企业办公需求细化分析，我们认为目前推出这类中间产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力需求进步提升形象档次容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。

由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。

从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。

而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。

由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。

由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。

由于预售门槛提高，在定程度上也会提高项目资金成本。

拆迁成本大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。

综合成本较大幅度提高，必然会反映到房价较大幅度提高上。

从市场发展角度分析长沙房价增幅水平远远低于全国省会城市房价增幅水平，这与长沙经济实力与居民收入水平是不相称。

从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入巨大反差，形成了长沙房地产市场洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金进入。

因此，从市场预期角度分析，长沙房价仍有较大上浮空间。

从目前市场现状来看，长沙房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场预期，但仍旧获得市场热烈追捧。

以长三角和珠三角为代表外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。

政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。

尽管从市场预期角度，长沙房价有较大上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控双重影响，长沙房价在未来几年不会出现高速增长态势，而只会保持种平稳上扬态势。

由于长沙房地产市场洼地效应，吸引了大量宅市场竞争之中。

别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。

受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。

价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳增长。

从供应成本角度分析由于土地过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。

由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。

由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。

从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。

特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。

而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。

受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地产开发商融资成本将会较大提高。

由于土地交易在付款方式上已经从过去较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。

由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高