（立项可研）中森国际名城房地产项目立项可行性建议书（定稿）㊣精品文档值得下载

比，从而减少公共配套等而产生成本，适度放大小两房三房面积段以满足容积率要求。

由于昆明房地产市场以刚性需求为主，首次置业及改善需求较多。

随着楼市不断增长，部分前期以刚性需求购房后物业升值，从购买房产中获益较多，同时对比股市不确定性，部分资金转入房地产，期望通过短期炒作转手，获取更大利益，从刚性需求客户转型为投机者。

特别是昆明市政府大力推进城中村改造工程，由于拆迁补偿，短时间内出现大量准富豪，时间拥有较多闲置资金。

拆迁后对房子刚性需求强烈，且具备定经济实力，成为潜在投资客群体。

该部分人群将成为各楼盘重点客户对象，也成为流入房地产资金另渠道，并支持价格上升。

北市区上涨幅度高于其他片产投资强劲增长。

全年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中房地产开发投资完成亿元，增长。

受固定资产投资规模迅速扩大到拉动，全市建筑行业也呈现出快速发展。

招商引资力度不断加大席卷全球金融危机对昆明实体经济和进出口贸易冲击最大，年全市进出口总额比上年有所下降，在此情况下，全市实际利用外资达亿美元，比上年增长引进市外到位资金亿元，比上年增长。

城乡居民收入快速增加年全市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年增加元，扣除物价因素，实际增长人均消费支出元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

昆明市年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投资力争达亿元。

在日开幕昆明市十二届人大六次会议上，昆明市年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案报告中计划昆明将力争全社会固定资产投资规模达到亿元，其中重点基础设施完成投资亿元，重点产业项目完成投资亿元。

在年昆明主城建筑高度控制规划方案中昆明主城第次提出规划建设主三次区域主城主中心区西市副中心区次北市副中心区次南市副中心区次。

明确规划出三山水城市轮廊。

这对昆明城市价值和城市竞争力也将是次提升和飞跃。

昆明市年城中村改造工作提出，今年全面完成主城建成区个城中村改造专项规划编制和审批再实施个城中村改造。

年月日，昆明东南北二环路主线全线贯通，与先期完工西二环路无缝对接，绕城圈只需半个小时，昆明分钟主城生活圈即刻形成，并联动圈内和圈外。

二环沿线楼盘居住品质将得以再次升级，二环沿线商业布局也将被瞬间连通。

年月日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划，标志着昆地产决策咨询系统三市场供需分析年上半年，昆明房地产市场将会受到目前调控政策影响，但具体到各开发商影响程度则不同，通过前期回款已经储备了足够资金开发商，还是可以按照计划推盘，而些现金流不充裕开发商有可能受到影响。

但随着国家经济形势趋好，调控政策对整个房地产行业影响不大，短期出现观望气氛也是正常。

现阶段购房者已经出现了分水岭，已经下定决心买房并认筹了人将会继续在高房价中抢房，还没有下决心买房者将会在国家调控背景下持币观望。

年房地产市场和年时面对经济环境完全不同，政府所出台政策肯定也是不同，对于些房价涨幅非常大速度非常快城市来说，或许会有个停顿过程。

从统计数字来看，昆明房价算是上涨比较快，但这是因为基数比较低，所以从单纯涨幅和速度来看，属于都比较快，不过如果将昆明情况与其他线城市作对比，昆明房价还是属于个可以承受水平。

年昆明房价走势还需要看昆明土地供给情况以及城市化进程。

以现在昆明城市化水平来说，未来发展不会放缓。

据悉，昆明市政府已编制了昆明市年保障性住房建设计划白皮书，计划从年起，用年时间基本解决全市低收入住房困难家庭住房问题，并完成棚户区改造，使城市和工矿棚户区居民住房条件明显改善，这将会释放巨大市场刚性需求量。

昆明迄今为止最大动迁项目草海国际生态商务港将在今年月前完成拆迁工作。

此次滇池草海片区规划范围东至西坝河，西至昆安高速，南至南绕城高速规划路，北至南二环路，总面积约平方公里，涉及片区有马街福海棕树营金碧碧鸡个街道办事处个社区居委会个居民小组和家国有单位。

总人口约万人，其中农业人口约户万人。

这部分人将使市场需求强劲。

由于年市场反弹，市场需求放量大，各开盘楼盘时至年底基本进入尾盘期或售罄，另外据悉由于新报规规定，使多第部分项目总论本报告编制时的国家房地产业相关政策法规二项目地块概况第二部分昆明市宏观投资环境和市场研究昆明市的宏观投资背景式自筹资金建设二开发方案设想分三或四期开发。

先建住宅与商业后建别墅，或同时建少量别墅只作宣传用，以提高项目市场定位档次。

每期之间尽量减少市政道路分割，是整个楼盘形成个整体，增加居住整体环境氛围，减少降低建设公共配套成本如游泳池地下停车场幼儿园小区出入口等等。

规划完善配套设施如学校商场双语幼儿园电影院银行餐饮酒吧条街咖啡馆健身会所休闲娱乐设施等等，以增加楼盘附加价值，最大限度挖掘项目可创造利润。

三开发时间进度略三项目成本明细项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本楼面地价勘察费用绿化景观设计费用施工图设计及审查费燃气自来水等工程接口设计费监理费建安平均成本住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程电气工程安装工程弱电工程消防工程防雷接地电梯配套成本室外高低压配电道路工程雨污水排水工程室外路灯系统绿化室外给水管网小区监控系统各种政府收费管理费营销费用财务费用不可预见费总计说明管理费用总销售收入亿元亿平方米营销费用总销售收入亿元亿平方米财务费用总销售收入亿元亿平方米不可预见费用总销售收入亿平方米以上数据仅为参考，因地点时间不样，以及每个公司财务要求不同，费用提取标准将会不同。

四项目销售收入预估销售价格预估以年入市以在售楼盘价格为参考，以市场估价法保守价格估计别墅元平方米住宅元平方米商业元平方米二销售收入预估别墅和住宅综合均价元平方米别墅和住宅综合销售收入预估元平方米元亿元商业销售收入预估元平方米元亿元总销售收入亿元亿元亿元五项目利润总成本元平方米平方米亿元二毛利润亿元亿元亿元三毛利润率亿元亿元由于企业所得税营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税土地使用税等不在此处计算，故净利润略六敏感性分析在规划方案基本确定情况下，影响项目利润因素主要是开发成本及销售价格变动，按目前昆明房地产市场情况看，销售价格大幅下降可能性不大。

那么影响项目利润因素主要是开发成本，包括拆迁成本融资成本开发周期延长时间成本等。

该部分通常能影响到利润变动幅度。

第五部分可行性研究结论经济效益分析由以上研究分析可知，本项目具良好市场前景及投资价值。

二拟投资理由及潜在风险拟投资理由昆明房地产市场发展前景良好。

项目所处位置优越。

地价便宜，付款压力小。

利润空间大，收益好投资回报率高。

公司有成熟房地产开发经验及操盘经验。

二潜在风险资金周转风险。

由于体量巨大可能出昆明城市轨道交通建设大幕已经拉开。

地铁给个城市带来，不仅仅是交通上便利，更是种全新生活方式，这必将掀起房产投资新热潮。

二昆明市房地产市场概况房地产投资情况年昆明房地产开发猛增，达到亿元。