地块西侧公里处，年内动工，其对周边尤其本地块的利好是巨大的岱岳区的改造升级带来的机会泰安市是旅游区域，将会带来大量流动人口，进步提高公司的知名度道路的改造升级，会抬升整个区域的交通优势地块面临的灵山大街是贯穿市区东西的中轴线，灵山大街西起京沪高速铁路泰安站。

随着政府对配套的加大投入，周边地区形象将逐步得到改善。

项目卖点分析岱岳区政府中心地段，以后市里区里的发展中心交通方便，步行到主要干道只需几分钟。

全面推行的绿亮净美四大工程精品打造高品质低密度纯居住的人文生态住区综述，综合项目分析，我们在本项目开发中取长补短，着力塑造，最终体现经济社会环境价值，实现项目双利。

商业部分泰安红星美凯龙全球家居生活广场建设项目符合泰安市和岱岳区总体规划，有利于实现城市发展总目标同时，适应泰安市和岱岳区商品交易市场的发展规划和要求，有利于促进泰安市和岱岳区商贸流通业的持续繁荣，提升传统商贸业的档次水平，促进区域经济更快更好地发展。

泰安红星美凯龙全球家居生活广场将主要以销售各类高档品牌建材品牌家具办公家具厨房用具整体卧房沙发布艺家庭饰品灯具等日常家具和装饰用品为主，以销售百货食品小家电儿童用品等日用杂品为辅，是集建材家具家居银行超市餐饮娱乐体化的综合性商业设施，将建成泰安市规模最大品种最全人气最旺的现代化商场。

本项目将为完善区域商业布局，繁荣地区商业氛围，增加地方财力，扩大劳动就业，推动区域经济快速协调发展起到积极的促进作用。

第二章城市概况第节城市宏观经济泰安是中国华东地区重要的对外旅游城市。

泰安位于山东省东部，北依山东省会济南距离济南不到公里，南接另个著名的旅游城市曲阜，东连中国磁都淄博，西濒黄河。

总面积平方公里，人口余万人，辖泰山区岱岳区新泰市肥城市宁阳县东平县个县市区。

泰安市人口分布表，推广使用建筑新材料新技术，达到环抱节能要求。

三总平面布置根据项目周边建筑环境条件及建筑功能要求，泰安红星美凯龙家居生活广场整栋建筑面向主干道布置入口广场，规划绿地景观及广场停车，场地四周建设集中绿化带。

目录第章重点摘要第二章城市概况第节城市宏观经济第二节城市规划简介第三章区域房地产家居市场分析第节区域商业及房地产市场概况第二节区域市场特点区域辐射预计第三节土地供应情况第四节同类竞争性项目第四章项目概况实力提升到全国大中城市的上游水平，实现建设经济强市的目标。

岱岳区地处山东省中部，座落在巍巍泰山脚下滔滔汶水河畔，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，处于山水圣人旅游热线的中点。

区内京福京沪高速公路，国道，津浦铁路和即将建设的京沪高速铁路贯穿南北，泰肥辛铁路和泰肥泰莱高速公路横跨东西，四通八达，交通区位极为优越。

岱岳区高度重视环境建设，扎实推进诚信岱岳平安岱岳创建活动，社会环境和谐安定按照生态式园林式城市化数字化要求定位，高起点规划高标准建设高效能管理高速度发展，以岱岳新城区泰山青春创业开发区大汶口石膏工业园为主体的招商引资和项目建设平台基本形成，投资泰安，稳如泰山投资兴业，首选岱岳，已成为众多投资者的共识。

岱岳区发展思路清晰，投资软硬环境优越，三大文明协调发展，新城区和陆续开工的大批大项目成为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增。

泰安市房地产开发投资增长迅猛，市场消费需求继续扩大，房地产价格保持上涨趋势。

房地产市场变动特点分期看月份，房地产销售价格指数为，其中季度房地产价格平均上涨，二季度受国家调控政策影响，成交价格涨幅有所减小，平均上涨，下半年以来，泰安房地产市场逐渐回暖，居民持币观望心态者减少，销售价格涨幅开始回升，月份分别上涨。

月份，全市商品房价格同比上涨，其中普通住宅类和经济适用房上涨幅度较大，同比分别上涨，豪华住宅价格上涨空间缩小，同比上涨。

二手房价格成交活跃持续上涨，月份同比上涨，其中住宅交易价格上涨，非住宅价格上涨。

受泰安市区发展规划影响，今年以来泰安地产市场活跃。

泰安红星美凯龙世博家居生活广场建设项目是集地产购物餐饮休闲观光为体的大型综合性家居生活广场，符合泰安市和岱岳区整体规划要求，对于加快泰安市建材家居市场的建设提高其经营档次和规模具有重要意义。

该项目优势分析本项目地理位置靠近京沪高铁车站广场，交通便利在泰安，西进已是政府经过了长时间的摸索后确定下来的城市发展规划思路之随着城市重心西移，城市商业，城市人文第节地理位置第二节项目概况核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第三节项目总投资及资金来源第四节主要经济技术指标第五节项目背景与进度第五章分析第六章项目投资分析第章重点摘要泰安市立足未来，在市委市政府的正确领导下，围绕建设经济强市，整体推进工业经济民营经济招商引资三大工作重点，加快改革开放和结构调整步伐，国民经济迅速健康发展，社会事业全面进步，人民生活不断改善。

适应全方位多层经济全球化的历史潮流，积极参与国内国际经济分工合作和竞争，进步拓宽对外开放的深度和广度，坚持外经外贸外资三外并举，全社会参与，形成全层次宽领域的对外开放新格局。

在全面完成十五计划的基础上，到年，把泰安市经济竞争力和综外出租。

虽然如此，该商场内的品牌确是相对其他商城要高档些，装修也更加高档。

二关于泰安家居市场的分析综述泰安的家具建材市场已有万平方米左右，这说明该市家具建材市场容量很大专业市场发展状态已具备质的飞跃的条件。

红星进入正是时机。

泰安还没有家真正意义的专营中高档高档品牌的家居卖场，红星的优势是明显的。

红星的进入将引起市场的洗牌改变和提升市民装修消费的模式泰安市不少有消费能力的市民至今不选择在本地消费，而是去济南的居多，届时将会回来。

泰安的人均已达到美元，理论上认为，已进入购房高峰期。

事实上，泰安市年住宅开发总量为万，如按照户，装修投资万元户测算，年装修市场总量为亿元。

泰安的家具建材市场整体租金水平目前在元之间，大量的在之间。

我们将进步调查我们红星的主流合作伙伴目前在泰安的销售价格水平，将来进入红星能否保持这个水平，能否提升这个水平。

如果答案是肯定的，那么红星的整体租金水平可以放在元月如果没把握，整体租金水平可以放在元月。

相当于常州扬州徐州水平。

我们的选置在泰安西南的岱岳区，京沪高铁在项目旁边设立了站点，山东发达的高速公路网使得我们具有很强的对外辐射能力。

对我们来说，能否充分利用周边县市的消费能力也是非常重要的扩展市场。

泰安买房者般自己装修房子，房地产商会向顾客推荐家装公司，基本上都是济南的家装公司。

济南对泰安的辐射作用相当大，那些可以替代，那些必须避免，是红星在进入之前必须考虑的问题。

我们建议泰安红星美凯龙全球家居生活广场拟建万为宜。

按容积率计算，总用地万亩按万元亩计算，土地款为万元平均地价为元，平均建筑面积地价为元。

综合造价元。

总造价为元。

按目前租金平均元月，约年回收。

第四章项目概况第节地理位置泰安红星美凯龙全球家居生活广场商住体城市商圈项目是个商业住宅综合开发项目。

项目用地亩。

协议批租土地亩，从道路中线计算现按建设用地净地计算已经泰安市土地收储中心勘界。

规划建筑面积，其中商业，住宅，容积率控制性详规已经年月日泰安市建设项目管理委员会会议审议批准。

协议地他费用万元预备费用万元。

房地产项目项目开发。

初步估算项目总投资万元，其中建设投资约为万元建设投资构成为建筑安装工程费用为万元其他费用万元预备费用万元。

项目建设所需资金拟全部由建设单位及投资方自酬解决。

第四节主要经济技术指标主要经济技术指标地产部分主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率主要经济技术指标商业部分主要经济技术指标明红星美凯龙全球家居生活广场表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元建设投资万元铺底流动资金万元正常年经营收入万元正常年利润万元投资利润率税后财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值税前财务内部收益率税前投资回收期年税前财务净现值盈亏平衡点主要经济技术指标明商务楼超市银行酒店写字楼主要经济技术指标明细表表序号项目数量可规划用地平方米规划总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率项目总投资万元毛利润万元投资利润率项目结论本商业项目红星美凯龙全球家居生活广场建成后，可实现年利润万元，年所得税万元，直接及间接厂商营业员物流配送人员等解决当地名劳动力就业，并极大地提升本地建材家具市场业态的经营形象和服务层次，为当地经济的发展发挥作用。

第五章分析设计指导思想根据泰安市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集地产商场超市餐饮休闲于体的综合性建筑。

二设计原则方案设计遵循现行有关部门规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足何种使用功能的要求。

设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的地方特色浓厚的城市建筑。

运输系统布置科学，运输距离路径力求便捷，土地利用系数和建筑系数科学合理。

处理好绿化道路活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。

坚持节地节能节材的设计原万元亩，总地价万元，楼板地价元。

总投资约人民币壹拾贰亿元。

在本项目开发基础上，岱岳区政府愿意与我们合作新客站组团的级开发。

项目用地位于泰安市大河路以东以北，学院路以西，灵山大街以南。

紧邻开建京沪高铁泰山站组团，距新客站距市政府内。

该地块交通便利，西北侧为城市东西向中轴线灵山大街起点新客站西南侧为环城大道大河路。

该地块环境优美，西南侧为新客站组团湿地公园，西北侧为泮河风景带。

计划年月日土地挂牌出让，月上旬颁