咸阳市是我国著名的秦王朝古都。

位于关中平原中部，渭水的北岸。

归辖 个区，市，个县。

总面积平方公里，其中市区面积平方公 里。

年末，全市总人口为万人，其中农业人口，占总人口的 非农业人口，占总人口的。

城镇人口余万。

咸阳市年全市生产总值完成亿元，比上年净增亿元，增 长，增速创近年新高，经济总量居全省第位。

全年全社会固 定资产投资完成亿元，增长。

改革开放全方位推进。

东靠西联战略稳步实施，西咸经济体化进入 新阶段，西安咸阳城市快速交通轨道交通规划上报国家发改委审批，同 时与杨凌示范区的合作不断深入，先后实施农业产业化项目个，为咸 阳市注入农业发展资金亿元。

年年末，全市金融机构人民币各项存款余额亿元，比年初增 加亿元，其中城乡居民储蓄存款余额亿元人民币各项贷款 余额亿元，比年初增加亿元。

工业发展不断深化。

能化电子医药食品纺织五大支柱产业进 步壮大。

全市规模以上工业完成产值亿元，增长。

能化工 业实现产值亿元，增长，总量和增速均居五大支柱产业之 首。

城镇化进程明显加快，全年新修城市道路桥梁公里，完成投资 亿元，相当全市前十年的投资总和。

渭河沣河综合治理工程置嘉惠商业区西侧靠南 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点 整体布局整齐，商店为两层结构，层店面，二层为库房居 住，每栋约平米实用面积，出租转让者很少 经营状况 商品风格年轻前卫哈韩，装修陈列另类时尚，档次较 高， 租金标准 标准商铺为平米两层实用面积，租金元平米 天，不含水电工商税务等，押万元，租金半年 付，合同每年签，转让费为万元 业态组合商铺数量 服装 箱包 鞋 文化用品饰品 化妆品 美甲 快餐 合计 目录 概述 项目实施背景 二项目概况 二项目开发建设概要 项目工程建设内容 二建设进度安排 三咸阳市宏观经济分析 四市场调研状况分析 咸阳市住宅写字楼市场现状分析 二咸阳市娱乐休闲市场分析 三咸阳市商业市场分析 五项目分析 本案商业地缘关系分析 二分析 六项目定位 功能业态定位 二项目主题定位 三形象定位 四商户定位 五价格定位 七项目建筑开发进度 八投入成本计算 九资金回收方案 方案全部销售 方案二除销售外，其余各层前三年进行租赁 十推广方案 推广战略 二推广费用预算 三宣传推广周期安排 十敏感性分析 敏感性因素分析 二解决方案 十二社会影响分析富洲购物广场用地面积平米建筑面积总建筑面积为平米，其中 地下建筑面积平米 地面建筑面积平米 项目建设进度建设期约年，开始于年月，完工于 年月。

项目建设目标 通过对人民广场的改造和金富洲购物广场的建设，建成集会 展文化休闲购物饮食娱乐为体的多功能高档次现代 化综合性城市中心广场，使其成为咸阳市最具特色，代表流水准 的标志性商业中心，形成咸阳市的商业金融中心和城市里最具吸引力 的地区。

使之成为西北地区独具特色的，引领商业走向的新兴旗舰商业 。

二项目开发建设概要 项目工程建设内容 项目基本数据。

改扩建工程用地范围人民广场和现状为秦都区人民政府的 办公建筑。

总占地面积平米 规划要求 总建筑面积为平米。

其中，总体容积率，限高 度为米。

建安工程 总体设计 地面六层，高米高沿高度。

地面六层全部供营 业用，包括商业餐饮娱乐服务。

地下建二层，第层 营业，第二层为设备和停车场。

土建 建筑结构为现浇钢筋混凝土框架结构。

由于没有地质勘 察报告，因此目前无法确定建筑基础的具体形式。

装修 外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩 石材，六层以玻璃幕墙为主，增加建筑的通透感。

对内部进 行次性简单装修，二次装修留给客户根据自己需要进行。

设备及安装 安装工程包括 上下 十三结论与建议 终论 二建议 概述 项目实施背景 咸阳市人民广场是咸阳市标志性建筑之，位于咸阳市城市主干道 人民路，广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场，广场中设有树木喷 泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街相连。

但人民广场地下空间尚未 利用，广场设施不够完善，空间形象不够完整。

金富洲购物广场用地现状为咸阳市秦都区政府办公建筑，建筑立面 采用平顶的形式，风格为现代风格，由于其高度仅有层，并有道路与人 民广场相隔，因此，与人民广场的空间关系过于平淡，没有形成统和谐 的城市空间效果。

加之目前秦都区政府周边是咸阳市最为成熟和完善的商 业繁华区，政府的行政职能和周边的商业功能不能有机融合，相互影响， 同时也不利于该地区土地整体价值的提升。

在改扩建中，结合咸阳当地浓厚的秦文化特征，完善并强化综合建筑 的文化底蕴，注重融合咸阳古老文化，通过引入现代手法，充分代表咸阳 今天的城市发展水平。

人民广场金融中心和商业中心三位体，相互促 进，形成和谐统的城市空间。

通过对人民广场的改建和扩建，使改造后的人民广场及金富洲购物中 心，能够成为咸阳市新城市形象的代表。

使之成为咸阳市的标志性建筑。

二项目概况 项目名称咸阳人民广场改扩建工程 项目地点咸阳市秦都区中心位置，紧邻人民路 项目规划 占地面积规划总用地面积为平米，其中 人民广场用地面积平米 金 中宏座桐苑 人民广场西 米 层 平 米 每层 套，约 套 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米 生态住宅， 按揭或分期 华泰怡景 园世纪华城 乐育南路 号，人民广场南 米 层， 栋花 园洋房 栋小 高层 平 米 每层 套 均售价 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米， 其他面积区 间 平米 复合型高尚 住宅社区， 按揭或分 期，年 月开始出售 华宇御景名苑 西兰路 号 栋 层和 栋 层高 层住宅 平 米 共 余套 均售价 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米 纯高层住 宅，按揭或 分期 目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层， 有少量塔楼。

户型的主力面积介于平米。

多数项目都设有住宅底商 主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为 元平米 咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功 能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构 另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。

社区配套几乎处于空白状 态，车位很少涉及 结论 目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多 户型面积适中，但配套严重缺乏 二咸阳市娱乐休闲市场分析 主要分布在团结路安定路渭市来说，人民路就是商业的核心和中心，它是由咸阳特殊的地缘 关系和当地居民的生活习惯逐渐形成的。

因此，就位置来说，本案的地理位置 是唯的，也是不可取代的。

目前咸阳市的整体商业分布以市中心人民路为中心，呈条状分布格局，其 他商业零星分布，不成规模。

咸阳市整体商业分析 为了便于同本项目的定位进行对比分析，因此，我们把咸阳市的所有商 业，按照业态种类分为市场类商业街铺商业含内街商业和沿街商业百 货类商业含百货店和购物中心及综合服务类商业餐饮娱乐等进行分 析。

市场类商业 嘉惠商业区 嘉惠商业区位于市中心人民广场银泰购物中心南侧，总占地面积约 万平米，大小余摊位，近年的形成过程。

该商圈由恭惠服装城嘉惠 商场欣惠市场咸阳招商楼北院市场东廊市场西廊商业街构成。

恭惠服装城 地理位置嘉惠商业区西北进口区域 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点 以平米实用面积店铺及平米实用面积摊位为 主，进货渠道为西安，整体布局相对整齐，商品档次较低，出 租转让者很少 经营状况 商品以服装为主，各店风格相似，产品类别混乱，客流量较 大，平均日销售约元 租金标准 标准商铺为平米实用面积，租金元平米天，含 水电工商税务等，押万元，租金月付，合同每年 签，转让费为万 业态组合商铺数量 服装 鞋 饰品 合计 欣惠服装城 地理位中路西兰路人民中路和乐育路 整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等 餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格 各异种类众多的餐饮街。

另外，虽然咸阳市有众多的旅游景点，由于临近西安，导致整体的旅游市 场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店的标准间实际成交价格仅为元， 与四星级酒店需要的支撑价格相差甚远 咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好的城市之 。

但目前城市内对于学生业余生活的供应基本处于空白，只有网吧较 多，因此形成了现今网吧竞争激烈的局面，而图书音像等学生较为需要 的业态则极度匮乏。

三咸阳市商业市场分析 咸阳市商业地缘关系分析 咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路 和西兰路。

从咸阳市的辐射范围来看，他的辐射区域和西安是相同方向的，这样就会 造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安的距离致，随着西咸体化进程的 不断加快，西安和咸阳的互动效应日益体现，目前新建并已开始运行的西安国 际机场就兴建在咸阳，能够充分说明西安和咸阳经济发展共繁荣的趋势。

现状 咸阳市的商业主要集中在市中心位置，存在有大量的商业街，说明当地对 于商业街这种形式非常认可，市场需求大。

另外种比较常见的商业就是住宅底商，受消费能力