消，结束了建国以来几十年的实 物分房制度，人民的住房观念已有根本性的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。

另方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手房交易市场，加大银行购房按揭力度等 毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时 期。

中央提出的西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量的资金 流入中国西部。

成都市作为中国西南的经济政治中心，必将首先受惠，我们可以预期， 随着西部大开发战略的实施，资金项目人才涌入四川，必将给成都市的房地产业带 来巨大的市场，促进成都房地产业的飞速发展。

拟建的花样年大溪谷期作为住宅物业开发的重要组成部分，度假类住宅物 业，项目具有良好的区位优势，随着城市的发展，项目所在地必将成为成都市的个著 名度假旅游社区。

更为重要的是，本项目具有突出的优势。

我们有理由相信，该项目预 计有良好的销售前景，必将取得良好的经济效益和社会效益。

综上所逑，该项目的建设是必要的可行的。

第三章市场预测 宏观市场分析 成都市是四川省省会，是四川及西南地区的政治经济文化中心科研教育中心商 业贸易中心和交通通信枢纽。

由于优越的地理位置和人口气候人文交通经济 等方面的突出优势，成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场，商品房市场前景 十分广阔，我们试具体分析如下 地理位置 成都地处四川盆地中心，是全国著名的历史文化名城之。

成都地区物产丰富人 口众多，具有悠久的商业城市历史。

改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的 投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成 都安居乐业。

因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。

交通条件 交通运输条件是个城市发展繁荣最起码的条件。

成都素有蜀道难的交通制 约。

但是，经过建国以来，特别是改革开放以来的多年努力，目前成都已经成为全国继 北京上海广州之后的第四大交通枢纽，据统计，铁路航空班次航班数量旅客 流量均居全计万元万元 月设备采购设备购置费万元 月预售售房款万元 月工程施工建安工程费进度款万元 年 。

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年 月设备采购设备购置费万元 月预售售房款万元 月工程施工建安工程费进度款万元 月预售售房款万元 月设备采购设备购置费万元 月工程施工建安工程费进度款万元 合计万元万元 第章项目总论 项目名称花样年大溪谷 二建设地点中国成都蒲江 三项目性质生态旅游区域商品房开发项目 四项目业主简介 开发商花样年成都生态旅游开发有限公司 法人代表宋湘梅 五编制依据及主要研究范围 研究范围 引言 本项目以花样年成都生态旅游开发有限公司为开发商，计划在中国成都蒲江县 城旁，规划红线范围内净用地面积为平方米的土地上兴建及管理具有中高档 水平的大型城市度假小镇的花样年大溪谷的期工程。

花样年大溪谷 将分多期开发，其中期包括会所度假住宅度假公寓运动场所公园等。

为充分 论证本项目的可行性，制定有效的营运策略，花样年成都生态旅游开发有限公司特 此对本项目进行可行性研究。

研究范围 论证本项目建设的必要性。

成都市同档次度假物业的经营情况，以及对本项目之影响。

成都市度假物业售价情况，评估本项目市场潜力及预估其各功能售价。

确定项目的建设内容和规模。

方案设计说明 投资估算和资金来源。

投资经济效益分析。

二主要编制依据 成都市规划管理局挂牌地块规划设计条件通知书 成都市国土局成国土拍挂转第号文及年月日签订的土 地转让合同及其附件。

六可研报告概要及结论 区域分析 成都市位于中国中西部结合部腹地，是四川省省会，中国西南地区的政治经济 科技教育商贸中心，交通通信的枢纽，是经国务院批准的对外开放城市和全国配 套改革试点城市。

随着中国沿海地区经济的发展，中央已经制订西部大开发的宏伟战略，实行更为优 惠的开发政策和鼓励措施。

地点分析 花样年大溪谷期位于成都蒲江县城旁，蒲江地处四川盆地西南边缘，是成 都市的西南门户自然环境优美，气候宜人，是国家级生态示范区，是成都生态环境最 好的县，有绿色蒲江，天然氧吧，建 设条件基本具备，项目所需资本金基本到位，财务效益较好，项目建设是可行的。

花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表 项目经济数据指标 项目单位数量备注 占地面积亩 总建筑面积平米 容积率 花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表二 投资计划与资金筹措表 单位万元 序号项目名称合计建设经营期年年年 项目期总投资 建设开发投资 其中土地费用 设计费及提成 报建费 工程费 管理费用 营销费用 财务费用 其他费用 资金筹措 自有资金 银行贷款 销售收入再投入 花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表三 销售收入估算表 序号项目年年合计备注 整体均价 销售面积平米均价包含别墅花园洋房和公寓 销售均价元平米 销售收入万元 二合计 花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表四 投资损益表 单位万元 序号项目年年合计 收入 二营业税金及附加 三土地增值税 四建设开发成本 五利润总额 六所得税 七税后利润 第二章项目建设的必要性 近年来，成都市的住房建设取得了很大的发展，全市人均居住面积已由年的 平方米提高到年的近平方米，住房成套率已经超过，数十万居民先后 搬进了设施配套功能完善的新房，人民群众的居住条件得到明显的改善。

根据成都市九五及年发展规划进行测算，九五末期要实现人均居 住面积不低于平方米的目标，全市需新建住宅万平方米，平均每年需交付使用 万平方米，到年实现人均居住面积不低于平方米的目标，全市需新建住宅平 方米，平均每年需新建万平方米，据成都房管局预测，九五期间，成都市住宅需 求量累计约为多万平方米，年年约需万平方米以上，由此可见，成 都市的住宅产业具有广阔的发展空间。

实践已经充分证明住宅建设是国民经济发展的个新的增长点，它的需求量大， 相关行业带动作用大，对国民经济增长具有直接的推动作用，启动住宅市场是国家大力 开拓国内消费需求的突破口。

据有关专家分析，年将是我国房地产业难得的契机。

首先，我国已经加入，国际环境大大改善，东南亚经济危机已经过去，周边国家 经济复苏，为我国房地产业的稳步的美誉，适宜开发大型生态旅游度假项目。

目前，周边正在成为成都来自外地客源来成都休闲度假旅游的热衷之地，如石像湖 朝阳湖碧峰峡刘氏庄园遗址洛带古镇上里古镇等大批特色旅游休闲资源，该 地区正在成为成都市时下最火热的旅游休闲之区域之，素有川西旅游环线的美称。

该项目期占地平方米，地块背靠长秋山临浦江河水，成长条形，非 常适合旅游度假项目开发。

建设内容及规模 为充分利用本地块土地资源，本工程建筑规划为层等低密度建筑。

为使整个度假社区的建筑规划风格更好地与蒲江自然生态山水环境协调，花样 年大溪谷期建筑采用加州风情度假氛围以及相配的建筑风格意境。

总平规划建 筑方案与园林设计，均聘请国外国际概念设计公司担纲设计。

整个园林和建筑风格 反映出种返朴归真的清新气息，处处使人感到种自然而亲切的气氛。

花样年大 溪谷期突出的建筑与环境特色与其它度假社区，形成鲜明的对比，力求在成都蒲江 创造出道亮丽的风景线。

花样年大溪谷期特别注重小区的保安系统，周边设红外线探测报警系统， 户户设可视对讲防盗系统，门窗均设电子防盗报警系统，室内设有煤气泄漏报警系统， 整个花园公寓采用国际先进的智能综合布线系统。

物业管理 该项目的物业管理由花样年物业管理公司结合专业酒店管理公司，采用国际先进的 物业管理理念进行管理。

花样年大溪谷期项目售价估算 住宅均价，元平方米 投资估算及资金来源 投资估算 本项目期总投资，万元，其中静态投资，万元 资金来源 本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措 成都春天房地产开发有限责任公司利用自有资金投入，万元，占动态总投资的 预售收入可用于项目开发投资筹措，万元，占动态总投资的 银行贷款，万元，占动态总投资的 财务评价 项目建成后，可实现税后利润，万元，税后投资利润率为，自有资金投 资利润率为，借款偿还期最长不超过年含建设期，税后投资回收期年 含建设期，敏感性分析结果表明，项目具有定抗风险能力。

项目在财务上是可行 的。

结论 花样年大溪谷期项目规划定点，土地使用权等手续已经办理完毕，项目建 筑设计方案和总平面规划等已经完成，土地平整工作已经完成，市政配套条件良准。

第七章建设场地及条件 该项目场地位于成都市蒲江县城旁，具有良好的区位优势。

规划总用地面积平方米，场地近似长方形，南北约长米，东西约长 米，地势平坦目前，三通平工作已经全部完成。

本项目工程外部条件较好，建设场地道路通畅，交通便捷，市政设施配套连接方便， 雨污水就近排入市政雨污水干管，供水供电供气就近接城市水电气干管线。

项目建设场地条件已基本具备。

第八章工程进度计划安排 进度计划编制依据 项目总建筑面积平方米，目前已经完成三通平工作。

项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械的布置及材料的堆放。

二项目实施进度计划 根据工期定额及本地类似工程组织实