蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点。

公路通车里程达到公里。

其中，高速公路达到公里。

全市通油路的乡镇个，通公路的行政村个通油路的行政村个，本年新增个。

全市公路密度公里百平方公里。

资源概况市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。

可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。

煤炭煤田含煤面积平方公里，探测总储量亿吨，其中侏罗纪煤素以低硫低磷低灰份高热值的三低高闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。

得天独厚的煤炭资源优势，使市成为国家重要的能源基地，被誉为中国煤都。

市年产原煤万吨，煤炭的生产量外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。

煤支持着全国大火力电网大港口大城市的煤气发生炉以及全国多个省市自治区多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧亚美的多个国家和地区。

市的本地水资源总量为亿平方米，人均水资源量仅为立方米，为全国人均占有量的左右，水资源十分贫乏。

现在的用水状况是工业与生活用水占，农业用水占。

虽然水资源开发利用率已达，但年缺水量仍为多万立方米。

新区概况新区位于山西省北部市矿区，新区就是矿务局棚户区改造工程，分棚户区和沉陷区两区。

据不完全统计，目前是亚洲最大的居民居住区，施工工程分三期，年是第期。

是第二期。

年月份开的三期和地煤棚户区，预计年月份前交付使用。

由于新区是山西矿区棚户区居民拆迁后的居住地，且前期未正式命名为新区，当地居民便将其称作棚户区，久而久之就习惯了这样称呼。

遂所谓的棚户区即是新区。

实施的煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户近万矿工及家属居住条件得到彻底改善。

名称新区效益评价均是初步的和粗线条的，测算估算分析等手段难免受主观因素的影响，必然存在片面和偏差，难免有所疏漏，有待于在开发建设和商业运营过程中进步完善。

市投资有限公司副总经理上海曙地房地产策划机构文案顾问上海市房地产经纪行业协会会员房地产策划师宋宽年月日山西新区商业中心项目可行性研究及商业策划案市投资有限公司年月目录第章总论项目名称与选址项目名称项目选址宗地及配套状况项目地块位置项目地块周边配套主要建设指标主要研究结论商业市场定位商业主题定位第二章概况及宏观经济环境市概况区位及行政区人文概况交通概况资源概况新区概况经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展固定资产投资平稳增长社会消费品零售总额增长较快城乡居民收入稳步增长产业结构分析电力资源优势旅游资源优势工业基础优势农业基础优势市投资环境分析交通便捷资源丰富环境优美设施完善金融体系本章小结第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划古城改造范围新区规划第四章商业市场调查分析市商业环境分析市区商业布局分布市区商业竞争格局新区商情调查商家暗访调查访谈式问卷调查问卷调查小结本章小结第五章社区商业宏观分析社区商业发展研究商业调查商业调查。

专业分析资源评估财务测算商业定位营销模式设定管理模式设定商业规划区域位置规划规模体量规划交通组织规划功能布局规划目标商户规划商业设计商业空间结构设计能源配套设计物流客流车流设计外观形象和环境设计运营管理模式设计项目商业辐射半径拓展研究特色商业吸引周边城市客源奥特莱斯概念全业态组合吸引市区客源销品茂概念第六章项目分析项目分析优势劣势机会威胁项目价值判断项目投资开发建议第七章建筑风格与设计规划打造区域地标建筑建筑风格建议内部装修建议建筑设计规划建议动线规划块型设计照明设计顶栅设计地坪设计共享空间氛围设计广告标牌品牌设计第八章项目业态规划业态规划原则项目业态定位主力店的定位大型连锁超市大型超市选址要求必备性商业定位必备性业态选择性业态特色性商业定位品牌直销购物中心全方位业态特色项目高端客群定位高消费人群分析项目业态布局原则第九章品牌规划和布局品牌布局原则品牌组合规划娱乐品牌定为旗舰级的商业中心，未来以此为核心形成商圈。

项目将引入乃至山西稀缺的奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。

这种业态不依赖城市主要商圈的高客流，主要消费群体是追求时尚的有车族。

本项目不但是新区的商业中心，同时可以做到立足辐射及周边城市。

商业主题定位根据新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈的项目定位，再结合新区的实际情况，将本项目的主题定位为站式消费商业中心，是个集购物餐饮娱乐休闲为体的综合性规模化的商业场所，即社区销品茂。

第二章概况及宏观经济环境市概况区位及行政区位于山西省北部，介于内外长城之间，是盆地的中心。

为山西省第二大城市，晋冀蒙三省区和各县的交通枢纽，地区的政治经济文化中心。

全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云阳高天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计镇乡个街道办事处。

人文概况市是国务院首批公布的全国个历史文化名城之，有多年历史，曾为北魏京师辽金陪都明清重镇。

境内古建筑古遗址多处，其中列入世界文化遗产名录的处列入国家级和省级文物保护单位的处，古建文化佛教文化非常发达。

现存古建筑古墓葬古遗址两万余处，各级文物保护单位处，其中全国重点文物保护单位处，省级文保单位处，市县级文保单位更是多达处。

北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色旖旎山势峭如刀劈的北岳恒山市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。

古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟洛阳的龙门石窟甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值应县木塔则是中国现存最高大最古老的木结构塔，是世界建筑中的件珍品位于西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久的古建筑市东南方，有中国五岳之的北岳恒山，风光极佳恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。

交通概况北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市位业态楼层分布第十章招商策略招商控制租金控制经营策略财务税务策略招商策略政策优惠重点突破全力以赴全员参与主力店招商第步准确定位第二步广泛接触第三步招商恳谈会第四步深入沟通广告宣传项目十大优势广告策略主流媒体调查第十章投资成本与费用估算开发成本估算土地使用权出让金前期工程费建安工程费基础设施改造费开发期间税费不可预见费开发成本开发费用估算管理费用招商费用财务费用开发费用总成本费用汇总第十二章财务效益分析数据分析依据测算依据缴费依据分析条件假定分析范围分析周期经营收入资金投入总成本折旧费自营成本营业税房产税项目税金第十三章研究结论静态评价指标经济效益结论社会效益结论报告说明第章总论项目名称与选址项目名称项目名称新区商业中心暂定名项目选址项目选址在煤矿集团新区规划的核心商业区域，位于南北向中轴主干道路与东西向主干道路至矿区的交叉路口的西北侧，项目占地约亩。

地理位置优越，交通便利，是社区商业核心商圈选址的理想地块。

宗地及配套状况项目地块位置项目四至坐落于新区南北干道与东西干道的交叉路口的西北侧，新区区规划商业地块见附图项目地块周边配套项目地块为标准的熟地，已完成七通平配套。

新区规划建设的约万户住宅规划已基本建成交付使用，目前入住率约，入住人口约万人主要建设指标占地面积占地约亩平方米容积率总建筑面积约万平方米地下层平方米，地上层平方米商业中心建筑占地面积平方米建筑密度绿化景观及道路覆盖率含交通停车场广场等公建面积停车场地上停车场约个停车位主要研究结论商业市场定位根据对消费者的深层次需求了解，目前他们对购物环境购物氛围购物功能的要求越来越高，且普遍期望大型和规模化的商业场所出现。

本项目旗舰级的商业规模正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴新区商业，形成新商圈将有较大作用。

本商业项目将是新区中心的坐标，是规划中新崛起的板块中心，新区最具规模的大型商业中心，其中有大卖场业态的引入这对周边社区型商业而言相对超前的商业形态进驻，对本项目的成功尤为重要。

此外，由于目前新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将，在建立数字信息渠道介绍项目招商信息的同时，通过各种网络营销和广告发布的技巧运用，如设立品牌论坛业界风云人物排行榜评比活动建立品牌信息发布平台等手段，提高网页的点击率，取得良好的宣传效果。

制作精美的招商书，招商书平面设计要独具匠心完美，印刷精致，达到良好的宣传效果。

在招商恳谈会期间，安排促销人员在项目周边派发项目招商广告宣传单。

选择具有影响力和高覆盖率的杂志报纸等平面媒体，在段时间内，连续不断地发布品牌招商宣传广告。

广告文案要形象生动，使人阅后难忘。

制作漂亮醒目的户外广告，如车厢广告灯箱广告以及路牌广告等。

广告牌均以醒目的标语美丽的图案向公众展示项目的商业主题。

主流媒体调查市的媒介主要为电视盒报纸。

电视台的三个频道内容各有侧重频道主要内容新闻经济娱乐收视率较高的为和报纸主要为日报和晚报。

日报为党政报纸，大众报纸为晚报，主要内同涵括新闻经济娱乐等。

报纸发行量日报万晚报万其他媒体有三晋都市报山西晚报山西日报等，发行量不大，市场反应般。

第十章投资成本与费用估算项目的投资评估和财务分析将站在投资人的角度进行，以达到评估和分析的客观性和准确性。

项目占地亩，土地出让金，万元每亩，投资万元项目地上商场部分平米地下商场部分平米总建筑面积平方米，项目预计总投资约人民币万元亿元。

开发成本估算土地使用权出让金土地使用权出让金，土地征用拆迁及前期七通平费。

本项目所需征用的土地基本已经完成了拆迁平整及七通平。