益。

风险应对策略以上风险中，利率风险政策风险属于系统风险，即企业无法避免与控制风险。

本项目贷款规模小，此项风险相应较小。

市场风险和经营风险属于非系统风险，企业通过努力是可以将此类风险克服。

市场风险方面，可以通过准确目标客群定位错位竞争来避免经营风险方面，可以考虑引进专业经营公司进驻对整个项目进行管理。

财务评价结论通过以上收入成本估算，盈利能力分析，不确定性分析等等，可以看出项目总体盈利能力较强利润率较高，偿债能力和抗风险能力佳，因此项目是切实可行。

七评估结论项目所在地位于天府新城核心地段，未来将成为助跑成都市科技商务等发展现代服务业基地。

因此，相对于其他区域而言，本项目占据了优越地理位臵。

按照施工进度安排，本项目将于年建设和销售。

根据政府规划设想以及本区域近年来发展速度与趋势，特别是地铁号线建成，将有利于本项目价值提升。

经各项测算分析，本项目财务收益较好，抗风险能力强。

只要能按照既定设想如期建成，可以按计划获取收益，回收资金。

项目土地用途是通过挂牌取得，土地成本较低，节省了可观资金成本，进而使本项目各项技术经济评价指标较为理想。

从成都市城市价值出发，本项目是个文化产业为主体复合式地产项目，符合成都市现代服务业发展规划，对提升成都市城市价值和城市形象将起到重要作用。

总之，该项目是切实可行。

附件关于大魔方项目观演建筑专题分析报告观演建筑定位大魔方项目观演建筑，大厅可容纳名观众，配臵国际流水准舞台设施，作为国际国内文化交流平台每年可以承办国内外高规格高品位商业体育赛事以及娱乐演艺活动。

另外，还可与成都市川剧院合作，为旅游人群常年提供每日川剧经典剧目上演，各种小厅还可承担各种选秀培训电视直播晚会。

合作方式目前，成都传媒集团已与全球领先体育娱乐管理商美国娱乐管理公司达成意向性协议，由开发主体提供场地，与美国合作成立管理运营公司，但是美国必须保持观演建筑至少场以上演出包括中国赛，开发主体从演出毛利润按照至少比例分成。

运营收益根据成都传媒集团和美国意向性协议，每年举办演出至少场以上，而按照成都演出市场情况，每场演出毛利润为万元，开发主体与美国分成比例为毛利润。

观演建筑收入演出场次年毛利润万元场分成比例开发主体收入万元年按照上表计算，则观演建筑经营年，开发主体获得毛利润为万元。

附件经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注总投资成本万元包含固定资产投资销售费用和税费二销售收入万元三销售净利润万元四沉淀资产价值万元五总收益万元六年租赁收入万元七经济评价投资利润率静态指标自有资金利润率财务内部收益率动态指标财务净现值万元，投资回收期静态年投资回收期动态年项目计算期年自有资金投入万元申请银行贷款万元贷款期年现金流量表全部投资大魔务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表性战略性产业，打造成为国内外著名软件企业主要聚集区和国际化软件产品主流提供地。

预计年，软件及服务外包产业产值达亿元，出口达亿美元，从业人员达万人以上。

年，软件及服务外包产业产值达亿元，出口达亿美元，从业人员达万人。

根据天府新城规划，新城被赋予了科技商务国际时尚宜居五大功能，产业发展是先导，是推动新城建设力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展必然要求，未来二者互相促进，共同发展。

项目位置选择地点与地理位置项目选址获得了市政府支持同时在产业规划区位及交通等方面具有独特竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良好发展前景。

项目地位于成都天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是成都南部新城中轴线天府大道侧余下唯块可建设用地。

选址天府新城具有以下优势政府支持本项目拟打造文化娱乐基地，与成都政府提出促进现代服务业发展目标不谋而合，同时也符合天府新城服务业发展规划，获得了政府方面大力支持。

区位优势项目位于成都中轴线人民南路南延线东侧。

在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴线。

按照城市总体规划，该区域是整个城市向南发展先导区和核心区，其区位优势明显。

交通优势地块周边交通通过天府大道红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园民悦西街民悦东街可以方便快捷通达本项目。

地块开发条件项目地块四面临路，交通通达性良好。

地块形状较为规则，整个地块呈梯形状，南北短东西长。

项目现场地已经达到七通平施工条件。

地块总占地面积约亩，土地使用权性质国有建设用地。

目前已经平整完毕，地势平坦，四面临路，呈梯形装。

地块北侧为在建成都人民中级法院地块，西面临天府大道，与高新孵化园对望，南侧则为规划中歌剧院，东侧临红星路南延线濯锦南路。

项目开发环境影响评价项目区域环境质量区域大气质量影响因素主要来自项目工地自身部分建筑物，但对区域影响较小。

对区域声学环境影响主要来自交通噪声，天府大道红星路南延线等交通干道产生交通噪声对区域有定影响。

项目建设和生产对环境影响本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有定影响。

在设计中，针对污染源实际情况，只要采取积极治理措施，环境质量完全能达到国家有关标准要求。

项目主要污染因素与治理措施该项目建成使用后，所产生废气废水废渣量较多，但有害成分轻，噪声强度低，均易于治理。

废气废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。

锅炉选用性能优越燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施卫生间地下车库通过机械排风方式处理，采用机械排风。

废水项目将严格按清浊分流放至排水管网。

餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道餐厅经营产生泔水等将采用先进微生物循环系统进行处理，以循环利用粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理停留时间小时以上后排入城市污水管道地下层污水池均采用潜污泵提升排入室外雨水管。

废渣在建筑外设固定场所集中存放垃圾，放臵于大风险。

利率风险利率风险是指资金利率变化对房地产市场影响和可能给投资者带来损失。

本项目贷款规模小，风险相应较小。

经营风险在经营过程中，如果经营不善，很可能出现售价下调销售率降低等情况，将影响项目经济效益。

风险应对策略以上风险中，利率风险政策风险属于系统风险，即企业无法避免与控制风险。

本项目贷款规模小，此项风险相应较小。

市场风险和经营风险属于非系统风险，企业通过努力是可以将此类风险克服。

市场风险方面，可以通过准确目标客群定位错位竞争来避免经营风险方面，可以考虑引进专业经营公司进驻对整个项目进行管理。

财务评价结论通过以上收入成本估算，盈利能力分析，不确定性分析等等，可以看出项目总体盈利能力较强利润率较高，偿债能力和抗风险能力佳，因此项目是切实可行。

七评估结论项目所在地位于天府新城核心地段，未来将成为助跑成都市科技商务等发展现代服务业基地。

因此，相对于其他区域而言，本项目占据了优越地理位臵。

按照施工进度安排，本项目将于年建设和销售。

根据政府规划设想以及本区域近年来发展速度与趋势，特别是地铁号线建成，将有利于本项目价值提升。

经各项测算分析，本项目财务收益较好，抗风险能力强。

只要能按照既定设想如期建成，可以按计划获取收益，回收资金。

项目土地用途是通过挂牌取得，土地成本较低，节省了可观资金成本，进而使本项目各项技术经济评价指标较为理想。

从成都市城市价值出发，本项目是个文化产业为主体复合式地产项目，符合成都市现代服务业发展规划，对提升成都市城市价值和城市形象将起到重要作用。

总之，该项目是切实可行。

附件关于大魔方项目观演建筑专题分析报告观演建筑定位大魔方项目观演建筑，大厅可容纳名观众，配臵国际流水准舞台设施，作为国际国内文化交流平台每年可以承办国内外高规格高品位商业体育赛事以及娱乐演艺活动。

另外，还可与成都市川剧院合作，为旅游人群常年提供每日川剧经典剧目上演，各种小厅还可承担各种选秀培训电视直播晚会。

合作方式目前，成都传媒集团已与全球领先体育娱乐管理商美国娱乐管理公司达成意向性协议，由开发主体提供场地，与美国合作成立管理运营公司，但是美国必须保持观演建筑至少场以上演出包括中国赛，开发主体从演出毛利润按照至少比例分成。

运营收益根据成都传媒集团和美国意向性协议，每年举办演出至少场以上，而按照成都演出市场情况，每场演出毛利润为万元，开发主体与美国分成比例为毛利润。

观演建筑收入演出场次年毛利润万元场分成比例开发主体收入万元年按照上表计算，则观演建筑经营年，开发主体获得毛利润为万元。

附件经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注总投资成本万元包含固定资产投资销售费用和税费二销售收入万元三销售净利润万元四沉淀资产价值万元五总收益万元六年租赁收入万元七经济评价投资利润率静态指标自有资金利润率财务内部收益率动态指标财务净现值万元，投资回收期静态年投资回收期动态年项目计算期年自有资金投入万元申请银行贷款万元贷款期年现金流量表全部投资大魔方项目投资及现金流量测算表单位万元编制说明本项目为房产开发项目，开发期共五年，物业形态主要有观演建筑商业酒店高档写字楼及住宅五种，净用地面积亩，容积率，总建筑面积，地上建筑面积，地下建筑面积。

序号项目年开发前期年年年年年以后合计备注销售收入现金流入住宅收入写字楼收入集群商业车位整体转让酒店二直接投资成本现金流出土地成本万元亩亩现金流出只考虑亿二项目报建费元三前期工程费四建安费用进度款按支付五配套费用按支付六维修基金七不可预见费按建安成本计算三销售费用按销售收入计提四管理费用按建安成本计提五税金及附加营业税按销售收入计，所得税按销售收入预提，土地增值税按销售收入预提六累计支出七现金多余或不足八累计现金流量折现现金流量累计折现相金流量折现率注销售收入测算见附表，年回款率按测算。

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