危房进行改造升级，以消除安全隐患。

项目建设用地东山市场危房改造升级项目建设地址位于湛江市东海岛东山镇湛林路，其东面是昌大昌超市，西面日王保卫工业口品市场，西面是东山镇供销社，北面是海天路。

具体位置见宗地图图。

项目建筑占地面积约平方米。

项目投资规模及项目组成项目总投资约万元未包含土地作价费，其中固定资产投资总额万元，建设期贷款利息万元，铺底流动资金万元。

投资人中标人。

出资与偿还方式采用交锁匙办法，由中标方带资建设，然后将第二层交由中标人经营年，以低偿建设资金，年届満后交由建设单位使用。

资金筹措采用方式向社会进行公开招标，以取得资金。

资金运用总投资万元中，约万元用于建设投资建设投资万元中包括建筑工程费万元安装工程费万元工程建设其他费用万元，约万元是铺底流动资金，建设期利息万元。

项目总建筑面积平方米二层。

项目产品技术方案依据项目用地建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟建层为综合商铺，二层为超市。

建成后，将推出商业铺面面积平方米商用物业产品。

项目建构筑物方案项目总平面布局设计总平面布置本项目为改建工程，建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面主要入口前方退缩米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道利用小广场做停车场和地下车库解决车停放。

总平面绿化设计主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次环境空间。

主要经济技术指标计划见表表主要经济技术指标计划览表序号项目单位指标备注规划用地面积平方米建筑占地面积平方米总建筑面积平方米建筑高度米建筑密度容积率绿化率项目建筑设计方案建筑平面功能布局层为综合商铺，二层为超市，建筑面积共。

竖向设计交通及流线层层高，二层层高。

设电梯部货物电梯。

大楼西面为停车场和绿地。

建筑造型和空间设计建筑具体功能进行功能分区，运用几何形体产生丰富平面组合空间，立面采用现代古典风格，简约明块。

室内空间主要表现公可以充分利用现有基础设施。

笫七章建设与实施项目建设实施安全消防卫生等措施安全措施本项目建设实施期间主要安全问题，是建设期施工安全问题，二是建成使用期间公共安全问题和劳动安全问题。

建设期施工安全问题项目在施工期间严格执行建设行政主管部门关于安全生产文明施工有关规定，施工单位必须建立安全文明施工制度，常备足够有效安全消防设施，并设置专职监管人员。

建成使用期安全问题项目建成投入使用后安全问题主要是治安或事故安全问题，物业管理部门应认真按照公安消防卫生防疫等有关部门规定，建立和健全安全工作管理制度，做好如下工作成立事故应急对策指挥中心，负责在发生事故时进行统指挥协调疏散救护工作。

应急计划要求，定期逐项检查应急设备和应急措施完备情况。

加强保安队伍。

加强安全教育和监督工作，提高安全防范意识。

消防措施本项目建设期，施工单位应常备足够有效安全消防设施，并设置专职监管人员。

建成使用期应做好以下工作建立消防安全检查制度设立消防器材和防火防爆安全标志保持消防器材设备完好消防通道保持随时畅通制订火灾事故应急计划和消防预警措施。

卫生措施项目建设期严格按照建设行政主管部门规定，装运建筑垃圾到指定倒置地点使用期制订卫生管理措施和卫生公约设置专门清洁工生活垃圾分类处理定期进行卫生防疫消毒。

工程质量要求本项目建设工程执行国家现行技术标准和技术规范，工程质量按合格等级进行目标管理，由发包人组织勘察设计施工监理等单位和其他有关各方，会同工程质量主管部门依照国家有关验收规范标准，按湛江市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施意见试行有关规定对工程进行验收和评定。

项目招标方式和招标组织形式本项目建设工程根据中华人民共和国招标投标法广东省实施办法和国家发改委关于招标范围和规模标准有关规定，建筑工程采用方式进行公开招标，安装工程以及勘察设计监理设备和材料等均拟不采用招标方式。

招标范围招标组织形式和招标方式详见表。

表招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程招标安装工程监理设备重要材料其他说明东山市场危房改造升级项目总建筑面积，总投资人民币万元。

由于建设单位主要以物业租赁为主特殊行业，综合考虑各种宅均价元平方米，同比增长。

湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。

全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空置房面积平方米，同比下降。

多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。

湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米，占手房销售面积，比年下降个百分点。

销售额万元以评估价格计算，同比分别增长。

其中住宅二手房成交面积平方米，成交额万元，同比分别增长，住宅二手房均价元平方米，增长。

湛江市商用物业建设发展迅速。

近几年，相继建设了国贸座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内各已开发房地产楼盘和正在开发房地产楼盘地上二层般都是商用物业商铺位，但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大潜力和发展空间。

湛江市商贸服务业发展迅猛，年全市服务业增加值为亿元，同比增长，占比重，增速比二产业高出个百分点和个百分点，成为湛江市经济增长支柱产业。

此外，。

商贸服务业发展也增加了对商用物业需求。

项目建设必要性目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后现状，与东海岛经济大开放大发展大好形势不相协调。

为改善投资环境，根据年月日湛江市经济技术开发项目总论项目背景项目名称东山市场危房改造升级项目项目建设单位法人名称湛江市市场物业管理总站东海站法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路法人代表陈创承担编制申请报告的咨询单位法人名称广东工业大学建筑设计研究院资格证素，经站领导小组研究并征得上级同意，本项目拟向社会进行融资根据广东省实施办法和湛江市关于招标范围和规模标准有关规定，建筑工程安装工程以及勘察设计监理设备和材料等均拟不采用招标方式。

第八章结论与附件结论及有关说明结论在进行市场调查和实地踏勘估测基础上，对项目投资方案和投资环境等进行了实施评估和分析，得出结论如下建设项目符合国家关于提升商贸服务业和发展房地产业政策和发展规划建设项目资金筹措方案切实可行，资金到位率可达经测算，本项目投资回报率较高，财务上是可行建设项目对资源利用具有可持续发展和可再生性特点，项目能源耗用较少建设项目对建设用地周边环境不会产生不良影响建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划，对城市功能优化城市商业网点布局调整起积极作用项目建设符合商贸服务业发展需要，符合商用物业市场需求。

项目建成，其商务办公用房投入使用后，将为社会提供就业岗位，对促进当地社会就业和社会稳定起积极作用。

建设项目位于城市主干道中心路口位置，周边已规划公共建筑，在此建设设计新颖明快，具有海滨城市特色建筑物商务大厦，将形成主干道特殊区域，更能体现和提升该地段价值，从而提高城市整体影响力，体现湛江市建设新风貌。

项目所在地目前商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大潜力和发展空间商业公寓既可作舒适居家生活又可作气派便捷商务办公，从配套上看既有适合居住生活环境又有便利商务设施。

随着律师事务所广告信息等新兴行业兴起以及大批中小型公司已完成原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户住宅和公寓，开始寻找真正意义上办公场所加上商贸服务业发展增加了对商用物业需求，因此，该建设项目是适时，并极具市场卖点。

综上所述，结论是本建设项目在建设实施上是切实可行。

有关说明本项目公寓部分是按住宅标准进行设计。

本项目投资与销售价格变动对经济效益影响较大，若不能合理开发，而导致工程造价上升施工工期延长，或销售价格不理想时，将会产生亏损，具有定风险所以，在项目开发过程中，应加强对开发投资成本控制和产品促销工作管理，要为置业者提供优质高效服务，提高营销绩效。

需要政府解决问题和建议本项目是由金辉煌房地产有限公司投资建设商用物业商务公寓，项目建设对提升项目所在地段价值，提高城市整体影响力，体现湛江市建设新风貌起积极作用对繁荣湛江市商贸布局证素，经站领导小组研究并征得上级同意，本项目拟向社会进行融资根据广东省实施办法和湛江市关于招标范围和规模标准有关规定，建筑工程安装工程以及勘察设计监理设备和材料等均拟不采用招标方式。

第八章结论与附件结论及有关说明结论在进行市场调查和实地踏勘估测基础上，对项目投资方案和投资环境等进行了实施评估和分析，得出结论如下建设项目符合国家关于提升商贸服务业和发展房地产业政策和发展规划建设项目资金筹措方案切实可行，资金到位率可达经测算，本项目投资回报率较高，财务上是可行建设项目对资源利用具有可持续发展和可再生性特点，项目能源耗用较少建设项目对建设用地周边环境不会产生不良影响建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划，对城市功能优化城市商业网点布局调整起积极作用项目建设符合商贸服务业发展需要，符合商用物业市场需求。

项目建成，其商务办公用房投入使用后，将为社会提供就业岗位，对促进当地社会就业和社会稳定起积极作用。

建设项目位于城市主干道中心路口位置，周边已规划公共建筑，在此建设设计新颖明快，具有海滨城市特色建筑物商务大厦，将形成主干道特殊区域，更能体现和提升该地段价值，从而提高城市整体影响力，体现湛江市建设新风貌。

项目所在地目前商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大