酒店式公寓项目立项申报可研报告.doc ㊣ 精品文档 值得下载

也比高档公寓高，并不适合长期居 住。

随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居 家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租 金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档 公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况 酒店式公寓分类 根据物业档次划分 由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同 档次不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨 国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体 力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。

此类物业长租短住皆宜，经营 灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类相比，设施设备家居装 饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺 的组成部分。

另外还有更低层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从般的房转变而来，会所和其他设施很少， 其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领的需求。

从投资商盈利模式划分 全出租酒店公寓前面提到的高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓 也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租 金取得利润。

此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易 创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。

可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。

发展商先卖掉部分单元， 收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小 业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自 己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定的经营麻烦。

产权式酒店公寓产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为产权出售， 而投资者购买时支付物业总值的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷 款。

同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统经 营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。

对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营， 或者自我出租，获取年度红利。

因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的 费用，并有可观的赢余。

业主般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入， 大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖 给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增 值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和年新上市的世 福汇为主要代表。

二供需状况 相对于每年多万平方米 的普通 住宅供 应量，酒 店式公 寓的市 场总量则要小得多年上海酒店式公寓的供应约万平方米。

从上海酒 店式公寓历年的发展情况来看，年代中期是较为集中的供应期，年达到 顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。

年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了 年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。

供应 供应量出现波动近两年逐渐提高 近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅 采用租赁的方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为 套，共个楼盘。

包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路 号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。

年，随着市场的好转，批管理优秀设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市 场供应的次高峰，当年推向市场的共有个楼盘，共计套单元。

相比 年的第次高峰，年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个 单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。

近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使 年的供应量不到个单位。

年黄浦区的威斯汀公寓卢湾的希尔福 公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年 年上海酒店式公寓市场供求情况 供应需求空置率 套的供应达到个单位。

年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆， 共套。

可见受系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。

供应结构发生变化出现产权转让和出售现象 年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租 赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化到美元，比法华苑上了个档次。

物业品质也是影响楼盘的重要因素。

这里讲的楼盘品质不仅仅是建筑方面硬条件，更多的是指些 不同月租金公寓供给比例 美元以下， 美元， 美元， 美元， 美元以上， 软条件，如室内装璜物业管理服务等等。

应该说楼盘的品质在项目定位对就 已经明确。

例如同是旗下的上海浦东雅诗阁和徐汇盛捷服务公寓价格差 别就比较大。

浦东雅诗阁的套平方米二房，月租金在美元左右，而 地处徐汇区陕西南路的套平方米二房租金在美元左右。

这主要是由 于其定位不同，其中，雅诗阁品牌致力于提供优雅华贵的流豪华寓所，盛捷 品牌致力于创造温馨惬意的高尚公寓。

出售项目价格差别较大 酒店式公寓对外发售的案 例较 少，不 过近 年来 陆续 有酒 店式 公寓 对外出售产权。

不同档次项目售价差别较大，主要与其投资回报率不同有关。

豪华型物业芝大厦年四月份开始出售，售价美金平方米，是 上海目前售价最高的物业之中档物业爱俪轩的售价元平方 米。

另外浦东的凤凰大厦在年月以元平方米的价格投放市场。

上海市出售产权酒店式公寓汇总表 项目名称项目地址出售时间售价美元 芝大厦衡山路号年月 爱俪轩镇宁路号年下半年 丽晶大厦长宁区年月 金苑徐汇安福路号 亦园徐汇安福路号 金银汇黄浦九江路浙江中路年年底 世福汇黄浦九江路号年月 三区域分析 分布区域 地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。

作为城市中的高端居住物业，吸引的是高层 次的消费者，位于高尚地段成为衡量物业标准的决定性指标。

高尚地段 的含义不仅仅包括靠近，同时还意味着交通便捷历史底蕴环境优雅 周边设施齐全等。

目前上海市场上高档酒店公寓的供应总量不多，特征较为明显的典型物业总量为个，且他们具 有非常明显的地域性特征，主要集中在本市西区并以长宁区为最。

中央商务区是商务 活动最 密集最 集中的区域，也是租用酒店式公寓的客户活动最多的区域。

据不完全统计，上 海市场上目前的个酒店式公寓，主要分布在长宁徐汇浦 东静安卢湾黄浦等六个行政区。

按区域板块的概念，上海市酒店式公寓的分布可以分为九大板块。

九大板块集中分布在上海东西方 向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区，东西方向跨度 多公里，而南北方向的覆盖范围不超过公里。

其中衡山路板块镇宁路板块 华山路板块和南京西路板块是酒店式公寓分布最集中的区域，其次为靠近人民 广场的新天地板块和外滩板块。

虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对 比较分散。

上海市酒店式公寓区域分布 浦东静安徐汇卢湾长宁黄浦分布特点 酒店式公寓的分布区域环境不同，目标客户有差别，产品定位也不同，因此与此相对的租金和价格 也有定差异。

区域租金分析 从区域来看，中心城区的静 安卢湾 和浦东 小陆家 嘴的租 金价格 比较高。

静安南 京西路沿线的租金为全市峰值，美金的单位租金，超出了其他区域的行情 价卢湾区凭借淮海中路的金三角地带，租金价格达到美金浦东小陆 家嘴地区是发展速度最快的地区，随着国际航班东移，已有些租户从酒店式 公寓的传统地区浦西开始向浦东转移。

浦东的平均租金呈稳步上涨趋势，而浦 西的则呈下降趋势，使该两地区的租金差距逐步减小。

从长远看，随着浦东陆 家嘴国际金融贸易区设施的不断完善，浦东酒店式公寓的竞争力将不断提高。

徐汇区和长宁区由于区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，因此平均价格偏低。

徐汇区衡山路号芝大厦的租金达到美金以上，而位于镇宁路的爱俪轩租 金只有美金。

长宁区酒店式公寓起步较早，发展成熟，但随着国际航班东移， 明显缺乏后继发展动力。

黄浦区以往的酒店式公寓品质不高如天赐公寓新黄浦酒店公寓等，租金水平不高。

由于新的 酒店式公寓相继在黄浦区出现，该区逐渐受人瞩目。

年季度上市的威斯 汀公寓，月租金在美金左右，拉动了整个区域的价格提升。

不同板块平均租金比较图 新华路板块镇宁路板块 其他 华山路板块 虹桥板块外滩板块 衡山路板块 小陆家嘴板块 新天地板块 南京西路板块 美元平方米月从九大板块来看，南京西路板块有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的抬升，平均租金最高新 天地板块由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加 上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高 端价位新华路板块由于物业建成的时间比较早