（立项可研）居住小区房地产开发项目立项可行性建议书（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长段时间里相对稳定，而这些良好经济大环境势必利于房地产行业稳步发展。

城市发展方向市规划以中心城区空间资源和结构形态整合为基础，积极培育城市东南西北各分区中心，启动富锋兴隆外围组团，继续推进市向多中心分散组团式城市空间形态体系发展。

中心城区重点发展区域结合市南拓东展，北优西控城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。

规划确定七大重点发展区域为南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位住区为特征现代化新城区道路供排水供热供电燃气电信绿化及小区景观等工程建设。

土地使用权该项目总征地面积平方米，建设单位通过土地招拍挂形式，支付万元拍得该宗土地使用权。

项目实施计划该项目建设期为年项目前期工作，包括方案设计编制可研报告办理各种审批手续规划设计施工图设计工程招标场地整平土建工程施工设备安装等工程竣工，验收交付使用。

投资估算及资金筹措投资估算总投资为万元，其中土地费用万元，前期工作费万元，基础设施建设费万元，建筑安置工程费万元，公共配套设施建设费万元，开发间接费万元，管理费万元，销售费万元，开发期税费万元修理费用万元，其它费万元，不可预见费万元。

资金筹措项目总投资万元，拟全部由建设单位自筹解决。

资金使用计划年年土地前期费用及土建工程等全部投资万元经营资金万元在经营期内分年投入。

主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标备注总用地规模住宅用地商铺用地公建用地道路用地地上停车场用地序号项目单位指标备注公共绿地二建设规模开发总建筑面积商品住宅高层住宅小高层住宅多层住宅商品车库地下停车场地上停车位商铺公用建筑换热站开闭所水泵房燃气调压站物业用房自行车棚居住户数户居住人口人户均人数人住宅平均层数层住宅建筑套密度套人口毛密度人容积率建筑密度绿地率小汽车停车位辆自行车停车位辆总装机容量生活用水量设计，做到精心设计精心组织精心施工，争取按计划开工，确保工程顺利进行要进步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进步开展瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。

第二章市场需求预测分析宏观需求分析固定资产投资增长，拉动房地产市场年我国国内生产总值为亿元，按可比价格计算，同比增长，增速比上年加快个百分点。

固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资增长。

全年房地产开发投资亿元，比上年增长，加快个百分点。

城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场城乡居民收入增长加快，就业增加较多。

年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长，加快个百分点。

农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长，加快个百分点。

年末居民储蓄存款余额亿元，比上年末增加亿元。

全年城镇新增就业万人，年末城镇登记失业率为，比上年末回落个百分点。

年国家加大了对房地产市场宏观调控。

月日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收信贷土地调控手段。

按照国务院部署，各有关部门相继出台了涉及规划土地税收金融价格市场交易外汇和外资管理等系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引导合理住房需求，控制房价上涨。

在有关部门和各级政府共同努力下，房地产宏观调控取得定效果，房地产市场呈现出积极变化。

房地产开发投资保持平总论项目背景项目名称有限公司居住小区开发建设项目开发建设单位概况单位名称有限公司单位性质法人代表法定地址单位概况万元。

项目总投资收益率，总投资利税率。

详见利润与利润分配表。

利润和利润分配表表序号项目合计第年第年经营收入销售收入租金收入自营收入经营成本土地整理费用回收高层住宅小高层住宅多层住宅商铺地上停车位地下停车位运营费用开发间接费管理费用财务费用销售费用经营资金修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积公益金应付利润未分配利润累计未分配利润资产平衡分析及资产负债分析在项目计算期内，各期资金来源与运用平衡有余资产负债率较低，因此，从总体上看，项目投资回收能力较强。

由项目资产负债表可见，在项目计算期内项目资产负债结构良好。

资产负债表表序号项目第年第年第年资产流动资产应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值负债及所有者权益流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款长期借款负债小计所有者权益资本金预售利润转为资本金累计盈余公积金累计未分配利润计算指标资产负债率流动比率速动比率敏感性分析将开发产品投资销售收入及运营成本等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明，销售收入和投资因素对项目效益较为敏感，在实际运营过程中，应注意这风险，并采取可靠措施进行规避。

盈亏平衡分析经计算，该项目盈亏平衡点为，即只要销售率达到，可销售面积达到万平方米，项目就可保本。

财务评价结论以上分析可以看出，该项目有较好经济效益和定社会效益，各项评价指标均高于行业平均标准，其中行业投资利润率为，该项目为，行业投资回收期年左右，该项目为年，行业基准收益率为，该项目为。

可见，该项目在经济上是可行，建议尽早落实资金尽早实施。

第十二章研究结论本项目具有良好宏观经济背景，并且具有广阔市场空间，建成后将成为市区精品项目，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。

从经济效益来说，建设单位在项目开发建设前进行了广泛市场调研和周密产品策划，了解市场需求，销售前景看好。

销售额实现带来利润回报，既可提高贵公司知名度，为公司发展奠定基础，也有助于推动市房地产经济发展。

从社会效益来说，锦绣中华项目建成后，将成为城市人居新亮点，为市民提供更为优越居住条件，社会效益也极为可观。

从环境效益来说，项目开发将实行文明施工，最大程度地降低了对环境干扰和影响，项目所在区域城乡结合部现状环境将大为改善，成为城市中道亮丽建筑风景。

这对于美化市容，改善居住环境具有巨大作用。

纵观项目开发全过程，从经济效上涨。

在最高日消防用水量总采暖热耗天然气耗量万立方米年三经济数据序号项目单位指标备注总投资万元开发建设投资万元其中建设期利息万元经营资金万元单位造价元平方米经营收入万元年平均单位收入元平方米经营税金及附加万元年平均经营成本及费用万元年平均利润总额万元年平均所得税万元年平均税后利润万元年平均四财务评价指标总投资利润率年平均总投资利税率年平均资本金净利润率年平均贷款偿还期年盈亏平衡点财务净现值万元所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前可行性研究结论与建议可行性研究结论本工程是市区住房建设重点工程，是开发大铁北重要组成部分，它建设对市区住房建设以及区西北部区域发展具有较大促进作用。

本项目建设符合国家产业政策和市发展方向，符合市总体发展规划，具有良好社会效益和较佳经济效益。

因此，项目建设是可行。

问题与建议要进步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计精心组织精心施工，争取按计划开工，确保工程顺利进行要进步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进步开展瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。

第二章市场需求预测分析宏观需求分析固定资产投资增长，拉动房地产市场年我国国内生产总值为亿元，按可比价格计算，同比增长，增速比上年加快个百分点。

固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资增长。

全年房地产开发投资亿元，比上年增长，加快个百分点。

城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场城乡居民收入增长加快，就业增加较多。

年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长，加快个百分点。

农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长，加快个百分点。

年末居民储蓄存款余额亿元，比上年末增加亿元。

全年城镇新增就业万人，年末城镇登记失业率为，比上年末回落个百分点。

年国家加大了对房地产市场宏观调控。

月日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收信贷土地调控手段。

按照国务院部署，各有关部门相继出台了涉及规划土地税收金融价格市场交易外汇和外资管理等系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引导合理住房需求，控制房规模以上工业产值人均生产总是等主要指标均增长倍以上。

同时，产业结构实现新升级。

继续加大工业投入，力争五年累计完成工业固定资产投资亿以上。

从各项目经济指标我们可以看出，市经济正处个良好发展态势，人民收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长段时间里相对稳定，而这些良好经济大环境势必利于房地产行业稳步发展。

城市发展方向市规划以中心城区空间资源和结构形态整合为基础，积极培育城市东南西北各分区中心，启动富锋兴隆外围组团，继续推进市向多中心分散组团式城市空间形态体系发展。

中心城区重点发展区域结合市南拓东展，北优西控城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。

规划确定七大重点发展区域为南部中心城区建设成为城市新中心以高新技术产业和高品位住区为特征现代化新城区道路供排水供热供电燃气电信绿化及小区景观等工程建设。

土地使用权该项目总征地面积平方米，建设单位通过土地招拍挂形式，支付万元拍得该宗土地使用权。

项目实施计划该项目建设期为年项目前期工作，包括方案设计编制可研报告办理各种审批手续规划设计施工图设计工程招标场地整平土建工程施工设备安装等工程竣工，验收交付使用。

投资估算及资金筹措投资估算总投资为万元，其中土地费用万元，前期工作费万元，基础设施建设费万