开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。

环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。

图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标 指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地 长米 宽米 面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以缘分布有宗地内居民的私坟，大部分在宗地边界即可看到。

总计个左右，绝大部分为水泥墓穴，土坟约个。

政府负责与宗地起拆迁，对项目将不构成影响。

图坟墓分布图 潜在危险源 周边公里内厂矿企业仓库无辐射污染及易燃易爆物品。

私坟集中分布区 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边道路及出行方式 四周边公里社区配套 五周边环境与规划 六市政配套 七规划设计要求 第二部分法律风险分析 土地出让条件 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 二结论与建议 附件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。

二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射以及新经济发展的主 三总体评价 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 二玄武栖霞市场概况 三竞争市场分析 四需求市场特征 五产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 期开工时间确定 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析港开发区分钟 南京站岔路口马群麒麟门悦民路分钟 丹凤街亚东仙西分钟 南京站仙鹤门亚东仙西分钟 南汤线南京站岔路口仙鹤门麒麟门汤山分钟 南上线南京站尧化门栖霞山龙潭上坝分钟 轨道交通规划 规划地铁号线沿宁镇公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将 在年以后开工建设。

图宗地周边轨道交通规划 四周边公里社区配套 项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足 宁镇公路 时速可达公里小时出入口宗地周边社区配套集中分布在尧化门花园路和规划的仙西新市区中心， 最近的尧化门距宗地公里，公里之内除紫东小学和紫东中学宗地内现有 居民的子女在这个学校上学以外，基本没有其它社区配套设施。

本项目规模大，除政府 规定必须配建学校和幼儿园之外，参照万科四季花城开发模式，完全可以通过自建配套 的方式解决其它日常生活配套问题。

项目与市中心以及周边主要配套区尧化门花园路和规划的仙西新市 区中心之间交通发达，车程在分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问 题。

仙西新市区中心规划有大型休闲广场图书馆展览馆医院体育场馆文化艺 术中心青少年宫商业娱乐设施等配套服务，政府计划在年内建成。

图社区配套分布图 图尧化门主要社区配套分布图 图花园路主要社区配套分布图 图仙西新市区中心规划图 规划仙西 新市区中心 尧化门 花园路五周边环境与规划 周边规划 图宗地周边规划 钟山高尔夫球场 宁镇公路以南规划建设洞标准高尔夫球场，已确定为十运会配套设施之， 年十运会之前建成使用。

规划占地面积亩，玄武区政府目前正在招商，土地 储备中心负责土地运作，计划明年上市。

南京目前有个高尔夫球场，但只有个标准场南京昭富国际高尔夫俱乐部， 洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地亩。

另外，位于江宁谷里镇的银杏湖国际高尔 夫球场正在建设，占地面积达亩，总投资亿元人民币，将于年月投入使用。

农场山生态公园 农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地通达。

西峰中部和东西峰山凹处有处各平米的山地曾开山采石，至今已停采 年，植被重新生长后，目前西峰裸露面积平米，山凹裸露处从宗地内基本看不到。

聚宝山西峰从西南侧看聚宝山西峰从东南侧看 聚宝山东峰从南侧看聚宝山东峰从西南侧看 紫金山 位于宗地南侧，东西长公里，主峰天堡峰海拔米，是宁镇丘陵的最高峰。

植被茂密，泉壑幽深，名胜古迹汇集四周，潜隐山间，是南京最赋盛名的大型风景 区。

农场山位于宗地西侧，海拔较聚宝山略高，山体及植被整体形态与聚宝山相近，政府规划建设 生态公园。

宗地内看农场山夏天 宗地内看农场山冬天 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。

主要污染源来自沪宁铁路绕城公路和宁镇公路通行车辆的尾气及粉尘污染。

噪声影响 周边厂矿仓库基本无噪声，主要噪声来自周边道路，铁路尤其明显 沪宁铁路平均每天通车班，平均分钟班，其中，白天每小时至少班， 夜晚每小时班。

绕城公路和宁镇公路同时段车流量相似，上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比宁镇公路，绕城公路。

宁栖公路车流量白天辆分钟，晚上辆分钟货车居多，客货比。

表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次测 试 宁镇公路绕城公路 客车货车总计客车货车总计 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。

日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。

以下噪声值的分布区域后退沪宁铁路米，后退绕城公路米，后退 宁镇公路米。

表噪声测试记录单位 后退距离沪宁铁路绕城公路宁镇公路 不鸣笛鸣笛 图噪声分布等值图 ④坟地影响 聚宝山山坡宗地红线边面积约亩，南侧山脚用地已列入聚 宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。

珠江路软件产业园 位于宗地东南侧，是仙西新市区的部分，计划建成珠江路电子条街的生产科 研基地，占地面积约亩，总投资亿元。

今年月日，珠江路科技发展公司合诚香港有限公司与深圳华源达公司投 资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区级土地开发，园