建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法版 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 河南省房地产开发有限公司编制市花苑 住宅小区建设项目可行性研究报告的委托合同。 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容 亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析 和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进步规范，行业开始步入 健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出 均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步 增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人 鼓舞。 近年来，市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的 提高，同时也涌现出了众多的收入稳定比较丰厚的国家工作人员 企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力， 在城市好的地段拥有套功能设计完善配套设施齐全环境幽雅 的房屋是这些人的重要追求。根据市国民经济和社会发展第十 个五年规划纲要和市城市建设总体规划， 市市区人口在年和年将从目前的万人分别达到万和 万，届时市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧 增大。 房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革的不断 深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商 与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或优美舒适的居住环境。 项目建设期限 花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期限从 期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计划为 个月，即从年月起至年月。 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。 主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较 高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其 他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另 外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求 的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各 种政策以及国内外大型企业入驻带来的商机，而且要重视该项目 的社会效益。 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，十五规划提出了 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。 关于土地增值收益的重新分配问题 在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机制。可以预见土地增值收益将重新被 第章总论 项目背景 项目名称 市花苑住宅小区建设项目 开发商概况 河南省房地产开发有限公司位于河南省市路，是河南 省建设厅批准的三级房地产开发企业，注册资万元，主要经营范 围为房地产开发室内外装饰等。 该公司前身是家工业与民用建筑施工企业，年以来，先 后承担参与了小浪底宾馆公寓楼等系列工程和市人才大厦 市宾馆煤校教学楼机缘文翠小区双桥花园北海小区 花园等项目的建设开发工作。经过多年的实践，公司积累了诸 多的经营管理人才，并于年月成立了河南省房地产开发有 限公司，转型成为个以房地产开发为主导业务的实力雄厚的综合 性管理实体。 公司现有员人，其中各种专业技术人才人，是支包括建 筑设计施工管理工程经济财会等专业技术娴熟和工作经验丰 富的高素质专业人才队伍。公司配备有现代化办公设施，技术装备 优良。公司下设计划管理部事业拓展部工程技术部财务结算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 部人力资源部营销部信息中心及办公室，有着较高的专业素 质队伍及完善的内部管理机制。 公司成立以来，坚持以质量求生存以信誉求项目以项目 求效益以效益求发展的企业理念，坚持重质量守信誉的经 营作风，迅速成为乃至河南省房地产开发市场上的支主力军。 年公司完成房屋开发面积达平方米。 公司法人代表 公司法人代表赵宗祥，男，现年岁，大学本科学历，工程师， 历任省建公司总经理市建设集团董事长，现任河南省 房地产开发有限公司董事长，具有丰富的房地产行业经验和超前的 现代化经营理念，优秀的管理水平在地产业享誉盛名。 可行性研究报告编制单位 编制单位达华工程管理集团有限公司 资格等级甲级 工程咨询资格证编号工咨甲 发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会 研究工作依据 国家省及市颁布的相关法律法规政策 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市城市建设总体规划 市国土局土地出让证明 市年相关统计数据 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法版 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 河南省房地产开发有限公司编制市花苑 住宅小区建设项目可行性研究报告的委托合同。 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容 亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析 和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目 前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。沁阳