况下，可考虑尝试整栋层设计多层设计时，卧室可尝试设在层，或主卧整层设计。公寓产品建议公寓户型设计要点客厅或卧室等主观景面朝海，并设置落地窗带窗帘洁污动静分区设置大阳台开放式电厨房自然通风与采光预留空调机位简单就餐区。公寓户型配比公寓面积区间平米套数比例园林景观建造注重水景和海的天然联系，突出私家泳池与景观的结合，强调参与性和自然性园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现球场与别墅自然隔断多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣住宅售价建议相关项目价格调查楼盘名称所属地及区域平均单价万元平米主力面积主力总价万元颖奕高尔夫别墅嘉定上海汽车城汤臣高尔夫别墅浦东东郊国宾馆区天马花苑高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路旁太阳岛高尔夫别墅青浦太阳岛旅游度假区棕榈滩高尔夫别墅上海奉贤碧海金沙约中信高尔夫别墅深圳龙岗约约世纪高尔夫别墅深圳山海高尔夫雅居乐白鹭湖别墅惠州定价建议从以上现有的高尔夫别墅或同区域别墅销售均价来看，万元平米的占了约，万元平米约占，而万元平米以上的约占。金海湾南区高尔夫别墅从区位环境配套定位景观资源等条件综合比较，本项目高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，山海景观资源稀缺，具有较大的市场定价的话语权，因此建议南区高尔夫独栋别墅销售均价可考虑在万元平米。公寓项目销售均价可考虑在万元平米左右。球会定价建议周边球场价格单位元球场名称洞数果岭嘉宾价格果岭访客价格球童球车个人会籍平日假日平日假日涛景辆万汤泉辆棕榈岛辆万惠州辆万观澜辆万聚豪辆万西丽人个人万企业万世纪海景人个人万公司万中信绿色辆碧海湾人个人万公司万光明公众车龙岗公众车云海谷公众每组加日常消费定价从上表中可以看出深圳市范围内的球场的嘉宾果岭费为平日平日，假市场总监仓库主管草坪部长行政主任工程部长销售经理会员部长总经理办公会议行政支持人力资源后勤支持工程环境卫生车辆管理保安助理策划广告公关会员管理市场销售会所经理球童部长园林部长设备部长前台餐饮球童练习场教练专卖店淋浴室客房小卖部草坪养护园林绿化设备维护球场工程剪草植保喷灌采购主管采购仓管出纳会计收银网管目录项目背景及建设意义项目建设背景项目建设意义用地情况及征地费用用地情况征地费用项目规划项目定位总体地位球场定位住宅市场定位住宅客户定位住宅产品类型别墅产品建议公寓产品建议园林景观建造住宅售价建议项目测算摘要住宅开发计划核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,球场建设计划项目投资估算住宅项目收益分析球会项目收益分析项目整体收益分析风险分析法律风险法律防范措施财务风险结论附表及附件附表销售计划表附表二资金使用与筹措表附表三投资现金流量表单位万元附表四利润计算表单位万元附表五别墅建安成本分析表附表六公寓建安成本分析表附件高尔夫球场定位经营模式的报告体育公园整体项目可行性研究报告项目背景及建设意义项目建设背景金海湾国际滨海度假区自年月开始动工建设，目前南区的喜来登酒店已经建成并于年月开始营业，中区凤池岛度假物业首期也将于年底竣工，销售势头良好。度假区的大市政建设也已经在今年启动，预计在年基本完成。因此尽快建设区域内的旅游与度假配套设施已成为当今的核心任务之。项目建设意义本项目就是将巽寮金海湾整体项目打造为具有国际水准的滨海旅游度假区的重要配套设施之它以高尔夫球场为依托，营造高端人居环境吸引热爱高尔夫生活方式的群体购买别墅和入住酒店以山海石为基本元素最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为度假区居民及度假客人服务，同时对度假区整体的旅游度假经济起到带头作用。用地情况及征地费用用地情况本项目位于金海湾国际滨海度假区南区，北临滨海大道路，东西南比邻滨海路。总占地约亩。需新征土地亩，征用水库亩，搬迁村庄两个富巢村。征地计划如下第期征地亩，年月摘牌亩其中亩在本项目用地范围外并完成水库征用，年月摘牌亩第二期征地亩摘牌及村庄搬迁计划在年月完成。征地费用征地成本计算表序号项目费率单位数量亩金额万元期征土地万元亩征地补偿款万元亩详见注土地草种，果岭草可选择海滨雀稗中的和最新草种排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代产品，管材和泵站可选用国内优质品牌关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品国内无替代产品球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用厚混凝土路面立体交叉桥涵座。绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当加大。会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区更衣室卫生间出发区球车库餐厅专卖店行政办公室球员休息室储物房机电设备间。会所外停车位辆需配置中央空调。球车需采用国外性价比高的产品，特别要注重安全性能和持续爬坡能力需建设草坪维护中心座，建筑面积控制在平方米左右，主要包括办公用房设备库农药肥料库清洗与维修车间小型燃料库等建筑结构参照厂房式设计。需建设可供人入住的员工宿舍未考虑中层以上管理人员，建筑面积控制在平米左右，主要包括草坪总监宿舍单间普通员工宿舍人间小型员工食堂公共浴室与卫生间洗衣房员工活动室网吧篮球场等。住宅市场定位充分利用山海球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心的具有高附加值的高档度假型别墅和公寓。住宅客户定位高尔夫球运动爱好者珠三角香港地区为核心的个人度假投资客户珠三角地区外企私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司的客户举办高管会议员工度假奖励等住宅产品类型别墅产品建议户型参考建议小独栋建议层数不多于两层别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室控制面积，强调卧室浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减套间生活动线的非唯性，加强卧室与露台庭院的互动，增加情趣性首层厅空间的模糊化和开放性，客厅餐厅娱乐室的结合可配置西厨吧台厨房可考虑中厨西厨，控制西厨面积独栋主要参考建议与小独栋相同，不同点如下突出套间卧室舒适性，增设独立衣帽间增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大企业出让金及各项收费万元亩详见注二年盘整土地万元亩成交价款万元亩三二期征地万元亩征地补偿款万元亩按目前补偿标准估算土地出让金及各项收费万元亩按政府收费标准计算四水库拆迁补尝万元亩已征但无法挂牌小计万元亩五体育公园分摊大市政费用详见注合计万元亩六契税等按政策计算土地交易服务费土地交易契税土地评估费总计万元亩注按补偿次序分别为县国土局万巽寮管委会万巽寮管委会万果树补偿，未付，共万，合万每亩。亩里面还有亩富巢与何屋村的未补偿。新增额外补偿，亩的每亩万，合。注新增建设用地有偿使用费第批征地收费是元，第二批征地是元。两批分别交万万。二期征地的亩尚未缴纳。注具体包括非经营性土地费用万主要是富巢何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费，前期费用万，基础设施建设费用万，公共配套建设费用万，其它需分摊费用万，预备费用万，合计万元。数据来自财务部提供的大市政分摊计算表，已经总部审批。项目规划按照期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积亩，商业面积亩，平均容积率，但根据球场设计师与年月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方案，本项目实际住宅用地亩，会所占地亩，球场占地亩为本项目的公共配套设施集中运动绿地。各地块的分布及参考规划指标如下用地规划图规划指标参考建议地块用地面积比例容积率建筑面积平米亩地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅会所合计湖面植被保留区球道植草区及绿化区总计项目定位总体地位具有鲜明特色的国内流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进步提升景观价值，以达到住宅价值的最大化，为公司创造较高的利润同时洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配套设施，起到定的拉动巽寮地区度假消费的作用。球场定位球场定位将依托于原生态海滨度假地的项目大定位依托于南区高端社区的定位抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场,详见附件球场产品定位选用优良的草种和草源是保证球场草坪品质的基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的球场特色品质。度假球场还需要有到达度假区的交通便利旅游接待设施条件最好还可以接待企业的高端会议高层次的企业培训有接待举家出游和团体出游的条件，有多样性的旅游休闲方式。般度假球场都会采用非会员制的经营模式也有例外，球场与度假区成为体化互补经营模式等。这类客户需要什么样的球场是我们需要研究的另个问题，年，唐楷北京市场调查有限公司联合东润兴业高尔夫俱乐采用排序的方法询问北京地区消费者对于球场的各项指标的态度。的消费者认为球道草和果岭草是在选择球场时第看重的因素的消费者选择到达的方便性的比率其他客户需求见下表。客户需求排序重要性排名影响因素草坪品质交通便捷性球道布局合理适中的难易度和较高的趣味性服务自然景观布局与动线合理可以满足功能需求要求的会所上述结果对巽寮球场的硬件定位有很大的启发意义。球场硬件定位球场硬件重要性排序表重要性排序草坪品质流难度系数和挑战性适中足够的安全性和趣味性特色的观海球道和保护较好的原生态景观以满足功能需求为目的的简约会所。硬件设施具体要求如下要做到草坪品质流，就要选用优良的草种，结合巽寮当地土壤和气候条件，球道草选择海滨雀稗中的草种，