业超过第第三产业，高达 亿元，同比增长。

从数据显示，长春市的第三产业发展也在逐步加 快。

长春市近几年来的加工制造业发展较快，也带动了整个城市的经济增长， 百万辆汽车万吨化工醇辆动车组等重大扩能项目顺利实施农业 农村城市建设改善民生安全建设等各项工作顺利推进，重点实施铁路 公路机场水利电力生态环保城市公共设施民生八大工程，从而带 动全市未来的经济增长，使城市的产业结构又增添个新的增长点。

图长春市历年进口总额情况示意图 年，全市全年实现进出口总额亿美元，比上年增长。

其中， 进口亿美元，增长出口亿美元，增长。

在出口中，国有 企业出口亿美元，下降外商投资企业出口亿美元，增长 般贸易出口亿美元，增长。

外贸依存度为，比上年下降 个百分点。

图长春市历年固定资产投资情况示意图 年，全市预计完成固定资产投资额亿元，同比增长了。

在 年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。

年之后， 随着长春城市化进程速度的加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已 发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快的发展速度。

图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图 年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。

其中人均工 资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长 财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。

收入增长也极大地促进消费水平的提高。

人均消费性支出整体显示为稳定 增长的消费趋势，而且增长率逐年上升，城市总消费水平也在不断升高。

随着 长春市经济的发展，也将为居民创造更多更好的就业机会，在未来几年里，长 春市的发展水平还将以较高的速度持续发展。

长春现辖个市辖区个县，代管个县级市，总面积平方千米， 市区面积平方千米，四环内建成区核心建成区面积平方千米， 五环内建成区面积平方千米五环绕城高速以内。

截止年月，长春地区总人口万，六大主城区四大开发区总块位于净月区，区域生态环境较优越，发展潜力较大，旅游氛围浓郁。

•远洋地产实力雄厚，信誉良好，公司拥有开发经验丰富的精英团队，已 经在北京天津沈阳大连等地成功开发的项目得到了政府投资者和 消费者的高度认可。

•地块内部条件优良，项目的可塑性比较强，为项目的整体规划创造了良目录 项目概况 地理位置 规划指标 土地现状与交地条件 项目背景 全市宏观经济概述 城市概况 经济发展 城市规划 全市房地产市场分析概述 房地产行业 房地产市场 区域经济环境研究 净月区概况 社会经济 重点项目介绍 发展规划 小结 区域房地产市场分析 市场整体特征 区域总体市场走势 区域土地出让市场概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 区域市场在售项目概述含别墅与商铺等产品 典型项目介绍 项目开发经营计划 说明开发策略和开发顺序 项目产品建议 成本控制策略 初步规划设计方案 经营销售计划 重要节点安排 项目投资收益分析 测算假设条件 成本控制 项目融资计划 项目经济效益分析 项目整体经济效益分析评价 无抵税发票条件下的整体效益评价 综合分析与建议 风险评估及对策 地块分析 结论与建议 长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告 项目概况 地理位置 本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园的西 侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨号线始发站，西侧为在建的保利歌剧院与吉 林省三馆文化馆展览馆科技馆。

区域内自然环境优美，旅游资源丰富， 市政设施完善，交通条件便捷，是长春乃至吉林省个集生态涵养文化休闲 高尚宜居高端产业于体的生态型现代新城和高端物业聚集区域。

本项目距长春市人民政府所在地约公里，距净月经济开发区管委会约 公里，距长春市人民广场中心商圈约公里，距长春火车站约公里，距离长 春龙嘉机场约公里，距长春净月潭国家森林公园正门入口处约公里。

宗地四至东至净月大街，南至规划净月甲路，西至规划路，北至丁二十二路。

规划指标 本项目包含三个地块，分别为净月号地块净月号地块 净月号地块。

其中号地块为商业用地，地块为商支付。

注目标公司可提供约万元的土地成本发票 截止年月日，长春高力置业有限公司共获取块土地，个土地证， 占地面积共计，平方米。

通过查询得知，该项目在年出让时的地价款为万元，已缴纳契税 万元，合计万元。

各地块信息如下 土地编号占地面积平方米土地使用性质土地使用权人土地证取得时间地价万元契税万元 住宅长春高力置业有 限公司 年月日 商服年月日 商服 长春东方联合置 业公司 年月日 商服年月日 住宅年月日 合计 收购主体交易方式和付款安排 通过在境内收购目标公司股权的方式获取本项目。

我公司将结合目标公司向我司提供的关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致 的说明土地证解押欠缴土地出让金的支付等，安排付款进度。

初步计划年我司拟支付的对价款共亿元，其余在年支付。

长春高力置业公司简介 长春高力置业有限公司以下简称高力置业，现注册资本亿元人民币， 公司年月日成立，原名称为长春东方联合置业有限公司，后经过 多次增资和股权结构调整，年月日，高力置业成为长春高力投资集团 有限公司的全资子公司实际控制时间为年月日。

公司的主要经营 业务为房地产的开发和销售。

另据了解高力置业近期进行了新轮的股权重组，现股东为江苏高力集团。

全市宏观经济概述 城市概况 长春，吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大的汽车工 业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城 市，位于中国东北腹地区域，地处东北平原中央，西北与白城市毗邻，西南与四 平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。

市区是东北地区天然地理 中心。

长春素有汽车城电影城光电之城科技文化城大学之城森 林城雕塑城的美誉，是中国汽车电影光学生物制药轨道客车等行业 的发源地。

随着东北亚经济圈的日趋成熟与升级，长春市迎来了高速发展的黄金 时期，房地产业也呈现出蓬勃发展的发展态势。

经济发展 图长春市总量走势图 长春市年月实现全市地区生产总值亿元，前三季度 增长率为。

长春地区生产总值能够保持发展的住用地。

规划限高米。

具体指标如下 表项目规划指标 地块编号用地性质用地面积容积率土地年限 商业服务业年 住宅用地商服年 住宅用地商服年 小计 特别说明 上海协捷建筑设计事务所于年月提交了份项目总体规划设计方 案，将容积率做足，据此统计，该项目的总建筑面积为 根据长春净月经济区规划局于年月日对目标公司提交的规划设计 方案的书面报批意见，该项目三块土地的容积率均不得低于。

但按照长 春操作的惯例，该项目报批的容积率完全可行，需目标公司协助报批通过对净月区内住宅产品的市场调研，及对不同容积率下产品组合的投资收 益测算，综合得出商业部分的容积率为住宅部分的容积率为时， 项目品质才能达到最佳化，项目利润方可实现最大化据此统计该项目的 规划总建筑面积，可售面积，其中住宅部分 ，商业部分。

土地现状与交地条件 宗地现状 宗地内有约处未动迁的农家小院和两排高力项目部临时办公房，现 状为平房林地果园和荒地，宗地四至用围挡围隔，项目东南角为原始森林。

地块内部地形呈南北高中间低东边高西边低，最大高差约米。

承诺交地状况和交地时间 土地现状 截止到年月日，号地块内有户未拆迁其中户无证 地块内有户未拆迁其中户无证 土地交付预估 长春市土地储备中心与净月区管委会承诺在年月底前净地交付。

由净月区管委会拆迁完毕后交地，交地责任人为净月区管委会。

前期市政状况 道路 项目周边东西向道路主要有丁二十二路，南北向主要道路为净月大街长 双公路。

另外，劲松街和净月甲路为规划道路，动工修建时间待定。

管线 污水已至红线外 雨水已至红线外 自来水已至红线外 中水需自行建设中水回用设施或按长春市环保局缴费办理异地建设。

电力按长春市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。

燃气已至红线外电信已至红线外 热力已至红线外 场地 宗地仅有约户居民尚未拆迁，可快速实现净地。

风险 无 项目背景 收购价格 现阶段，江苏高力集团拟将项目公司的股权予以转让，转让价格为 万元，现金近两年土地出让的体量较大，且大多成为品牌开发商的储备用 地，可以预计未来年，大量同质化产品集中供应，势必会影响本项目的 销售进度和预期售价。

同时，由于该项目体量较大，开发周期较长，若我司单 运作该项目，必将面临较大的市场风险和投资风险 对策可采取先入为主低价入市滚动开发的策略，抢占长春市场，做 好资源性地块的储备与抢夺，并尽快树立远洋品牌形象。

同时，建议尽快拓展并 获取短平快的现金流项目，与该项目形成联动，以扩大品牌影响力和市场占有率。

成本控制风险 由于对长春市场比较陌生，加之当地房地产市场尚处于快速起步阶段，对各 种政府关系开发施工物料购置人力成本等缺乏可参考标准，势必会出现摸 着石头过河的窘境，对我司的挑战性较大。

对策采取稳健进入本土改造的原则，迅速建立起良好的政府关系网络 开发链条资源和梯队人才招募，并坚决落实成本控制的细节，确保预期收益。

品牌认知度风险 由于万科保利中海和记黄埔在长春深耕多年，加之益田中信地产强 势拓