础设施的建设与完善，也将大 大地改善宁德市的投资环境旅游环境，促使宁德市的经济发展 跃上个新台阶。

根据福建省人民政府年以闽政号文批复的 宁德市总体规划，至年，宁德市城区人口规模将扩大至 万人，城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为 。

由于宁德市现有城区三面环山，面临海，城市的扩 展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。

宁德市委提出要按照向海面海临海的发展战略， 加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区 开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济 实力。

东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区 和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城 市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推 进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。

可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析预测测算统计都是以现行物 价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币 种均为人民币。

主要依据 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知国办发号 城市居住区规划设计规范 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规定 宁德市城市规划管理技术规定 建设项目选址意见书 项目投资协议书 宁规条书号文件 其它有关的标准和规范 建设单位提供的有关资料。

可行性研究报告研究范围 本可行性研究的主要范围包括对宁德市东侨开发区房地 产建设情况的考察，对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。

研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德市商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有部分收入 较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住 宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经 济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。

研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初 宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要实现向舒适型的转变，基本上做到户均套房人均间 宁德市蕉城区工程咨询中心 房功蕉城区约的职工居住着房改房，而商品房仍是 部分高收入者的投资需求，中低收入家庭的住房社会保障机制尚 未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心 还有相当部分的危旧房需改造，这是消每年需新增万多平方米。

若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于万人，远期至年万 人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从 分化。

对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规 划设计营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业 人员的专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消 宁德市蕉城区工程咨询中心 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。

在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨 询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。

宁德市改革开放年来经济快速发 展，城市居民收入水平有很大提高。

据有关资料统计，富裕家庭 约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还 将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房