等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进步加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进步攀升。

本项目即是在上述背景下提出来的。

第三节项目建设的必要性符合国家相关的产业政策要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进步发展。

在年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求，建设系统年要完善住房供应政策，调整住房供应结构加强宏观调控，整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。

项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验，根据市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。

二是市城市发展和城市化建设的需要城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。

居民住宅是城市化建设的主要内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。

为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下建设苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房的需求。

本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争年跨入大城市行列的城市发展的需求。

三有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位九五期间，随着房改政策状况，特别是满足泰城及周边地区个体私营业户来泰投资商和大中型企业的高级技术管理人才对服务功能齐全的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。

同时，还将拉动信息及其集成技术网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。

因此，本项目的建设是必要的可行的。

第章总论第节项目名称及承办单位项目名称投资有限公苑住宅小区二项目建设地点大街以北，河以南，路东侧。

三项目承办单位及概况单位名称投资有限公司法人代表法定地址市注册资本金万元开发资质等级暂定资质项目承办单位概况投资有限公司经市工商局注册批准，于年月正式成立，公司注册资金万元人民币，经营范围主要包括向房地产电力交通建筑建材高新技术投资涉及法律行政法规规定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营。

新成立的投资有限公司将凭借各投资方多年的商业经营运作经核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，验与雄厚的资金实力，努力把苑建设成我市流的住宅精品工程。

在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术人员与管理人员进入公司，该公司现有管理人员人，全部具有中高级专业技术职称。

公司将坚持诚信为本，实干兴业的经营理念，力图以科学的管理方式，灵活的运作机制和不懈的奋斗精神，逐步发展成为综合性投资企业。

第二节可行性研究的依据与范围可行性研究的依据国家及省有关政策法规和规定现行有关技术规范规定国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求市新轮城市总体规划市国民经济和社会发展第十个五年计划项目承办单位提供的有关基础资料数据。

二可行性研究的范围项目提出的背景及建设的必要性市场预测及建设规模建设地点和建设条件总体规划方案环境保护与节能物业管理项目实施方案与进度安排投资估算及资金筹措经济评价第三节可行性研究的结论建设规模及建设内容本项目总占地平方米合亩，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米约套，公共商业建筑面积平方米。

二投资估算及资金来源本项目估算总投资万元，其中工程费万元，其他费万元，预备费万元，建设期贷款利息万元。

所需资金由投资有限公司以自有资金投入世界各个国家和地区的大中城市。

全市现有科研单位所，普通高等学校所，中等职业技术学校所，是山东省除济南青岛外的第三大文化教育中心。

改革开放以来，市坚持以经济建设为中心，解放思想，求真务实，真抓实干，国民经济和各项社会事业都取得了快速发展。

年实现本市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

产业结构不断优化，三次产业结构比例为。

第二产业在经济增长中仍处主导地位，拉动增长个百分点，其中工业拉动个百分点，比上年分别提高和个百分点。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增幅同比提高个百分点，为近三年增幅最高年份。

第二节项目提出的背景市作为鲁中地区的重要中心城市之，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。

随着泰城城市化进程发展加快和新轮城市总体规划的实施，到十五末，泰城规划面积将从现在的平方公里扩大到达到平方公里，其中建成区面积平方公里，人口达到万到年市将跨入大城市行列，城市人口达到万，城区面积突破平方公里，城市化水平要从年的提升到年的。

要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。

国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理，加快泰城建设步伐，把我市建成新型的集旅游农业工业为体的现代化城市，必须对旧城区进行改造。

本项目所在区域紧邻旅游区，建设时间较早，尤其是临路的沿街平房，均不同程度的对市容造成了影响，已经被市委市政府列入了旧城改造计划。

同时，随着城市建设不断完善，城市环境不断改善，必将进步吸引越来越多的国内外的单位和个人来泰投资，这些来泰投资的国内外客商个体私营企业家及目前泰城些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕，对居住条件和环境的要求也越来越高，宽敞舒适服务功能多样化智能化环保型的高档住宅已成为他们改善居住条件的首选目标。

但是，泰城目前开发的住宅多为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这些高收入群体的需求。

投资有限公司按照城市总体规划，在大街以北，河以南，路东侧建设苑万元，申请金融部门贷款万元，不足部分拟通过楼房预售，从预售款中筹措。

三项目建设期本项目建设期年。

四项目效益分析项目建成后，可实现销售收入万元，可实现利税万元，其中利润万元，投资利税率，投资利润率。

该项目的建设符合市新轮城市总体规划，环境优美，交通方便。

项目建成后，可进步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足泰城及周边地区个体私营业户来泰投资商和大中型企业的高级技术管理人才对服务功能齐全智能化环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。

同时，还将拉动信息及其集成技术网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。

其经济效益和社会效益显著。

本项目主要技术经济指标详见下表主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米公建平方米总套数套住宅总居住人口人人户总占地面积亩容积率总建筑密度平均层数层绿化覆盖率建设总投资万元工程费用万元其他费用万元预备费万元建设期利息万元销售收入万元单位建筑面积平均造价元投资利润率投资利税率第二章项目提出的背景及建设必要性第节市概况市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都淄博，西濒黄河。

东西长约公里，南北宽约公里，总面积平方公里。

因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。

市现辖泰山岱岳两区，新泰肥城两市，宁阳东平两县，有个乡镇办事处，多个行政村，总人口万。

泰城是全市政治经济文化中心，北距省会济南公里，南距三孔圣地曲阜公里，建成区面积平方公里，人口万。

城市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。

市旅游资源得天独厚。

境内泰山融自然景观与文人景观于体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。

自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有天然山岳公园之美誉。

人文景观以神为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和人文墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为东方历史文化宝库。

每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达数百万人次。

交通便利，科技文化发达。

京沪铁路京沪京福高速公路国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。

电话可直拨下，达到项目节能的目标。

从建筑体型平面布臵窗墙建筑装修色彩上考虑节能的要求利用厚节能型模数砖增加外墙保温隔热效果采用塑钢中空密封窗及保温密封门，减少门窗的散热采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题。

所有设备选用符合国家有关规定的节能型设备，不在国家已公布淘汰的机电产品之列。

电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。

灯具以节能型为主，以节约电能。

采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺，以节能降耗。

另外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要的浪费。

第七章物业管理为适应现代城市居民生活的需要，本项目建设完成后拟设立独立的物业管理机构或委托有实力的物业公司进