格不断攀升。

二季度市区房地产市场非常火爆。

据市统计局调查统计与去年同季相比，二季度市区商品房销售额增长，房屋销售价格上涨，价格比上季上涨。

综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点是房屋价格涨幅扩大。

二季度市区房屋销售价格比上年同季上升，同比涨幅较季度提高了个百分点。

二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。

其中商品房销售价格同比上涨，私有住房销售价格同比上涨。

在商品房中，多层住宅写字楼商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅别墅价格涨幅。

多层住宅高层住宅别墅写字楼商业用房销售价格同比分别上涨在私有住房二手房中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨和。

三海盐县城市总概况海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地处北纬到，东经到，南离省会杭州公里，北距上海公里，东濒杭州湾，西北邻苏州，东南通宁波。

海盐置县于秦，历史悠久，素有鱼米之乡丝绸之府礼仪之邦旅游之地著称。

年被国务院列入沿海经济开放区，下辖武原澉浦秦山等个乡镇。

全县陆地面积平方公里，江口海湾面积平方公里，总人口近万。

县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘，地势从东南向西北倾斜，以平原为主，南部为平原低丘区，西部是平原水网区，东部属平原海涂区。

杭嘉湖南排工程长山闸南台头闸建于境内。

海盐地处北亚热带南缘，四季分明，日照充足，气候温和湿润，是典型的东亚季风气候。

改革开放以来，海盐经济社会事业蓬勃发展。

年，全县国民经济继续保持较快增长，全年实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长扣除核电工业和核电建筑业，全县实现生产总值亿元，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长，第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长，第三产业实现增加值亿元，增长。

第二三产业在生产总值中比例由上年的调整为。

全县人均生产总值为元，比上年代都市居民区，能隐约感受到繁华都市生活，又有安静的江南纯美生活，交通四趋八达。

离尘不离城，生活穿梭于城市的繁华与幽静的水乡之中。

直往南为秦山核电站基地。

北向北面遥望由远及近是大片开阔地带，无障碍物，自然村落散布报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。

结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施的优化提出建议。

二报告编制依据海盐市规划局规划方案国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策嘉兴市统计局，海盐县统计局现场勘察和实地调研所得资料。

三项目概况该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧海兴路北侧，西侧临团结港北侧临盐北河，总面积约亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字号文件批准通过，该地块主要用途为居住用地，类别代号，容积率不大于，以中核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，高层以上住宅为主中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积以上时不大于，建筑密度不大于，绿化率不小于。

建筑限高多层不超过五层约米左右，不含底层层高米以下的自行车库，允许建高层，高层住宅层数不超过层约米左右根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。

建筑形式采用组合式排屋多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下总用地面积平方米，合亩。

容积率总建筑面积其中排屋多层住宅小高层住宅公建面积建筑密度暂无设计方案无法计算出，建筑密度建筑基底总面积建筑用地总面积。

绿化率以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进步优化第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首亿元，只增长，增幅比月回落了个百分点，比去年同期回落了个百分点，占本年资金比重，同比回落个百分点。

月末，全省各项应付款及工程拖欠款增长了和。

各市对宏观调控的反映差别较大。

衢州绍兴两市回落速度最快幅度最大，月增幅分别比月回落和个百分点，比月回落和个百分点杭州和宁波市下滑速度比较平稳，月增幅分别比月回落和个百分点，比月回落和个百分点。

在宏观严控下，些市的增幅还有所上升，与月相比，增幅上升的有温州嘉兴和丽水市与月相比，增幅上升的有温州舟山台州和丽水市。

嘉兴市月增幅达到了，速度明显偏高。

二嘉兴市房地产发展概况地产业仍是投资的热门行业，今年上半年市区又新开设房地产开发公司家，至月末市区累计已有房地产开发公司家，总注册资本金万元，注册资金在万元或万元以上的企业达家，占企业总数的在万元万元的有家，占在万元万元的有家，占。

房地产开发投资已开始回落，今年月房地产开发投资为万元，与去年同期相比增加，但比年下半年下降。

商品房新开工面积达到万平方米，比年下半年减少万平方米，下降。

其中住宅开工面积万平方米，比年下半年减少万平方米，下降。

商品房施工面积由于去年新开工面积规模较大，结转到今年的施工面积数量较多。

上半年达到万平方米，比年下半年增加万平方米，增长了其中住宅增加万平方米，增加。

商品房竣工面积持续走低，上半年仅万平方米，比年下半年减少万下方米，下降，与年同期相比下降。

商品房销售已趋缓和。

上半年累计销售面积为万平方米，比去年同期减少万平方米，下降。

比年下半年减少万平方米，下降。

空置房继续减少，仅万平方米，同年下半年相比减少。

土地开发面积和土地购置面积双双下降，上半年分别为万平方米和万平方米，分别比年下半年下降和。

商品住房价格稳中微扬，涨幅逐季回落。

今年季度住宅均价元，较去年四季度上涨，二季度住宅均价为元平方米，比上季上涨，房价处于全省中游。

二手房源充裕。

据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。

价格和去年下半年相比也有回落。

二问题。

宏观市场分析据国家统计局，最新发布的国房景气指数报告显示，今年月的国房景气指数为，比月份微升点。

今年月，全国商品房平均销售价格为每平方米元，与去年同期相比上涨，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅平均销售价格为每平方米元，同比上涨。

从全国房地产投资的总情况看，月，全国房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比上月提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和。

显然，国家收紧地根的政策并未有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进步上升空间。

房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势主要体现在市场占有企业信用和品牌效应三方面。

号令第次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。

房地产业发展将日趋规范化。

据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示，今年上半年由于国家宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的房地产开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标由于惯性的作用，仍处于高位运行态势。

在近日，中国浙江房地产著名品牌年会上，得出的个有关结论，认为中国整个房地产市场目前正处于个快速增长时期，至少还有年的发展历程。

我省房地产开发投资情况。

在土地和信贷紧缩政策的双重作用下，我省房地产投资热进步降温。

月，全省房地产开发投资亿元，同比增长，增幅分别比回落和个百分点。

主要特点有住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。

月，全省住宅投资亿元，增长，增幅超出总速度个百分点办公楼和商业营业用房分别投资和亿元，增长和，增幅均低于住宅投资。

二级资质企业增幅上升，三四级企业出现回落。

今年以来，部分企业面临资金紧张状况，实力雄厚企业优势突显。

月，在总速度回落的情况下，二级企业开发速度不降反升，分别增长和，增幅比月上升和个百分点三四级企业分别增长和，增幅回落和个百分点。

银行贷款增幅进步下滑。

月，国内贷款到位势开始放缓，月全省开发投资额亿元，增长，增幅比月回落了整整个百分点。

新购置土地面积已连续个月大幅下降，月降幅达到。

土地开发投资额新开工房屋面积及银行贷款增幅分别比月回落了和个百分点。

土地及金融信贷的紧缩政策已全面发挥作用，各市开发投资速度均有不同程度的回落。

月，衢州和台州两市投资增幅分别比月回落了和个百分点宁波嘉兴湖州绍兴和舟山五市回落幅度也在个百分点左右杭州温州金华和丽水市增幅分别回落了和个百分点。

上半年，全省个市中，房屋销售价格涨幅超过全省平均水平的有宁波湖州绍兴嘉兴衢州丽水和舟山，其涨幅分别为和。

杭州温州金华和台州的房价涨幅低于全省平均水平，其涨幅分别为和。

浙江省房屋销售价格比上年同期上涨，比同期城镇居民可支配收入的增幅高出个百分点，比同期增长的增幅高出个百分点。

随着杭州湾地区高速公路的贯通，三小时交通圈的逐步成型，抬升了土地的商业开发价值。

杭州湾跨海大桥启动后，房产开发商预言，宁波嘉兴的楼市会有很长段时间的铂金期，而本项目所处地块正毗邻杭州湾大桥，地理区域优势显著，交通的巨变，使得杭州湾地区居民渐渐意识到，土地是种稀缺资源，土地渐渐成为最值钱的东西，从几年前的每亩几十万元，到现在的每亩百余万元。

人们在看到城市的房价节节上升的同时，也看到了座破破烂烂的建筑被夷为平地，城中村变成市民活动广场，每天享受着美轮美奂的环河绿化便利的交通亮丽的公园清新的空气等等，花团锦簇之间，个个以人为本的现代化建筑小区向人们招手。

在嘉兴，作为融入大桥经济的嘉兴第站海盐县，当地的海欣房地产开发有限公司的宜家花城楼盘，从去年元平方米的开盘价，路走到了现在的接近多元平方米，这在海盐这个滨海小城是个奇