技术标准 国家有关项目建议书编制规定标准 相关规划计划 昆明市旅游发展总体规划 昆明市国民经济和发展五年计划纲要 昆明市环境保护十五计划及年长远规划 昆明市土地利用总体规划 二项目市场分析 云南省和昆明市旅游度假市场现状及发展趋势分析 旅游市场度假市场概念及异质化分析 旅游市场的定义从经济学角度讲，就是旅游产品供求双方交换关系的总和， 即在旅游产品交换过程中所产生各种经济现象和经济联系。旅游市场与般商品 市场的区别在于它所出售的不是具体的物质产品，而是以劳务为特征的包价路线。 同时，旅游供给与消费过程同步进行，具有很强的季节性。 在整个旅游产业当中，观光旅游休闲旅游度假旅游的区分开始成为新的 行业划分标准。 所谓观光旅游游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩购娱 其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以吃购玩娱为主。与观 光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。 所谓度假旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩含运动 要素的重复性旅游消费。其中，又以吃住玩为主。度假旅游需要优质的 观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是观光，而是吃住玩。与休 闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品滞留时间更长， 但可重复性更强。 按照国际通行的测算标准，个国家人均达到或超过美元后，旅游 消费就进入度假旅游为主的阶段。目前，我国人均已经接近美元，般 中心城市人均已经超过美元。在中心城市旅游市场上，休闲度假旅游不 仅已经成为旅游市场的主体，而且正在渗透到商业文化城市建设等其他相关 行业。 旅游市场新概念小时旅游圈浮出水面 除了远程旅游之外，以休闲和短期度假为目的的中短途旅游开始成为人们日 常生活的部分。小时旅游圈浮出水面。所谓小时旅游圈，就是以个城 市为中心，结合周边的系列旅游度假目的地组合成个旅游产品，而且出发地 到目的地的车程只需小时到小时不等，让游客在个周末甚至平时就可进行 次完整的旅游。小时旅游圈的兴起也反映了以都市客源群体为主体的都市休 闲度假旅游正在成为旅游开发的重点和热点。小时旅游圈正在成为中心城市 旅游市场的基本特征。 云南省旅游度假市场发展现状及趋势 云南作为全国旅游大省，旅游资源的主要特色在于两点，即丰富多样的自然 风光和浓郁的民族风情。经过多年的发展，云南旅游市场呈现出以下二个方面 的趋势特点 第云南旅游市场目前已经达到相当的规模 从年云南旅游市场发展相关指标来看，云南省年度 共接待国内游客万人次，国外游客万人次，创造旅游收入 亿元，是云南省当之无愧的支柱产业之。 旅游接待人次及旅游总收入情况 项目年年年年年 国内旅游者万人次 其中过夜游客万人次 日游游客万人次 海外旅游者人次 其中外国人人次 香港同胞人次 澳门同胞人次 台湾同胞人次 海外旅游者人天数 国内旅游收入万元 旅游外汇收入人民币万元 旅游总收入万元 数据来源于云南省统计年鉴。年数据暂缺。下同。 表云南省旅游接待人次及收入对比 全省分国别接待旅游人次 国家和地区年年年年年 日本人 菲律宾 新加坡 泰国 印度尼西亚 美国 加拿大 英国 法国 德国 意大利 俄罗斯 澳大利亚 新西兰 其他国家 华侨 港澳同胞 台湾同胞 共计 数据来源于云南省统计年鉴 星级住宿业客房收入床位数 项目年年年年年 旅游饭店客房收入万元客房床位个 般旅店客房收入万元客房床位个 其他住宿服务客房收入万元客房床位个 数据来源于云南省统计年鉴 第二云南旅游市场正在从低层次的观光旅游向多层次的观光休闲度假 旅游转型。 年，云南省委省政府明确提出云南旅游二次创业的旅游发展战略。 二次创业的核心任务是旅游产业结构调整转型升级和提质增效。从低层次 表云南省星级住宿业客房收入及床位数对比 表云南省分国别接待人次对比 的观光旅游向多层次的观光休闲度假旅游转型，是云南旅游二次创业的基本 路径。 云南旅游发展倍增计划年提出了滇中大昆明国际旅游区 的规划构想。按照该计划提出的云南省旅游发展总体规划，滇中大昆明国际 旅游区主要是发展高原观光度假会展精品旅游线。具体内容是 滇中大昆明国际旅游区滇中的昆明玉溪和楚雄三州市，以巩固发 展生态游民族风情游乡村游为基础，大力开发休闲度假康体娱乐会展商 务等旅游产品为重点，进步加强休闲度假旅游区的开发建设，加大以高尔夫球 自驾车体育娱乐运动为主的康体娱乐设施建设，不断提高和完善会展基础设施， 提升节会赛事的组织水平和服务质量，把滇中大昆明国际旅游区建设成为高 水平的国际旅游地和我省连结海内外客源市场面向东南亚和南亚的国际旅游集 散中心。如下图 图云南省旅游发展总体规划布局图 但是，到目前为止，昆明除了以春城湖畔度假村为代表的高尔夫类项目以 昆明国际会展中心为代表的会展项目外，昆明还缺乏代表春城形象和国际旅 目录 亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况 项目名称 项目选址 项目概述 项目建设单位概况 编制依据 二项目市场分析 云南省和昆明市旅游度假市场现状及发展趋势分析 云南省和昆明市康体休闲市场休闲体育公园市场生态购物市场养生保健市场私人 保健医院会议会展等市场现状与发展趋势分析 云南省和昆明市旅游休闲地产市场及度假公寓别墅市场现状及发展趋势分析 三项目指导思想和投资流程设计 项目的指导思想 项目的投资流程设计 项目选址与土地获取方式 四项目内容 定位及定位依据 项目主题与功能设定 规划指标分析 五经济分析与财务评价 投资估算 项目分期及投资分析 财务评价 财务评价结论 六风险分析 风险分析 风险防范对策 七项目社会评价 项目建设对扩大社会就业情况分析 项目建设对社会的影响分析 项目建设与当地互适性分析 社会评价结论 八项目初步环境评价 环境保护目标 施工期污染源 运营期污染源 环境综合治理措施 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 环境保护与影响评价结论 九项目投资的必要条件及立项建议 项目投资的必要条件 项目立项建设的建议 亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况 项目名称 亚洲春城国际康体休闲乐园。 项目选址 亚洲春城国际康体休闲乐园项目拟选址于昆明新城高新技术产业基地规划范围内。 项目概述 旅游区性质定位 亚洲春城国际康体休闲乐园，将建成亚洲最大的康体休闲产业园区，是昆明市旅 游二次创业中休闲度假康体旅游的精品工程，也将是昆明新的城市名片。以康 体休闲为核心，以昆明市旅游市场和项目的高品质软硬件为依托，以慢生活文化为脉 络，以康体保健休闲游乐度假为主要配套，以现代化国际化为最终目标， 集观光游览康体保健游乐体验时尚发布休闲度假于体的康体休闲旅游度假 区。 项目建设目标 根据国家省市发展旅游业的精神以及各种法规政策和战略的安排，以国内 外旅游市场需求为导向，以企业经济效益为中心，正确处理生态效益社会效益和生 态环境保护三者关系，创建具有中国特色的生态康体旅游与休闲度假旅游相结合的旅 游模式，成为昆明市旅游新的亮点。以优质的生态环境和独具特色的旅游产品为基础， 培育精品，突出特色，大视觉大手笔高标准整合自然资源人文资源和其它各种 资源实行产业间联合和区域联动，深度挖掘康体休闲文化内涵，丰富具有特色的旅 游产品。注重规划的可操作性，完善亚洲春城国际康体休闲乐园适应市场经济的开发 运营机制和管理体制，以及完善旅游基础设施和配套服务设施，完备旅游产业体系， 形成完整的旅游产业链，使亚洲春城国际康体休闲乐园实现旅游运作市场化旅游产 业集团化综合效益最大化。 项目建设内容及规模 为体现项目主题，考虑到项目功能设置能够形成循环的产业链条和适当的配套， 本项目由六大功能板块组成康体休闲板块旅游度假板块休闲体育板块生态购 物板块绿色居住板块会议及会展板块。建设内容 康体休闲板块约占总占地规模的，约为亩 世界文化博览园占地约亩 生态温泉水上游乐大世界占地约亩 国际康体美疗中心占地约亩 东方传统养生传习馆占地约亩 顶级私人保健医院占地约亩 旅游度假板块约占总占地规模的，约为亩 时尚度假酒店占地约亩 明星商业占地约亩 休闲体育公园板块休闲体育公园约占总占地规模的，约为亩 生态购物板块约占总占地规模的，约为亩 艺术公园大道占地约亩 文化艺术长廊占地约亩 绿色居住板块约占总占地规模的，约为亩 度假公寓生态别墅占地约亩 国际私立学校占地约亩 会议会展板块约占总占地规模的，约为亩 项目建设单位概况 云南睿和鑫投资有限公司是家致力于整合旅游产业文化产业和房地产业，立 足于资本市场与行业投资相结合的大型综合性投资公司。公司注册资本人民币亿 元。 公司成立后资金积累迅速，发展成为以房地产业旅游业酒店投资为主，建筑 工程物业管理国内外商贸投资旅游投资为辅业的多元化集团公司，并朝着国际 化公司的目标迈进。 公司实施专业风险控管，体现管理方式的专业标准分权分责分工。在股 权结构上，为确保股权的长期稳定，经营管理层始终专注于长期经营成果，坚持价 值投资的原则。公司擅于整合资源，用系统化的投资决策流程和风险控管流程，以及 注重道德诚信的标准化经