为商务包房歌城太空睡眠区负二层建筑面积平方米。分布为公共休息区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区和保健按摩包房负三层建筑面积为平方米分布为水疗会所宾馆主要通道的大堂男宾浴区公共戏水区女宾浴区塔楼五层建筑，建筑面积平方米。分布为客房间层共设有标准客房间，设有层站无机房电梯部，楼梯通道座环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施室外工程给排水管网供电线网热力管网消防设施消防水池消防供水管网道路绿化喷水池入口广场三工程项目表工程项目表序号工程名称工程内容备注负层商务包房歌城太空睡眠区负二层公共休息区演艺大厅棋牌区餐厅活动专区保健按摩包房负三层水疗会所宾馆主要通道的大堂男宾浴区公共戏水区女宾浴区裙楼客房间环保设施污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。地下式室外工程给排水管网给排水管网设施供电线网内供电线网，配电设备热力管网供热管网设施，电锅炉等设备空调系统制冷机组，管网设施消防设施消防水池停车场设地下停车场洗衣房四建址选择建址现状地点与地理位置本项目选址位于凯里市永丰南路，距贵阳公里距都匀公里。区域内配套设施完善交通便利。凯里市位于贵州省东南部，地理坐标东经，北纬。处于贵州省黄金休闲娱乐圈内，地理位置十分优越。建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限年。工程地质水文地质条件工程地质条件建址场地地基土岩性自上而下构成情况为层杂填土杂色灰黑色，结构松散，稍湿饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚般为，层底标高为。层角砾碎石土灰黄色，稍密状态，湿饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚般为，层底标高为。层板岩强风化褐黄色，硬坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为。据本地经验和相关资料推断此层下环保生态会所。本项目建筑方案工程方案设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。黔东南州锐红房地产开发有限责任公司法人代表吴经锐是成功的企业家，对本项目有较强的驾驭能力，这是本项目成功实施的保证。财务评价表明，本项目经济效益较好，财务风险较小。本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地休闲娱乐业增添新的亮点。综上所述，本项目是可行的。总论项目背景与概况项目名称高档会所建设项目，以下简称本项目。项目拟建地点贵州省凯里市永丰路该项目配套设施完善，小区周边交通便利，市内路区可到达，距迎宾大道米，距新建的城南客车站米，是凯里的长途客运中心，凯里运输公司客车站即将搬迁到这里。车站投入运营后，日发送旅客多人次，年客流容量为万人次，高速公路西出口米。楼盘开发黔东南州锐红房地产开发有限责任公司该公司成立于年，注册资本万元人民币，公司拥有良好的信誉和雄厚资本。以其优秀的专业管理人才，建立健全了整套科学合理高效的管理制度，形成了项目开发销售经营财务管理等运作体系。企业在发展中得到了省市各级政府和相关部门的大力支持。公司以提高人居环境走在行业前沿引导大众消费为发展目标，以诚信务实高效为行事准则。先后成功开发楼盘锐红大厦锐红花园锐博大厦锐馨鑫园该盘在中国贵州十佳人居评选中荣获中国贵州名盘项目投资黔东南州锐鑫国际休闲服务有限公司该公司本着弘扬黔文化，做好黔文章和对休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察调研，决定措筹巨资在凯里市永丰南路建设锐鑫国际休闲会所项目。本项目由贵州规划建筑设计院和香港方黄建筑师事务所共同规划设计建筑设计装饰设计。锐鑫国际休闲会所由水疗会所国际宾馆歌城三大版块组成。经营面积为平方米，总投资亿元人民币。本项目按四星级标准设计建造。内设有超大公共浴区美容纤体中西自助餐厅豪华商务包间余间高雅气派的演艺大厅舒适安静的公共休息区时尚现代的包间余间温馨舒适的客房余间，集吃喝玩乐应俱全，建成后将是黔东南乃至整个贵州首屈指的国际休闲娱乐会所。项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均已超过美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均外宣传上，大家都打着美容健体，修身养性这张牌，差异化程度非常小。没有差异就没有特色没有特色就不能吸引人。其次，在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次，服务水平持齐，难相上下。从以上来看，凯里水疗休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更容易在市场中鼎足而立。市场现有洗浴休闲服务容量市区人口不多，但凯里天然具有区位优势，是旅游集散地。每天至少有万外来人口进出这里，相当于城市总人口的。可以说消费群体还是很可观的。就目前来看，市区除了阳光樱花，还有曼谷雨林等等，大大小小已上十家。这些洗浴休闲场所，主要串落在凯里的闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下来就显得僧多粥少了。凯里水疗休闲市场所处发展阶段则处于市场发展的最初阶段市场导入期。水疗休闲市场结构享受型消费者理智型消费者行业竞争焦点与在歌舞厅迪厅等的宣泄来缓解精神压力不同，水疗自然而又放松，是种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争的关键。服务人才是该行业的又竞争热点。需求现状凯里市作为全国优秀旅游城市，休闲娱乐业已成为凯里市支柱产业。休闲娱乐业是世界第大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的休闲娱乐消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。休闲娱乐主体及休闲娱乐主题也更趋多元化。据世界休闲娱乐组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐第大国。凯里市的水疗会所正处于初级发展阶段，包括阳光樱花曼谷雨林在内所有水疗的营业面积总共不到万平方米，星级宾馆不到家，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来游客和当地消费群体的需要。市场预测锐鑫国际会所按现代风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色环保生态型休闲会所，该会所将为凯里市民及海内外游客提供个舒适的休闲娱乐场所。锐鑫国际会建成后将有充足的客源。以凯里市目前每年万客量计算，日均宾客接待量人左右。会所建成后聘请国内著名娱乐管理公司管理。本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的休闲会所营销专家领衔组织定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。三建设规模和建设内容建设规模本项目投资亿元人民币，建设凯里市锐鑫国际会所，总建筑面积平方米。工程完工后，将成为集娱乐餐饮休闲养生为体的高级私人会所，共达到美元至美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。根据世界专业组织预测，到年我国将成为世界休闲娱乐第大国。目前休闲娱乐业已是世界第大支柱产业。中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均达美元之后，消费结构将朝着发展型享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。黔东南州地处黔湘两省结合部，是贵州省的南大门。全州辖市十六县，州府所在地凯里市面积平方公里，人口万。经过近年来建设，凯里市基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。公路四通八达，密切了与省内及外省的联系，使凯里市休闲娱乐业得到快速发展。凯里是个原生态人文景观保存完好的旅游胜地，年接待国内外游客万人次，同比增长近年来，凯里市宾馆娱乐餐饮业发展迅速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约凯里市旅游业发展的瓶颈。随着高档消费群体日益扩大，高档水疗会所和星级宾馆在凯里市供不应求。黔东南州锐鑫国际休闲服务有限公司经过两年多充分考察调研，凯里市投资兴建凯里市锐鑫国际会所。本项目建设对改变凯里市休闲娱乐设施落后状况，促进休闲娱乐业的发展是十分必要的。可行性研究报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要草案贵州旅游娱乐业发展规划中华人民共和国建设用地规划许可证第号中华人民共和国国有土地使用证凯里市国用第号项目预期目标本项目总投资亿元人民币，按四星级标准建造，主业鑫国国际水疗会所，配套锐鑫国际酒店休闲娱乐设施。二主要技术经济指标表主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注建设规模平方米项目总投资万元职工人数人裙楼平方米总建筑面积平方米营业面积平方米年营业收入万元总成本费用万元年利润总额万元营业税金及附加万元投资利润率投资利税率投资回收期年含建设期年内部收益率净现值万元盈亏平衡点借款偿还期年含建设期二市场预测凯里市休闲会所现状当前洗浴休闲行业状况及市场前景分析传统的药浴，如桔皮浴姜奶浴参石浴另类的刷浴泥炭浴黑泥浴等等。而凯里地区洗浴行业市场营销模式单，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项目洗浴文化的构成雷同缺少特色，在对要有和其他人相互工作的团队精神。每位服务员都要为自己修饰的容貌而骄傲。这样，就要求每位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净。在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候。这是因为，世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓，再加上尊称问候客人，就会给客人种宾至如归的感觉。服务人员要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相关信息。对员工的服务要求舒适，宾客来消费首先是要求有个舒适的环境，所以服务人员定要创造个温馨洁净的待客环境，达到顾客满意。清洁，舒适的环境来自于卫生的洁净程度和物品的摆设，要求服务员按照酒店要求对所辖区域进行清理和维护，创造流的环境卫生。礼貌，顾客到店消费有求尊重感，