居住用房和商务用房及配套设施项目立项可行性建议书（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

划要求，具有良好自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善户内设施，室内环境较为理想。

并且区内环境绿化主要采用大面积花园绿地，结合阳台垂直绿化屋顶花园植草砖等，并通过沿道路体呈线性或环状绿化，使整个小区成为个环境舒适优美宁静区域典范住宅。

综上所述，致民路号综合楼开发项目所处区域交通便捷发展迅速，周边生活配套设施齐全，是个成熟较有规模城市中心居住区。

本项目报建手续完备合法，施工计划周密具体合理。

因此，评估认为本项目建设条件是具备。

第三章项目市场分析市场宏观形势分析年，中央提出了要把住宅建设培育成为新经济增长点，逐步实行住房分配货币化政策，从此掀开了中国房地产发展板造型，增加整体动势。

正面用百叶和玻璃相结合，在大框架之内变化，使整体大气而又富有细部。

空中花园做法更增加了建筑虚实对比，避免了沉闷感。

它既是商业与文化共同体，也是城市新地标。

三项目实施进程评价该项目由成都市发展计划委员会以成计投资函号文同意立项，该项目截止评估基准日已取得全部报建开工所需资料及批复成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记通知成计投资函号成都市规划局建设项目选址意见书成规选址号建设用地规划许可证成规用地第号国有土地使用证成国用字第号建设工程规划许可证编号建设工程施工许可证编号成规建设号具体安排如下年月以前完成可研及报批施工图设计等前期各项准备工作。

年月动工修建年月正负零年月主体封顶年月竣工及交楼。

目前项目正按计划进行。

四项目建设条件评估开工前，该项目所需证件已全部取得，施工单位及施工监理均已落实，施工用地已六通平六通即电气上水下水通讯道路通，平即地面平整，工程建成后所需供水供电供气等应能够得到满足。

给排水生活给水以城市自来水为水源，采用城市管网变频供水。

排水室内外排水均采用分流制，粪便污水经化粪池处理后，与洗涤水合流排入城市污水干管，雨水按街坊组织就近排入城市干管。

二供电该项目供电采用强电和弱电强电，该项目建筑为多层住宅多层商住楼及多层商业楼，电源采用公用变压器，大多数户型采用六回路方式暗数，其中空调二回路，照明回路，普通插座回路，厨房电饮回路，备用回路，直线段上每米设臵处室外地面式消火栓，服务半径不大于米，室外消防给水系统与生活给水系统共用。

每幢楼房各单元底层设消防栓等设备，各单元楼梯直通层面，消防用水和生活用水采用系统，消防用水量室内升秒，室外升秒。

七基础设施配套供水表口径∈商业设施非商业设施设计电容量道路开口个开口宽度个天然气集资费标准元户装修标准地面高级强化木地板，木质踢脚线墙面高级乳胶漆天棚高级乳胶漆，木质阴角线，厨卫和板天棚厨卫地面高级地砖厨卫墙面高级墙砖卫生间安装座便器飘窗包窗套窗盒油漆窗轨安装到位铁花护栏送每户橱柜套入户衣柜套厨卫吸顶灯，卧室五叶吊顶。

五设计施工监理单位资质评价设计单位资质评价该项目建筑方案由四川中颐建筑设计院有限责任公司承担设计。

四川中颐建筑设计院有限责任公司是省属大型工业与民用建筑设计院，团队辛勤耕耘，精心设计，锐意创新，为国家建设事业作出了定贡献，享有良好社会信誉。

该设计院拥有建设部颁发建筑行业乙级工程设计市政功用行业设计装饰设计和咨询工程勘察工程监理建筑智能化系统工程设计环境污染防治工艺设计等资格，年获得质量体系认证。

现有员工余人，其中高中级建筑设计师人，国家级注册建筑师人，级注册结构工程师人。

该设计院专业配套合理，设计力量雄厚，技术装备先进，管理体系完善。

近年来，该公司主持设计项目有上海延富大厦上海浦东东源大厦上海浦东泗塘新苑海口市海秀路规划成都商业大厦乐山市规划局环保局项目建设的必要性西部大开发战略是党中央在世纪之交做出的项重大抉择。

伴随开发战略实施西部市场的开发国家政策的倾斜和投资力度的加大，西部将会出现个良好的经济发展环境，为房地产业的发展提供了难得的机遇。

四川省自年起就把大力发展住宅产业作为新的经济增长点，加大房地产的投资力度，从而加快将成都建设为现代化国际大都会的步伐。

，该项目建设资金由三部分构成，本次新增万元贷款，便能满足资金需要，保证项目顺利实施。

四项目偿债能力评估项目还款资金来源由销售商品房而引起现金流入。

从下表可以看出，项目偿债有较可靠保证，企业偿债能力较强，理论计算项目借款偿还期年。

借款偿还预测简表见附表附表借款偿还预测简表项目年月年月年月年月年月年月年月年月年月本年还贷资金来源上年本息结转或借款额本年借款额本期应计利息本息合计本期付息本期还本期末本息欠款五项目敏感性分析盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目，以销售量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点开发成本管理费用财务费用盈亏平衡点税费率销售费率平均单价通过计算当销售面积达到时或销售面积达到建筑面积就可收回投资亦或在全部销售情况下当综合平均销售单价变为元，各类销售单价如下表三时，项目达到盈亏平衡。

二单因素敏感性分析本次项目评估单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互情况下，每次只考察个项目变化而其它项目保持不变时，对评估结果影响程度。

从评估主表项目敏感性分析表可以看出，销售价格开发成本均为项目非常敏感因素，其销售价格开发成本微小变化必将引起其净现值净利润巨额变化。

销售价格每提高或降低，净现值将大约增加或减少，净利润将增加或减少，企业应做好销售管理其次为建安成本，每提高或降低，净现值将大约减少或增加，净利润将减少或增加。

因此企业也应注意开发成本控制。

表敏感性分析表敏感因素变化幅度敏感因素变化幅度值考察值变化幅度销售均价项目总投资财务净现值净利润净现值变化净利润变化基本方案销售均价开发成本从以上计算结果可以看出项目有较强抗风险能力。

第六章风险评价贷款风险评价定量分析经评估测算，该项目财务内部收益率，净现值万元，总投资净利润率，本项目风险等级评定为级。

通过计算当销售面积达到时或销售面积达到建筑面积就可收回投资亦或在全部销售情况下当综合平均销售单价变为元，项目达到盈亏平衡。

二定性分析综合考虑，本项目存在以下风险借款人方面本项目借款人汇亚俊宝公司实为项目公司，注册资本金万元，机构健全，对外无负债及担保。

市场方面该项目处于致民路，地理位臵优越从市场调查看，该项目附近区域房屋平均价格在元平方米左右。

该项目虽为精装修住房，企业拟定销售价格却会在元平方米以上。

市，每户配电表个。

商务公寓设配电箱。

弱电区内设公用电视天线系统，住宅每户设用户插座，管线暗敷。

电话电视数据信息线到位，电话网又市话网入小区，光纤由市网引入宽带网，电视网由市有线网引入。

客厅卧室安装电话接口光纤接口数据信息接口。

卫生间设局部等电位箱，厨房设煤气报警器。

三通讯规划要求家庭电话率在小区形成后达到电话设臵标准住宅门户，并保证每户设两个接口通讯干线为埋地电缆直埋敷设。

通讯干线同市话分局并网。

其它光纤电缆，信息网络线预埋入户。

四用气天然气直接由城市天然气干管提供，天然气管线到户。

用气标准平方米人日。

五空调每户均设空调插座并预留管孔及排水管六消防该工程消防设计按照建筑设计防火规范和高层民用建筑防火规范及其它有关规定执行。

总平面上各幢住宅楼之间间距均按规范要求布臵，且在消防车道环绕。

室外设消防栓系统按规范要求，根据建筑布局特点，般在主次交通线及入口宽直线段上每米设臵处室外地面式消火栓，服务半径不大于米，室外消防给水系统与生活给水系统共用。

每幢楼房各单元底层设消防栓等设备，各单元楼梯直通层面，消防用水和生活用水采用系统，消防用水量室内升秒，室外升秒。

七基础设施配套供水表口径∈商业设施非商业设施设计电容量道路开口个开口宽度个天然气集资费标准元户装修标准地面高级强化木地板，木质踢脚线墙面高级乳胶漆天棚高级乳胶漆，木质阴角线，厨卫和板天棚厨卫地面高级地砖厨卫墙面高级墙砖卫生间安装座便器飘窗包窗套窗盒油漆窗轨安装到位铁花护栏送每户橱柜套入户衣柜套厨卫吸顶灯，卧室五叶吊顶。

五设计施工监理单位资质评价设计单位资质评价该项目建筑方案由四川中颐建筑设计院有限责任公司承担设计。

四川中颐建筑设计院有限责任公司是省属大型工业与民用建筑设计院，团队辛勤耕耘，精心设计，锐意创新，为国家建设事业作出了定贡献，享有良好社会信誉。

该设计院拥有建设部颁发建筑行业乙级工程设计市政功用行业设计装饰设计和咨询工程勘察工程监理建筑智能化系统工程设计环境污染防治工艺设计等资格，年获得质量体系认证。

现有员工余人，其中高中级建筑设计师人，国家级注册建筑师人，级注册结构工程师人。

该设计院专业配套合理，设计力量雄厚，技术装备先进，管理体系完善。

近年来，该公司主持设计项目有上海延富大厦上海浦东东源大厦上海浦东泗塘新苑海和雨水采取分流排放，粪便污水经化粪池分解，达到国家排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则有组织地排入附近干管。

区内设封闭式垃圾收集站两处，由环卫人员每天定时清运。

住宅卫生间距符合城市规划要求，具有良好自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善户内设施，室内环境较为理想。

并且区内环境绿化主要采用大面积花园绿地，结合阳台垂直绿化屋顶花园植草砖等，并通过沿道路体呈线性或环状绿化，使整个小区成为个环境舒适优美宁静区域典范住宅。

综上所述，致民路号综合楼开发项目所处区域交通便捷发展迅速，周边生活配套设施齐全，是个成熟较有规模城市中心居住区。

本项目报建手续完备合法，施工计划周密具体合理。

因此，评估认为本项目建设条件是具备。

第三章项目市场分析市场宏观形势分析年，中央提出了要把住宅建设培育成为新经济增长点，逐步实行住房分配货币化政策，从此掀开了中国房地产发展板造型，增加整体动势。

正面用百叶和玻璃相结合，在大框架之内变化，使整体大气而又富有细部。

空中花园