件将进步改善，与市中心时空距离将大大缩短，项目可达性将大大提高。

项目规模优势项目基地面积万平方米，合亩，用地规模大，在总体规划和设计上有很大发挥空间，在园区配套方面，可以发挥规模效应降低单位成本，从而增强项目抗风险能力。

土地成本优势项目土地总成本为万元万元亩，楼面价约元平方米，从规划趋势看，本案所在区域土地价值仍可看涨，为项目保留了很大升值空间，同时较低土地成本增强了价格可控性和竞争优势。

二劣势分析区位条件差从目前条件看，本案位于城北城郊结合部，距离市中心较远，给客户产生很大心理距离，影响其对本案接受度。

周边环境极差城北直以来是杭州工业集中区，项目周边各种工厂林立，四周为农居点和农田，影响项目环境和景观，缺少办公和商务环境，降低项目在客户当中形象，必须通过内部环境景观建设来弥补大环境不足。

配套不够完善项目所在区域各种市政配套商业配套十分贫乏，且比较地端，无法对本案发展形成有力支持，使本案吸引力大打折扣，只能通过内部配套规划建设来弥补周边配套不足。

三机会分析宏观经济发展有利支持近年来，浙江经济发展对房地产市场形成巨大推动力，在民营企业十分发达浙江地区，各种外贸商务增多，刺激办公物业市场需求，特别是杭州拥有天堂硅谷之称杭州软件业发展更是蒸蒸日上，企业对办公环境需求越来越高，这对本案发展是种利好。

产品优势目前国内或商务别墅主要集中在北京上海和广州发达地区，其他诸如重庆九鼎商务别墅西安长安园产业别墅，而在经济高度发达杭州地区还没有出现真正意义上同类产品，本项目作为杭城首推商务别墅，拥有市场先机优势。

四威胁分析市场威胁近年来杭城写字楼市场直呈现供大于求局面，各种中高档写字楼不断推出白马大厦海华广场晶晖商务馆瑞丰国际商务中心等，市场消化存在较大压力，特别是租赁市场直呈现疲软态势，除城西高新区和黄龙商务区保持较高出租率，其他区域出租情况均不是非常理想，在这样区域环境中，本案作为以租赁为主营收入办公物业，存在很大市场风险。

竞争威胁目前杭州企业大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，完善配套和浓厚商务氛围，居住休闲购物办公都十分便利，使这些企业拥有强烈归属感，要让其成为本项目客户必须花费很大力气。

十七研究结论与建议研究结论通过上述对本项目经济社会和环境效益分析可知，杭州新世纪软件园社会效益和市场前景是很好，项目所处区域在市政规划和交通条件方面都不错，但在环境和配套设施方面较差，只有通过良好规划设计，提高绿化率，来营造项目良好办公环境，弥补大环境缺陷，同时，从项目经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率内部效益率。

项目出租率盈亏平衡点是还贷期内盈亏平衡点，般认为当盈亏平衡点出租率小于，项目风险成了个扇形交通路网，最值得提是上塘高架通车，使杭州交通重心向北移。

同样，这板块居民也可通过这些快速路向东直达沪杭甬高速向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。

上述交通规划对城北开发是个极大利好。

二下城区专项研究经济发展战略研究下城区依托中心城区区位优势，形成了具有鲜明特色广场经济会展经济特色街经济楼宇经济和社区经济。

年，实现商贸销售收入亿元，同比增长实现工业销售产值亿元，同经增长完成财政总收入亿元，同比增长，增幅列杭州城区第二位其中地方财政收入完成亿元，同比增长，增幅居杭州第，跻身全省区县市财政强，列第位。

下城区高楼林立商贾密集，区域内法人单位密度高达平方公里，其中区域内幢商务楼容了家法人单位，营业收入超亿元楼宇幢，亿以上楼宇幢，区域内金融保险业收入和批零贸易餐饮业营业收入分别占六个老城区总量和。

下城区目前有国外驻杭机构以家，其中有西门子戴尔三星等全球强企业家国内驻杭著名企业家。

年，引进内资企业家，注册资金亿元引进外资企业家，合同利用外资万美元。

目前区域内国外驻杭机构家，其中世界强企业家，国内驻杭企业共家。

年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区全国社区建设示范区全国民政工作先进区全国社区教育实验区全国绿化先进城区全国卫生初级保健实验区全国科技工作先进城区全国社区残疾人工作示范区浙江省教育强区浙江科技进步区浙江省文明城区省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。

区域分块及城市发展规划下城区作为杭州市中心城区文化商务中心城市中北部生活居住区，下城将以武林商务区为主，和平会展中心区东新居住区公共中心和华丰科研中心区为副，共规划十二个居住区，分别是东园居住区新华居住区凤起居住区武林居住区打铁关居住区朝晖居住区杭氧居住区三里亭居住区东新居住区三塘居住区石桥居住区半山居住区局部在绿化规划上，下城规划新增城北体育公园和生态公园两个大型绿地，并建立凤起公园城东公园和平公园草荡公园善贤公园等市级公园。

在公共交通规划上，德胜路与东新路交叉口规划建总论项目背景二项目概况三问题与建议二杭州市办公楼市场研究杭州区域状况研究宏观经济及产业研究城市发展规划城市交通及发展二下城区专项研究价基石石。

市场供不应求状况难以改变。

年杭州楼市仍呈供不应求态势。

明年有效供应量在万左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年万左右供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进步突出。

供给滞后性。

尽管年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则年半，长则二三年。

因此年市场商品房有效供给主要来自年投放土地。

年住宅用地投放量仅为亩，可建筑面积约为万。

年商品住宅新开工面积万，同期增长仅，决定了级市场供应量小。

建材断档推迟工期。

今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响部分项目建设工期。

这又减少了市场有效供给。

建材价格继续上涨势头难以改变。

今年浙江各类水泥价格涨幅在之间波动，钢材价格涨幅在之间波动。

其中，普通硅酸盐水泥回转窑月份出厂价格同比上涨，普通硅酸盐水泥立窑出厂价格同比上涨，矿渣硅以高科技工业园区为骨干，产学研协调发展现代化科技城和城市远景商务中心。

规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。

临平城由临平城区星桥运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主综合性工业城。

规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。

下沙城由下沙九堡乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干综合性新城。

规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。

主三副，六组团将是未来杭州城市基本轮廓，亦是杭州城市发展方向，另外作为杭州未来钱江新城也是杭州城市发展重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积平方公里东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州行政商务金融会展文化娱乐中心。

作为未来杭州城市中心，将有大量写字楼供应未来杭州写字楼供应将向该区域转移，对本案将形成客源分流竞争压力。

城市交通及发展杭州市作为浙江省省会，是全省政治经济文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。

近年来，随着改革开放深入，城市基础设施建设也大大加强了。

道路建设发展较快，仅年就有条道路进行改建拓宽和沿伸。

至今，杭州城市道路总长达公里，面积万平方米。

人均道路占有面积达万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。

根据专家预测，到年杭州市区每日客流总量将达近万人次，对外交通总量高峰期每小时将达万辆，每千人客车拥有量则将达到辆。

而且，居民出行目和车辆拥有结构将发生较大变化除私人车辆比例会持续走高外，上下班生活购物为主目增加。

而杭州城市发展规划当中，已把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略道路网络城市轨道交通西湖风景名胜区等个方面。

按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心交通时间不大于小时新市区内任意两点交通时间不大于分钟最终形成市区以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体城市快速机动化交通为辅交通模式，适应经济社会发展。

新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等条策略，以及实行拥车者自备车位，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向社会开放等现杭州城市形象主体区域。

主城由上下城区和西湖拱墅江干城区部分组成，是全省政治经济科教信息文化中心和旅游中心。

中部南部为商贸居住生活区北部以工业仓储物流区为主东部为交通市政设施区西部为教育科研居住区湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。

城市建设用地平方千米。

江南城由滨江区萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产学研协调发展现代化科技城和城市远景商务中心。

规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。

临平城由临平城区星桥运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主综合性工业城。

规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。

下沙城由下沙九堡乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干综合性新城。

规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。

主三副，六组团将是未来杭州城市基本轮廓，亦是杭州城市发展方向，另外作为杭州未来钱江新城也是杭州城市发展重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积平方公里东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州行政商务金融会展文化娱乐中心。

作为未来杭州城市中心，将有大量写字楼供应未来杭州写字楼供应将向该区域转移，对本案将形成客源分流竞争压力。

城市交通及发展杭州市作为浙江省省会，是全省政治经济文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。

近年来，随着改革开放深入，城市基础设施建设也大大加强了。

道路建设发展较快，仅年就有条道路进行改建拓宽和沿伸。

至今，杭州城市道路总长达公里，面积万平方米。

人均道路占有面积达万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。

根据专家预测，到年杭州市区每日客流总量将达近万人次，对外交通总量高峰期每小时将达万辆，每千人客车拥有量则将达到辆。

而且，居民出行目和车辆拥有结构将发生较大变化除私人车辆比例