划局关于综合改造规划的城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 批复武规函号文及武规函号文 武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造 规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村 综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行的通知武城改办 号 武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 拆迁还建的必要性研究 拆迁还建的规模及建设内容 开发项目的市场分析 项目选址与自然条件 项目环境影响分析 城中村改造投资估算资金需求与资金筹措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基础上考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。

第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 近几年来随着城市化建设进程的加快发展城区范围不断扩大 原先城区周边的村庄现在区域位臵上已成为城区的组成部分成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。

城中村在行 政上已是城市的范畴属于街道管理但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。

城中村农民的土地大部分已经被国家征用 不再从事农业耕作其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益生 活方式也发生了根本的变化已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理造成土地利用率和产出率 低下房屋建筑占地面积大建筑风格与城市规划不够衔接且往往含 有院落和小块菜地猪圈等房屋容积率低土地利用十分粗放。

同时 城中村的土地区位条件相对优越土地的产权又属于村集体所有 这样优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围而城中村是种特殊 类型的社区它既像城市又像农村既不是城市又不是农村。

从管理体 制上考察城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别 它们在城中村形成矛盾和冲突有时又会出现管理上的真空 城中村的性质使城市管理部门管不到街道村镇管理又不力。

这样村集体组织和村民受利益的驱动乱搭乱建成风违法违章用地 十分普遍住宅用地严重超标。

人口构成多元社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂并不是以前所认为的城乡二元结 构。

据调查城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民其次是租用 城中村村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 近几年来随着城市化建设进程的加快发展城区范围不断扩大 原先城区周边的村庄现在区域位臵上已成为城区的组成部分成用 不再从事农业耕作其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益生 活方式也发生了根本的变化已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放土地资产流失 由于的土地区位条件相对优越土地的产权又属于村集体所有 这样优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别 它们在城中村形成矛盾和冲突有时又会出现管理上的真空 城中村的性质使城市管理部门管不到街道村镇管理又不力。

这样村集体村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民其次是租用 城中滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地这种状况的 存在制约着城市的健康发展。

公共设施缺乏环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的现在由于部成不了统连续的街景立面视觉环境很差城市 形象低下此外由于村内道路既狭窄又杂乱无章很容易引发交通事 故。

村民素质较低就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高加而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求影响村民的发展和整个社会文 化素质的提高。

同时由于土地的征用城中村村民的可耕地大量 减少而村落内的村民由于历史原因普遍文化素质不高均价走势图 单位元平方米 存量房综合交易均价为元平方米同比增长。

其中 存量住房交易均价为元平方米同比增长每季度存量 住房交易分别为元平方米。

城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 历年存量房住房交易均价走势图 单位元平方米 本项目优势分析 地块价值 从区位上看本项目在行政区划上虽归属洪山区但在地域上则更 靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心处于徐东与青 山板块之间的过渡性区域区域价值目前尚未得到充分体现。

开发本项 目可以填补和提升该区域商业价值。

交通价值 根据市政府有关部门的交通规划格局在徐东片区要构建个四纵 三横承东启西最便利的核心交通枢纽网。

四纵是指和平大道 友谊大道中北路沿湖路三横是指徐东大街团结路和才盛街。

这七条道路拉近了徐东片区和汉口武昌等其他周边地区的距离。

规划 中徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路沿中北路的地铁线和沿铁机 路的轻轨线。

地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的