元万元万元万元个万元万元二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。

蚌山区经济发达繁荣。

它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌山区投资环境祥和。

改革开放以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。

蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。

目前蚌山区有在建或待建的房地产项目个，规划建筑面积万。

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三花园临近区域房地产市场分析微观临近区域的大致范围是东至蚌埠市政府，北至路，南至大道，西至花园。

即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新型服务业金融商贸文化教育旅游娱乐业，大力发展开放型经济。

花园即属中心商务区。

临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘个，多数为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。

临近区域房地产开发投资额比较件房地产开发项目经济评价方法安徽企业调查资料蚌埠市国民经济和社会发展统计资料蚌埠企业调查资料蚌埠市总体规划⒎新城区片区规划蚌埠市经济运行监测蚌埠工程经济⒑花园规划设计方案现代咨询方法与实务等若干资料二附件略三可行性研究人员略第章市场分析蚌埠市房地产市场分析宏观年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达，经济实力日益增强。

年蚌埠市国内生产总值亿元，同比增长，实现两位数的增长财政收入跨上新台阶，比上年增长亿元，达到亿元，同比增长尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达元，比上年增长，这是对楼市最有力的支持和促进固定资产投资大幅增长，比年翻了番产业结构进步优化，二三产比重同比有了提高投资环境得到优化人民生活明显改善，城乡居民收入生活水平进步提高整个国民经济呈现出派欣欣向荣的景象。

在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，年至年，每年的完成投资施工面积竣工面积销售面积销售金额均有定幅度的增长。

年房地产完成投资亿元，房屋施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，平均售价元。

从安徽省整个房地产行业景气度来看，年月份皖房景气指数值为点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比年月份提高点，继续保持稳步上升走势。

从景气状况看，综合指数所属的大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有定的上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。

从走势看，年月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属的个分类指数与年月份相比升降。

其中，商品房屋新开工面积竣工面积大幅增加，开发投资到位建设资金等指标持续保持了较高的增长水平，有力地拉动了皖房景气指数继续走高。

表年月份皖房景气指数值计量单位指数名称指数值与年同期相比增减点与上月度相比增减点景气状况皖房景气指数↑↑景气开发投资指数↑↑景气资金来源指数↑↑景气购置土地指数↑↑景气核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土地购置费指数↑↑景气空置面积指数景气新开工面积指数↑↑景气竣工面积指数↑↑景气销售价格指数↑↑景气年季度季度季度年季度季度季度年季度季度空置房空置率在合理区间目前般认为商品房空置率保持在比较合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市年底的商品房空置率在合理区间内。

六资金来源多元化上世纪九十年代，我市房地产开发企业的资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款自筹资金预收购房款等。

进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。

七投资前景看好由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。

八有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长的重要因素从年间，我市房地产业开发投资额的平均增长速度为，远高于同期增速超出同期第三产业增速。

房地产业以大大高于的增速迅猛发展，使得房地产业增加值占的比重不断提高，对经济增长的贡献度逐渐提高。

房地产业已成为我市国民经济支柱产业。

九带动了房地产族产业群呈现高增长的发展，实现关联产业群的联动增长房地产市场的持续旺盛，不仅形成对钢材建筑材料等产品生产的强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电家具等相关产品的需求，突破了单个行业局部增长的局限。

据世界银行的资料分析，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为倍。

对以住宅为主导产品群的房地产业链下游和上游的多个物质生产部门产生感应或影响。

目前，包含钢材建材建筑装饰等产业的房地产族产业呈现旺盛的发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长的重要的高增长群。

十改善了居民居住条件，带动了居民消费结构的升级近些年来，我市房地产业坚持统开发合理布局综合开发配套建设的方针，将开发建设的重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房办公用房。

随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，全市居民的居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的正相关关系。

同时，随着房地产业的发展，居民住房的档次和质量也有了明显提高，批国家级居住示范小区的建设，带动了居民住房消费结构的升级。

十加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速房地产业的发展，增强了城市基础设施建设的能力，也加快了城市化的进程，刺激了经济的快速增长。

城市房地产的综合开发，有效地调整和完善了城市的布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工业园区高新技术区等，进步发季度年季度季度季度图年年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建设已经成为新的消费热点和新的经济增长点。

我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展加快全市城市建设增强城市功能等做出了重要贡献。

尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新的投资热点，房地产业已形成了个独立的产业，并进入快速健康有序稳步发展的通道。

形成了定规模的产业队伍年底，全市共有房地产开发企业家，其中级资质家，二级资质家，三级资质家，四级及暂定资质家，从业人数约人，分别是年的倍倍，年间分别以年均及的增长速度迅猛发展。

年，我市的房地产企业个数在全省各市居第位，从业人员数居第位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有集体股份制私营外来投资企业等多种所有制竞相发展的完整的产业链。

二资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展的同时，自身也不断成长壮大，积聚了定规模的财力和物力，为建设项目的开发准备了必要的启动资金，也为取得银行信用争取银行贷款创造了必要的条件。

年底，全市各类房地产开发企业的资产总计达到亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。

三房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资的份额明显提高近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长的态势。

年全市房地产开发企业完成投资亿元，仅占当年全社会固定资产投资的左右年完成亿元，占当年全社会固定资产投资额的。

四我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积万平方米，比年增长倍，占全社会固定资产投资额的比重也由年的提高到年的。

居民消费结构升级成为重要的拉动力量。

随着城市化的推进城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，长期被压抑的大量住房需求迅速释放。

年我市个人购买商品房的面积为万平方米，占全部销售面积的比重为，比年提高了个百分点。

其中个人购买的住宅面积为万平方米，占全部住宅销售面积的比重为。

商品房销售供求两旺。

年房改启动的巨大市场需求构成房地产业高速增长的原动力。

五全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨，全投资收益率就分下降。

当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡状态。

由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支推行责任成本制度引入广泛的竞争机制是项目获利的重要保证。

二销售价格的敏感性分析由于市场行情的波动变化或出于竞争的需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益的下降。

对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价并不高，未来个月内下降的空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降。

现设价格分别下降，分析由此引起的经济效益下降程度。

分析计算结果见表。

表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度平衡点由表所示分析结果可看出，本项目的全投资收益率对销售单价的变动特别敏感。