财务指标表明该项目具有较强的盈利能 力，且风险都在可控的范围内。

通过对生态效益社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益生态 效益生态效益社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的 举措。

本项目可行。

第二章项目宏观背景分析 在对当前的宏观背景旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要 对城镇旅游背景社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

城镇旅游发展背景 旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的种重要形式。

旅游与小城镇协 调发展不仅有利于当前国民经济增长，同时也为实现城镇化健康发展和建设新农 村提供了可行途径，近年来在我国兴起了批旅游城镇，如以小桥流水人 家的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄，有独特魅力和浓郁民族风情的云南 丽江古城，以及分别以历史文化民族风情丹霞地貌美食文化生态旅游 休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安龙胜阳朔等县，利用主题特色，形 成了旅游竞争优势使其脱颖而出，成为我国旅游业的新星。

在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也 向定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有定的主题特色。

上海市 重点主要有家，数据统计结果反映出盘锦及周边地区商 业购买力很强。

盘锦主要商业场所调查结果统计 名称年年年总收入人次万总收入人次万总收入人次万 盘锦兴隆四百万元万元万元 兴隆大厦亿亿亿 辽河商业城万亿亿 商贸城万亿亿 鼎信商厦万万万 润达购物广场万万万 百特量贩超市万万万 海湾商厦万万万 二辽中及东北周边地区 旅游需求调查 盘锦与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。

盘 锦紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络第章项目总论 项目基本背景 项目范围 项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心公里，北至 高速公路出口公里，可建设用地约平方公里。

二研究内容 按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要 包括项目背景分析项目建设的必要性项目建设的依据项目建设条件分析 旅游市场现状及预测分析项目建设的内容和规模投资估算及资金筹措项目 建设进度安排项目组织运作项目的国民经济效益分析项目的社会效益分析 项目的生态效益分析及评价。

二项目建设必要性与意义 鼎翔风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景 区发展到的必然趋势。

小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经 济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。

共和国水污染防治法 中华人民共和国土地管理法风景名胜区管理暂行条例等有关法律法 规。

二有关规范规程及标准 中华人民共和国国家标准旅游规划通则 旅游区点质量等级的划分与评定 旅游资源分类调查与评定 风景名胜区规划规范。

三相关规划计划东北地区振兴规划 辽宁沿海经济带开发建设规划 盘锦市国民经济和社会发展十五规划 盘锦市土地利用总体规划 盘锦市旅游总体规划 盘锦市十五发展规划 盘锦市十五旅游发展规划 盘锦市环境保护十五发展规划 四其他相关材料 盘锦市志 盘锦市文史资料 实地踏勘与座谈资料 网络及其它公共渠道资料 四研究工作结论 在生态效益方面，鼎翔生态风情小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植 被恢复民俗文化保护等方面都有较好效果，鼎翔生态风情小镇将促进现有产业 结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。

鼎翔生态风情小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效 益的提升有直接的促进作用。

在社会效益方面，对游客居民社会政府投资企业都将产生良好的社 会效益。

旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活 质量和水平利于区域旅游 是能进步提升鼎翔生态旅游区的核心吸引力，为壮大盘锦市域旅游提供 强有力的支撑，鼎翔风情小镇项目以人居养生文化为主题，湿地生态环境为特 色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务度假居住及景点四 大功能于体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游 的趋势下，本项目能为盘锦市城郊的重要休闲度假基地。

二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇 意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流物流 信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业， 强化房产休闲渔业旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村 镇的城市化进程。

三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开 发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有定的启发 作用。

城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借 区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业 链，打造有特色的旅游新镇。

三研究工作依据 本项目可行性研究编制依据以下法律法规及标准等进行编制 相关法律 中华人民共和国颁布的中华人民共和国城市规划法中华人民共和国 环境保护法中华人民共和国水法中华人民区的区位优势，拥有温泉等稀缺 资源等，以湿地养生温泉疗养为卖点生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为 主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章市场可行性分析 本项目主要面对三大市场，是营口盘锦地区，主要是商务 休闲和房地产等消费市场二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲 会议培训休闲度假等消费市场三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产 等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察座谈调查问卷统计资料分析访谈等 多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。

关于市场需求，可以分为营口盘锦地区辽中城市群及东北周边地区京津 唐地区三大需求市场。

针对营口盘锦地区，对房地产休闲娱乐 商业购物公务会议等方面，进行潜在消费能力购房意愿休闲方式商业购 物等调查针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力休闲度假商 务会议等方面调查针对京津唐地区，进行潜在消费能力休闲度假偏好等调查。

关于市场供给，对盘锦房地产旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状新开发 房地产项目情况旅游总体发展状况主要旅游景区客源情况主要休闲娱乐场 所客源状况等调查。

市场需求调查 本地和营口市场 潜在消费能力调查 近几年数据统计表明，盘锦营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可 支配收入大幅度增加，市场消费潜力很宅的需求 普通住宅平均价格预期为元平方米，具体调查结果统计如下 盘锦购房意愿调查结果统计 购房意愿 受访者中在三年内有购房计划 第套房第二套房换房 住房面积平方米平方米平方米以上 建筑样式高层多层别墅 价格预期普通住房元平方米别墅元平方 米 营口购房意愿调查结果统计 购房意愿 受访者中三年内有购房计划，其中，有意愿在盘锦购房。

第套房第二套房换房 住房面积平方米平方米平方米以上 建筑样式高层多层别墅 价格预期普通住房元平方米别墅元平方 米 休闲时间与及休闲方式调查 通过有关数据统计随机调查问卷访谈等方式，对盘锦及营口地区休闲娱 乐消费方式进行调查统计和分析。

该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧茶吧 歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费元，主要集中在周末和节假日等。

其中， 酒吧茶吧在月为旺季，月为淡季。

歌舞厅主要消费群体是年轻人， 夏季为旺季。

温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。

盘锦营口地区休闲方式及时间调查统计 休闲方式酒吧茶吧歌舞厅温泉水疗其他 休闲时间节假日周末下班后其他时间 人均消费以上 商业消费调查 通过有关数据统计问卷调查等方式，对盘锦地区商业场所进行调查统计 和分析，盘锦大型购物场所大。

据初步统计，年两市总量 分别超过和亿元，城市人均可支配收入超过元，在全省居于前列。

其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过万人， 是消费能力很大的群体。

盘锦市经济发展状况统计 年份人口万 人 亿元人均可支配收入元 城市居民农村居民纯收 入 数据来源辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展 统计公报 营口市经济发展状况统计 年份人口万人亿元人均可支配收入元 城市居民农村居民纯收 入 数据来源辽宁省统计年鉴营口市国民经济和社会发展 统计公报 营盘都市区经济发展状况统计 年份人口万人亿元人均可支配收入元 城市居民农村居民纯收 入 数据来源辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展统计 公报营口市国民经济和社会发展统计公报 经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。

般情况下，市场消费水平与 人均纯收入成正比，年盘锦与营口城市人均可支配收入接近美元，相 当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房休闲旅游商业等正成为居民的 消费热点。

房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在盘锦市兴隆台区及营口市区，对名市民进行 随机调查。

两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住则是以皇家历史建筑大 型原生态森林和浓