关县城市化进程加快，居住环境及商品房小区环境的美化，城市品牌知名度的不断升高，外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员行政事业单位公职人员等越来越成为我县住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，随着长治市区房价的升高，市内来购房人员增加。

商品房销售价格情况年，壶关县商品房销售平均价格为元按套内面积计算，商业用房元。

壶关县房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，年普通商品房平均价格比上年增加约元平方米，年则保持缓升的态势。

不同户型商品房销售情况分析年每套平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，而每套平方米以上面积的住宅需求则下降，说明中小户型购买者人群增加，呈现出单价略升的势态，但总套价年同上年相比却变化不大。

年壶关县房地产市场发展特点房地产开发投资增幅平稳，房价基本稳定几年来，壶关县商品房价格直没有大起大落，普通住宅多在元左右上下浮动。

每年上升比例不超过，直保持平稳发展。

年商品房销售呈现上升态势，但下半年销售有所回落，从年上半年，商品房销售总体呈缓慢上升趋势。

外地人乡下人富裕人员企业白领经商富裕人员等购房成为县房地产市场的主力军。

外来人口购买我县商品房极大地促进了我县商品房市场的发展，为城市经济快速增长做出了贡献。

中小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商消费者追捧。

二年房地产市场预测我县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。

政府对土地调控度加强，拍卖挂牌土地等竞投现象将继续出现，政府调控与市场调节互补效应逐步显现，土地供应将更加规范。

年商品房价格预计将保持相对平衡，我县房地产市场经过近几年发展，房地产市场逐步向专业市场化迈进，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋于理智与成熟，房价平稳或稳中缓慢趋和施工进度，其销售前景较乐观。

二建议就项目地块区域现状来看，虽然开发项目增多，但总体开发量并不大。

从目前在建和销售的住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理户型设计不合理规划批准手续不全配套设施落后或不完善等缺陷。

作为本项目，在住宅开发决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。

编制依据及参考资料政府规划文件政府统计部门经济发展统计报告国家纪委建设项目经济评价方法与参数建设部民用住宅设计标准规范国家现行有关法律法规目录第章项目背景与概况项目概况二项目地理位置及周边现状三项目性质四开发单位简介五报告编制依据第二章市场调查与预测市场分析二市场预测第三章用地的现状调查及动迁安置核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土地调查二拆迁调查三市政基础配套设施调查四地块交通就学医疗条件调查第四章基础数据建筑技术指标第五章规划设计方案选择项目市场定位二规划发展建议三环境影响评价第六章工程建设与管理资源供给二项目开发组织机构三招标及开发建设计划第七章经济社会效益评价项目资金来源及经济分析二销售价格分析三效益评价第八章不确定性分析风险分析与预防第九章结论及建议结论二建议附件项目批文建设工程规划许可证建设用地规划许可证土地使用证平面规划图第章项目背景与概况项目概况项目名称恒安阳光商住楼开发建设单位山西恒信安房地产开发有限公司项目地点壶关县奋进大街南侧项目法人代表薛忠云二项目地理位置及周边现状项目地理位置地块北至奋进大街，南临团结街，东面工商局家属院，西至地税局住宅楼。

项目周边的环境状况本项目在政府各部门政府家属院学校等项目的带动下，已逐步形成了个比较成熟的商住区，年政府进步规范了土地的市场化管理，土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进步加大，在年下半年到年将出现更多的市场空间，本项目作为壶关县的个精品商住楼工程于年动工建设并进行销预力快速提升，全县主要经济指标均实现了两位数以上的持续快速增长。

在县城建设上，累计投资亿多元，完成了健康街西城路南城街新建路奋进大街紫团大街等条路街改造延伸工程，加快城南新区开发，新建了恒安花园壶化华阳集团等批高档住宅小区，建设了龙丽河水上公园青少年宣传文化活动中心紫团会堂等批代表性建筑和北寺山游园城南广场神山广场紫团广场等批精品绿化工程，县城规划区面积由原来的平方公里扩展到现在的平方公里，县城新增公共建筑面积万多平方米，县城绿化覆盖率达到，随着壶关县城城建环境的大力改善，以及长治市城市发展总体规划，壶关县作为长治市的后花园，人们对该区域的期望值增加，对房地产的需求也将稳步增长。

年，全世界的金融风暴虽然对我国有较大的负面影响，但是政府出台了相应的政策，化解了这场金融风暴对壶关所带来的不利影响，再加上壶关房地产业的价格定位合理，到年底，房地产的销价丝毫未受影响。

投资市场分析长治市房地产施工及竣工面积图投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元增长率增长率增长率增长率增长率投资额亿元增长率投资额亿元增长率从图例中看出，我市房地产投资趋势平稳，但投资结构发生变化较大，住宅需求增加，非住宅投资中商业用房比重上升较快，商品房竣工面积稳中有升。

从逐年商品房市场投入走势看，今后几年商品房市圚将体现稳步发展的态势，预计将持续年。

年我市及本县房地产市场需求现状分析年长治市实现全民生产总值亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，在山西省居前列。

从需求结构来看，未来长治市商品住宅的需求结构也会有所变化，从长治市固定资产投资情况投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元投资额亿元增长率增长率增长率增长率增长率投资额亿元增长率投资额亿元增长率长治历年的商品住宅销售面积统计情况看，整个市场的需求呈持续增大的趋势，且在年达到了最高水平。

依据目前的市场发展情况看，销售速度没有减缓的迹象。

因此，根据每年的市场需售，其时机比较适宜。

三项目性质本项目土地规划为商住用地，地块环境优美交通便利各项市政设施及配套设施完善，随着城市发展，本项目地块及其项目将逐步增值。

四开发单位简介山西恒信安房地产开发有限公司成立于二三年十月，位于山西省壶关县城南开发区，是具有三级开发资质的股份制民营企业。

公司经济实力雄厚，技术力量强大，公司注册资金万元，固定资产余万元，现有职工余人，大中专学历职工达，拥有工程师会计师等专业资质证书和技术职称的占。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构健全，下设综合部财务部工程部市场部和客户服务中心。

年以来，公司于壶关县成功开发了恒安花园二期，虹桥花园期总建筑面积达万平方米，取得了良好的经济和社会效益。

五可研报告编制依据壶关县发展和改革局壶发改字第号壶关县发展和改革局壶发改字第号壶关县发展和改革局壶发改字第号壶关县建设局城南开发区整体规划政府部门经济社会发展统计报告国家现行有关法律法规第二章市场调查与预测市场分析年长治及壶关房地产市场供给现状分析长治市近年来经济稳步发展，综合经济实力持续增强。

截止年月日，全市财政总收入累计完成亿元，为年预算的，比上年增长。

年，长治市经济增长速度分别为和，今年季度可达到以上。

年，全市实现生产总值亿元，增长。

人均元，增长，达到美元。

年末全市城市建成区面积万平方米，城市房屋建筑面积万平方米，其中住宅面积万平方米，市区人均居住面积平方米，比上年人均增加平方米。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

全年全市在岗职工平均工资元，较上年增加元，增长。

年末全市城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米，农村居民人均住宅建筑面积达到平方米，分别比上年增加和平方米。

截至年底，壶关县生产总值达到亿元，较年净增亿元，年均增长，财政收入达到亿元，较年净增亿元，年均增长，社会消费品零售总额达到亿元，较年净增亿元，年均增长城乡居民储蓄存款余额达到亿元，较年净增亿元，年均增长，固定资产投资总额累计完成亿元，经济综合实大气小区采取集中供暖方式，严格按照环保要求设置除尘设备，居民日常生活以燃气为燃料，对大气污染严格控制在标准之内。

噪音对锅炉供水等产生噪音的设备采取相应的消音措施，如在泵房设备布置上采取消音措施，车辆实行限速，以减少机动车辆噪音。

污水居住区污水主要有餐饮业废水，生活，洗涤，洗浴，污水，所有污水都通过隔油，沉淀处理后排入市政下水管。

节能，国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准。

各有关专业提供的相关技术资料。

建筑物的墙壁结构设保温隔热性能，如外墙，屋顶，地板传热系数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。

建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。

供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。

采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。

供电系统根据电网运行情况，采取高压或低压补偿。

充分利用自然条件，白天利用自然通风采光采用高效节能灯组合分区控制在建筑物走道及楼梯间采用声控开关，以达到节约用电的效果。

供水均采用变频自动供水系统。

第六章工程建设与管理资源供给建筑材料的需要量采购方式和供应计划建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。

需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。

施工力量的组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优的施工单位进行施工。

项目施工期间的动力水等供应本项目施工期间的电水均由县城水电管理部门就近接入。

项目建成投入使用后水电燃气通讯等均就近接入，其项目交通在两面均留有出入口，方便业主出行。

二项目开发组织机构开发项目的管理体制机构设置本开发项目实行项目管理机制，对项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立个恒安阳光商住楼项目开，该项目具