产总值全县生产总值由年的亿元增加到年的 亿元，增长，年均增长，三次产业结构由年的 调整到，工业成为推动经济快速增长的主导 力量。

财政总收入由年的亿元增加到亿元，增长， 年均增长地方财政收入由年的万元增加到亿元， 增长，年均增长。

规模工业增加值全县辖区内年规模工业企业完成工业增加值 亿元利税总额万元，分别是年的倍和倍，年均 增长分别为。

利用外内资年实际利用外资万美元，比年增加 万美元，年均增长实际利用内资亿元，比年增加 亿元，年均增长。

固定资产投资十五期间，累计完成固定资产投资亿元，比 九五期间增加亿元，增长，年均增长。

人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入达元，农民 人均纯收入达元，分别比年增加元和元，年均增长 和。

人均住房面积城乡居民人均住房面积分别达到平方米和平方 米，五年分别增加平方米和平方米，年均增长分别为。

城市化建设十五期间新增城市道路万平方米，新增园林绿 地面积万平方米。

年全县城市化率达，比年提高 个百分点，年均增长。

由此可见，作为吉安市中南部的人口经济大县，县随着城镇功 能增强，县城规模扩张份投资万元开工万竣工万销售面积万 年 年 年 年 年 年 合计 不含年 资料来源县房管局 房地产业投资额稳步增长 十五期间县房地产累计投资达到万元，五年增长率分别 为，投资规模年平均增长率。

房地产业在国家宏观调控政策的引导下，年投资规模增幅较年有 所放缓，但投资总量仍增加了万元。

全年投资规模占全县城镇固定资产 投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活 跃的因素。

十五期间房地产投资增长率 第章总论 第节项目概况 项目名称县广场房地产开发项目 二建设单位江西实业有限公司 三法人代表钟延金 江西实业有限公司注册资金万美元，具有房地产开发二级资 质，是江西省最具实力的台资投资企业之，主要从事房地产的投资开发 物业管理装饰装潢业务，年被评为江西省先进房地产开发企业。

四建设地址县工农兵大道 五建设性质新建 六建设规模总建筑面积，其中住宅共户 商业建筑面积地下车库建筑面积架空层建筑面积 其中会所及物业办公建筑面积。

七建设期限年月年月 八主要技术经济指标 总用地面积 总建筑面积 容积率 绿地率 估算投资总额为万元，其中其中开发建设投资万 元，期间费用万元。

资金来源规划，有利于县的旧城 改造，有利于整治和美化城市环境。

本项目将建成县的商业航母，为县城镇居民提供处独特 的生活居住环境及购物场所。

盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经 济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较 好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性 第节项目背景 县概况 县古称西昌，建县至今已有年历史，自古享有声名文物之 邦的美誉，并以地产嘉禾，和气所生而得县名。

县隶属于江西 省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国 综合改革试点县之，也是江西省唯的县域经济改革与发展试点县。

县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末 县城人口万人，其中非农业人口万人县城涵盖个建制镇澄江 镇上田镇文田镇，在江西省是比较少见的。

县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉 之间。

地理座标北纬，东径。

东西最长处，南北最宽处，县域面积。

县境东南界兴国南邻万安西南毗遂川，西接井冈山永新，北与 东北连接吉安，京九铁路国道赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速 公路与赣粤高速公路接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于县 禾水镇，距县城，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古本金自筹万元，占申请银行贷款 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 万元，占其余为售房收入万元，占。

销售净收入万元 利润总额万元 总投资利税率 所得税万元 净利润万元 总投资利润率 资本金收益率 盈亏平衡点 财务内部收益率 财务净现值万元时 投资回收期年 贷款偿还期年 偿债备付率 第二节可行性研究范围 可行性研究依据 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房 号 县国民经济和社会发展十五规划 中华人民共和国城市规划法 城市居住区规划设计规范 江西省城市规划管理技术导则 县县城总体规划设计方案 江西广场建筑规划设计方案 国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 建设单位提供的有关资料 二可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况房地产现状市政基础设施现 状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性可行性，研究该项目 建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目 投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三可行性研究的结论 开发建设县广场项目可以达到下述目的 符合县县城总体产 投资的持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影 响县房地产市场。

预测未来县城三五年的房地产业仍然保持持 续发展的态势。

二政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。

近年以来，国家出台系列有关土地房地产市场调控的政策，如清 理整顿土地市场实施征地制度改革加强清理拖欠工程款等，以及有关 房地产市场调控的系列政策。

以上各项政策对县房地产市场未来发展 均有定程度影响。

国八条国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价 过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。

但对于房价较低的三类城市和县城特别是中西部的县城，该政策的 负面影响较小。

县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发 企业对市场变化的应变能力较强自我调控的空间较大，只要积极应对以 上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性健康发展，同时促进企 业优胜劣汰。

营业税开征，开发企业应当增加自住自用房产的供应比例， 该政策对手房市场并无太大消极影响。

三广场项目已经具备开发的条件，前景较好。

本项目的建筑规划设计已经县建筑行政主管部门和县政府批复， 土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设 提供了法律和政策的保障。

项目至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突 破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的部分，会所功能 延伸至绿色便利人气旺盛各项配套设 施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。

第二节市场供需分析 县房地产发展情况分析 县房地产发展概况 单位元平方米泰和县商品房价格走势 随着县社会经济逐步发展，为使崛起于大吉安银三角城 市群，紧紧围绕城建活县的发展目标，近年来县加大了城市建设 和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县 城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条 件，提升了城镇居民的生活质量。

受各种因素尤其是全国房地产市场价 格普遍上涨过快大环境的影响，县城区的房价也逐年上升。

年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在元以下，以 后几年价格涨幅不断加大。

据县房地产主管部门统计均价，年商品 住房为元，年为元，年为元，年 为元，年为元，年上半年为元，下半 年达到元年月底均价达到元，今年月底均价 达到元，在吉安市的县城中价格最高部分黄金地段的均价达 到了元。

至年月，多层最高价格元，实际成交 价元至年月，多层最高价格元，实际成交价 元。

年县房地产开发指标统计调整表 年院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。

本项目的 开发建设具有很好的市场前景。

这些就是项目建设的社会和经济基础，是 最重要的可行性。

因此，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体的县 广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是 县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。

无论是文明 卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。

第三章项目市场调查分析 第节项目周边环境分析 项目地理位置分析 本项目位于县工农兵大道山谷路中山路及解放路交界处，东 接人民广场博物馆，西临邮政局电信宾馆，南抵花园美食 街河畔小吃城，北达汽车总站火车站，是城市的政治经济文化中 心。

广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。

周 边的实验学校中心医院，集贸市场等配套设施齐全得天独厚的地理位 置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背 景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。

二项目周边配套设施现状 医疗配套设施县人民医院县中医院距本项目均在 路程以内。

学校教育县中试验小学位于东面工农兵大道上，距本项 目约。

自然景观人文景观本项目往东面约为县的中心广场， 县县委县政府公安局检察院等各部门机关都聚集在此地段。

因此本地段是个地理位置优越交追求完善的建筑环境和更高 格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为种安全 增值