部，中心位置在北纬，东经 。

东与宝山普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连 南襟吴凇江苏州河，与闵行长宁青浦三区相望北依浏 河，与江苏省太仓市为邻。

总面积平方公里。

全境地势平 坦，东北略高，西南稍低。

市区级河道蕰藻浜练祁河娄塘 河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥 新槎浦纵贯南北，与吴凇江浏河相连。

河道总长余公里， 平均河网密度为每平方公里公里。

嘉定区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提 高。

汽车零配件电子电器金属制品纺织服装等重点发展行 业是工业经济的支柱，其工业产值占全区工业总产值的。

非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主力。

外商投资企 业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的和 。

在世界排名前家公司中，有多家在嘉定投资办 企业，如美国通用电气德国大众日本富士通荷兰飞利浦 等。

市区镇三级工业区和希望蓝天沪太徐行等多 个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。

五方程式赛车场距本项目仅公里 上海国际赛车场位于嘉定安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松 公路的东面，规划面积平方公里，由赛车场区翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢， 均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。

随着方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城 居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本 区域具备很大的增值潜力。

由于别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多 不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧 看好。

第三部分市场现状及其趋势判断 上海市房地产市场整体分析 年上海房地产市场现状分析 上海房地产交易中心公布的统计资料表明，年楼市各 第部分项目决策背景七大利好因素 上海市经济保持着快速健康的发展 上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变 化让世界为之折服。

从财富论坛到上海合作组织成立会 议，从会议到刚刚申办成功的年世博会，上海这颗东 方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。

如果仔细端详中国雄鸡状的版图，您会惊奇地发现从 辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延多公 里的大陆海岸线轮廓，正恰似张拉满的强弓。

弓弦是南北交通 大动脉京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利 箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前 沿。

利箭的锋芒形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成 功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。

年是我国加入世界贸易组织后屋出租面积万平方米，比上年增长。

所有数据来自上海统计局发布的年上海市国民经济和 社会发展统计公报和上海房地产交易中心公布的统计资料 年三大热点赛车场落户上海安亭年世界 博览会落定上海环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设 给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看 好。

三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自上海市房地产交易中心的资料显示，从年月至 年月，上海市共有余个别墅项目推出，累计供给量 达到套，其中消化量为套，销售率平均达到。

其价格段主要出现在万元的中低档别墅区间。

可以 说，别墅类主宰正被普通购房族所关注和青睐。

同时，上海市别墅价格大幅上扬。

年四季度的市场成 交价格再创新高，元平方米的平均价格创历史最高点。

上海别墅物业成交价格走势 元平方米 别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。

其主 要来自于政府采取了积极的财政政策，体现了扩大内需，拉动 市场的经济策略。

由于上海市的值已超过美元，消 费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需要的新型住宅观 念正逐步被普通购房人士所接受。

上海作为国际大都市的地位和 形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正 越来越成为人们向往的城市。

成功人士纷纷选择在上海投资置的第年。

年来，上 海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全 面进步，人民生活水平稳步提高，全面完成了各项预期目标和主 要任务。

全年实现国内生产总值亿元，按可比价格计算， 比上年增长。

产业结构在调整中不断优化，第二第三 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，产业共同推动经济增长的格局进步巩固。

全年第产业增加值 亿元，比上年增长第二产业增加值亿元， 增长第三产业增加值亿元，增长。

城市 综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内生产总值的比重 继续提高，达到。

所有数据来自上海统计局发布的 年上海市国民经济和社会发展统计公报 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下， 房地产开发规模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水 平均不同程度地超过年全年水平。

年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿 元，比上年增长。

房地产开发与销售同步增长。

从开发 看，全年商品房施工面积万平方米，比上年增长 竣工面积万平方米，增长。

从销售看，全年商 品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品 住宅销售万平方米，增长。

在商品住宅销售面积 中，个人购房比重已达，比上年提高个百分点。

存量 房产交易稳步上升。

全年成交过户面积万平方米，比上 年增加万平方米，增长。

房屋租赁市场交易活跃。

全年商品等。

物业类型预计有小高层多层花园洋房连排双拼和独 栋别墅。

在规划设计过程中更加注重环保概念，将采用更新的技 术和材料如地热系统水循环系统太阳能应用技术，来为客户 营造国际化人性化的高品质生活。

七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 最后结论从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目 呈现的利好态势。

第二部分项目及周边环境分析 项目位臵 别墅项目位于嘉定区的南翔镇上，与普陀区和宝山 区毗邻，项目距人民广场公里，距虹桥国际机场仅公里， 开车前往只需分钟距浦东国际机场公里，车程为分 钟距华东地区最大的国际集装箱码头上海张华浜码头为 公里。

项目周边路面运输畅通发达。

铁路方面，设有华东最大的 铁路货运枢纽南翔铁路编组站公里十五期间，轻轨铁 路也将开通至南翔。

公路方面，距国道公里，新翔黄公路 连接国道，沪嘉高速公路直达项目，距外环线仅公里，可 直通上海市区和沪杭沪宁高速公路。

本项目距方程式赛车 所在地公里。

东湖别墅项目占地万平方米，建筑面积万平方 米。

项目位于南翔镇的东南角，南翔工业开发区旁，距南翔镇镇 政府仅米，南侧紧邻沪嘉高速公路，北侧为农民自建房，东 侧为绿谷别墅，西侧为别墅烂尾楼。

二项目现状 项目目前为别墅现房，占地面积万多平方米，建筑 面积为万平方米，容积率为。

小区共有独立别墅栋，以元平方米的均价已售出栋，目前三项目周边米范围内的社区配套 由于项目距离南翔镇中心较近，小区的配套基本可由南翔镇 成熟的生活配套解决。

交通出行 周边有包括高等级沪嘉高速公路在内的四条重要道路沪嘉 高速公路，国道，新翔黄公路，丰翔路，目前无公交车经 过项目地块，只有走到南翔镇古猗园路才有大巴。

南翔镇有直达 上海市区的公交线路十余条路路北嘉线上海旅 游号线等。

据悉不久后南翔镇镇政府前的道路上会加设公交巴 士此外，由于项目附近的南翔星城居住区项目的启动，嘉定区 政府允诺将引进公交车和轻轨，届时将可以借用。

教育 南翔历来重视教育，素有教化南翔的美称，是个人才辈 出的地方。

镇区内建有中小学所。

在离镇区公里范围内， 有上海大学同济大学等所高等学府。

医疗 南翔的医疗卫生条件优越，南翔医院属二级医院，各类科室 齐全，拥有个床位的住院部。

文化体育娱乐设施大型购物中心主要商业和菜市 场银行邮局由南翔镇提供。

今后南翔星城居住区项目 完善的配套可供使用。

旅游资源 南翔镇是上海市四大历史名镇之，历史上曾有小小南翔 赛苏城之美誉，历史悠久，人文荟萃，文物古迹众多，旅游资 源十分丰富，有五代砖塔双塔明代园林古猗园梁朝遗迹留云禅寺，南翔小笼包子更是南翔绝。

四项目的初步评估 别墅项目具有定的区位优势和环境优势，周边配套较 为完善，私家车交通方便，但南可转让的独立 别墅栋，转让价为元平方米。

别墅可转让独立别墅户型面积配比表 户型面积幢数面积比幢数比 合计 小区现状 英格兰风格，外墙面为淡黄色毛石材质，屋顶为斜屋面上 铺浅灰色瓦片，铝合金窗户，实木大门。

需要改进之处外墙面因灰尘渗入显得脏旧 外墙和屋顶色彩太淡，整体显得没有 生气，每幢独立别墅没有特别的色彩 视觉差异，色彩识别效果差。

铝合金窗户，实木大门显得非常陈 旧档次很低。

户型的功能结构设计存在明显的不合理，有可能需要进 行涉及基础结构墙体结构各种管道结构在内的结构改 动具体整改需要设计师的论证和方案比较。

其他户型 结构无明显缺陷。

小区容积率较高，独立别墅之间的间距较小，每幢别墅的 花园面积基本与房屋面积致，每个花园均由植被围隔， 花园内草坪质量不错。

小区内道路铺设路面砖，小区入口大门非常简陋。

目前有平米左右的会所，目前无任何功能，平 米左右的游泳池目前喂养着金鱼，物业管理元 平米月，物业管理公司为开发商自己设立的物业管理队 伍，小区内无任何智能化安保系统。

小区内尚无有线电视 宽带等配套。

小区水电煤气已入户。

小区大门与主干道之间有约长米宽米的小道，