源增幅均有显著下降。到年月，原本第季度 增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年的增幅相去甚远， 订金及预付款增幅为，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望 情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同比减少 。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。 房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的 货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进步收 缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求 的下降。需求量的下降必然带来预付款订金数量与个人按揭贷款的减少。 房屋新开工竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 房地产新开工竣工和施工方面的数据显示，年第季度，三者的同比增幅 达到和，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况 出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积的 同比增幅下降到了和月份，三者的增幅已下降至 和。 土地购置面积新开工面积施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要 表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。 这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。 需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购 房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠 电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。 全国房价上涨幅度逐步放缓，珠三角部分热点城市已出现房价回落 珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速 从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月 份，同比增速下降。月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。 地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市 房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定水平看，占到固定资产投资的 左右，在有些城市超过。对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的 萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二 线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。沈阳市政府宣布了系列暖市方案， 包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款的年限和限额等河南省政府规定， 自月日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税降低首付房款延长 贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率厦门长沙成都等 地也相继出台包括购房入户免税降税购房补贴等购房优惠措施盐城市也出台了 救市的揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。 住房保障工作进步加强，各地取得定进展 年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出解决城市 低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房帮助中等收入家庭解决住房难，是 增加中低价位中小套型普通商品住房。而中央政府直以来强调的住房保障问题在 此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并 专门成立住房保障司来负责此项工作。 系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。月日，中国人民银行银监 会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位借 贷主体资格等系列问题。月日，财政部国家税务总局关于廉租住房经济适 用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税 率基础上减半征收契税廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税房产税 对个人出租住房所得减征的个人所得税。月日，住房和城乡建设部发布关 于加强廉租住房质量管理的通知，对确保廉租住房的质量解决城市低收入家庭住房 困难等方面作了具体要求。随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考 虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设 相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域产业集中区域和公共交通便利 的区域。 地方住房保障工作也取得定进展。如上海市年住房建设计划中，规定 经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利基础设施和公共配套设施完善的区 域安排供地，主要集中在轨道交通沿线中环线和外环线附近建设，特别是该计划中 还提到，结合中心城区产业调整工厂置换来安排定量的廉租房和经济适用房用地 广州市住房建设规划中指出，年将供应保障型住房用地平方公里， 规划建筑面积万万平方米，年计划供应同类用地平方公里，规 划建筑面积万万平方米珠海市政府出台年珠海市解决城市低 收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来年，推出套廉租住房，新建 套经济适用住房，通过实物配租货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决 全市低收入家庭和其他困难群体的住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考 核挂钩月日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法试行， 首批限价房源套也将在月日前完成选房。影响年房地产市场的国际国内因素分析 美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场 年月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国 爆发了次贷危机。年月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约亿美元 收购。此后，次贷危机愈演愈烈，发不可收拾，年月，华尔街上家的 投资银行全军覆没，最大的保险公司美国国际集团陷入现金危机，地方银行 也出现倒闭现象。美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。 美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局 限于美国本土，各国股市债市汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形 成席卷全球的金融风暴。 美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。以次贷危机为导火索，美国经 济明显收缩。月份包括工厂矿业和公共事业在内的美国工业生产下降了，连 续两个月下降。美国商品零售额在月份下降后，月份再次下降。世界经 济的影响将加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而 影响我国股票市场和房地产市场。 经济增长速度放慢已成为国家宏观经济的主题，房地产行业同样不能幸免 年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑的风险。首先，世界经济 增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上从 紧的货币政策资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求 在减弱。 货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远 为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩投资过热导致通货膨胀加速 并诱发经济过热甚至出现危机，我国自年开始实施从紧的货币政策，通过加息 上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改 善货币总体过剩状况。 从紧的货币政策的作用在年开始显现，对供给和需求的共同抑制导致房地产 投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。目前我国房地产开发商对银行贷款的依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中 小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发商融资成本上升。开发商资金链 的紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。其次，利率提高以及年月份执 行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在定程度上抑制了房地产市场需 求，特别是投资投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。在供 求两方受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。 在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场的调控。年月日，央行 银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，要求严格开展建设项目贷款管 理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房经济适用住房限价商品住房及建 筑面积在平方米以下的中小套型普通商品住房建设。此通知的发布显现了央行执行 国家宏观趋紧政策的决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风 险而作出的未雨绸缪的举措，同时也预示了未来段时间内房地产融资难度的增加。 年房地产市场展望 年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开 发企业将会迎来轮洗牌，房价面临进步回调。在从紧的货币政策作用下，断 供烂尾楼等风险出现的可能性加大。此外，随着住房结构调整及各项住房保 障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进步解决。 需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来轮洗牌，在供需双方作用下， 短期内房价面临进步回调 在从紧的货币政策作用下，断供烂尾楼等风险出现的可能性加大 从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再 次出现 中小套型住房保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进步 解决。 项目区域的房地产市场分析 回顾近两年项目区域的房地产市场情况 年项目区域的地产市场分析 项目总论 建设项目总论 项目名称国际 项目坐落位置 本案国际高尚住宅区位于城南，地块东起锦绣路，西至黄海路和实验小 学用地东界，南齐六排河路，北至桃园路。交通便利，区位条件优越，周边配套相对 成熟。 主要经济指标 总占地面积公顷亩，平方米容积率 净用地面积公顷绿地率 总建筑面积平方米地上平方米，地下平方米， 其中住宅建筑面积平方米含公共设施建筑平方米，商业用房建 筑面积平方米。 项目概况 国际项目规划为高档商住项目，以住宅为主，辅以部分商铺。建筑总面积 万平方米。静谧怡性自然的生态融入到社区生态环境当中，是第国际品 位的高档社区。住宅区规划面积万平方米含公共设施建筑万平 方米，其中商业区规划面积万平方米，日照间距合理优化。 位于城南片区核心区，东至中国南北黄金通道国道，南抱实验 核准通