等国家迅速发展。

在发展初期作为单个工厂直销店，以优惠折扣价格处理工厂尾货。

由于受到崇尚品牌消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并最终发展成为种独立崭新商业零售形态。

目前，美国各地已有多家，在其国内商业企业近年来排行榜中，前位有家主要业态为折扣店欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国发展也正方兴未艾。

改革开放以来，随着我国人均不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。

中国零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。

业态在我国发展潜力不容小觑，国内零售市场亟需这样种新业态加入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入增加以及生活品味提高，他们也需要名牌加实惠来满足自身不断增长消费需求。

市场需求为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列刺激消费政策，使得政策环境大为改观。

同时，中央提振市场信心带来良好预期影响，带动消费需求释放。

经济复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台经济刺激政策，长春市经济增速加快，带动房地产市场回暖。

长春市轻轨等重大市政工程建设，将进步推动市政配套完善，加快城市向外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。

长吉图体化，长春城市化进程加快，意味着将有大量农村居民进入到城市第页共页生活，而人口增加必定带动消费需求。

购买力经济发展提高了城市居民收入，为房地产业发展提供了保障和动力支持。

从发展趋势看，长春城市居民收入水平直呈上升趋势。

数据显示，长春城市居民人均可支配收入从年，元增加到年，元，购买力提高为推动零售业及房地产发展奠定了坚实基础。

拟建地点本项目用地位于双阳区奢岭镇长清公路西侧，用地距长春城区公里，距龙嘉国际机场公里。

随着长吉图两型社会建设和长春大交通大物流枢纽中心建设，区域优势愈发明显。

预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于长春市双阳区奢岭镇，项目总体用地面积约为亩，集奥特莱斯购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。

位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费环境工程费建安工程费公共配套设施费其他费用预备费管理费用销售费用财务费用资金筹措资本金银行贷款销售收入其他收入第页共页财务评价项目评价依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。

财务评价基础数据选择财务价格本项目物业销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。

计算期按照吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司提供相关资料及长春市城市建设发展速度，并结合本项目商业部分特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。

财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。

销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余商场开始对外出租，初步估计出租第页共页，以后按全部考虑。

具体销售收入经营税金及附加估算见表。

表销售收入经营税金及附加估算单位万元序号项目合计„„经营收入商业出租可出租面积出租价元出租比例收入住宅销售可出售面积平均售价元销售比例收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税税后总收入财务评价基本报表全部投资财务现金流量表附表二资本金财务现金流量表附表三资金来源与运用表附表四项目损益表附表五盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。

财务净现值第页共页根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。

投资回收期依全部投资财务现金流量表，从年月开始计算，项目投资回收期年。

投资利润率投资利润率年平均净利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金清偿能力分析本项目申请银行贷款万元，约定年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。

经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。

敏感性分析敏感性分析是不确定分析重要内容。

从本项目情况来看，影响项目效益主要因素有总投资