政府收费标准 计算 四水库拆迁补尝万元亩已征但无法挂牌 小计万元亩 五体育公园分摊大市政费用详见注 合计万元亩 六契税等按政策计算 土地交易服务费 土地交易契税 土地评估费 总计万元亩 注 按补偿次序分别为县国土局万巽寮管委会万巽寮管委会万果树补 偿，未付，共万，合万每亩。

亩里面还有亩富巢与何屋村的未补偿。

新增额外补偿，亩的每亩万，合。

注 新增建设用地有偿使用费第批征地收费是元，第二批征地是元。

两批分别交 万万。

二期征地的亩尚未缴纳。

注 具体包括非经营性土地费用万主要是富巢何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用 地购置费，前期费用万，基础设施建设费用万，公共配套建设费用万，其它 需分摊费用万，预备费用万，合计万元。

数据来自财务部提供的大市政分摊计算 表，已经总部审批。

项目规划 按照期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积亩，商业面积亩，平均 容积率，但根据球场设计师与年月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方 案，本项目实际住宅用地亩，会所占地亩，球场占地亩为本项目的公共配套设 施集中运动绿地。

各地块的分布及参考规划指标如下 用地规划图 规划指标参考建议 地块 用地面积比例 容积率 建筑面积 平米亩 地块公寓地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 会所 合计 湖面 植被保留区 球道植草区及绿化区 总计 项目定位 总体地位 具有鲜明特色的国内流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些 稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进步提升景观价值，以达到住宅价值的最 大化，为公司创造较高的利润同时洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配 套设施，起到定的拉动巽寮地区度假消费的作用。

球场定位 球场定位将依托于原生态海滨度假地的项目大定位依托于南区高端社区的定位 抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场，详见附件 球场产品定位 选用优良的草种和草源是保证球场草坪品质的基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球 场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的草种，果岭草可选择海滨雀 稗中的和最新草种 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代 产品，管材和泵站可选用国内优质品牌 关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品国内无替代产品 球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度 适中，同时要确保游度假配 套设施，起到定的拉动巽寮地区度假消费的作用。

球场定位 球场定位将依托于原生态海滨度假地的项目大定位依托于南区高端社区的定位 抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境选择海滨雀稗中的草种，果岭草可选择海滨雀 稗中的和最新草种 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代 产品确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用 厚混凝土路面立体交叉桥涵座。

绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当 加大。

会所风球车需采用国外性价比高的产品，特别要注重安全性能和持续爬坡能力 需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房 设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结洗衣房员工活动室网吧篮球场等。

住宅市场定位 充分利用山海球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心的具有高附加值的高 档度假型别墅和公寓。

住宅客户定位 高尔夫球运动爱好者 型参考建议 小 独 栋 建议层数不多于两层 别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室 控制面积，强调卧室浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减 套间生活动线的非唯参考建议与小独栋相同，不同点如下 突出套间卧室舒适性，增设独立衣帽间 增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大 企 业 会 所 以 考虑双主卧 楼 王 有条件情况下，可考虑尝试整栋层设计 多层设计时，卧室可尝试设在层，或主卧整层设计。

公寓产品建议 公寓户型设计要点 客厅或卧室等主观景面朝海，并设 会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数 条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数 经计算得出的会籍价格为万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时 考虑本项目的投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张， 年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。

销售初期年递增万元。

项目测算摘要 住宅开发计划 开发计划表 地块 用地面积 容积率 建筑面积开发计划 年年年年 地块公寓 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 别墅合计会所 总计 球场建设计划 年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成 个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞 洞施工，月试营业 项目投资估算 土地成本分摊 根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业的景观配 套设施，同时具有长期经营的性质也可进行转让，因此球会的土地成只计算直接征 地成本大市政配