（立项可研）山东青州文化产业园项目立项可行性建议书（定稿）㊣精品文档值得下载

促进山东半岛城市群崛起新战略，年山东半岛城市群总体规划年实施。

根据这规划，半岛都市群将以青岛为龙头，以青岛和济南为区域发展双中心，形成六个等级城市规模结构，依托胶济线沿海线等四条发展轴线辐射作用，推动以韩日为主要方向经济国际化战略等六大发展战略。

在这规划预期中，半岛城市群最终将发展成山东以及黄河中下游地区对外开放门户区域综合竞争力强大国际化都市连绵区和城市空间联系密集区。

在全国范围内，半岛城市群也将是黄河流域经济中心和龙头带动区域，与京津冀辽中南地区共同构筑引领中国经济发展重要增长极。

到年时，半岛都市群将实现城市体系逐步优化完善城市群网络化程度大幅提高都市史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展基础优势突出。

二青州市城市发展规划研究城市总体规划城市发展定位青州市位于山东半岛城市群中间区位。

在城市发展规模上，到年，建成区面积达到平方公里，城市人口万，成为现代化中等城市在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础在功能定位上，成为特色鲜明布局合理功能完善环境优美最佳人居环境城市在目标定位上，建成三名强城市文化名城旅游明市生态名城和经济强市。

建设现代化中等城市，到年建成面积达到平方公里，城市人口达到万人。

建成三名强城市。

城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达历史文化名城。

城市环境风貌青州市现状建设用地平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为三山二水映古城，四轴五片画青州整体环境风貌，三山即西南近邻城区云门山驼山和尧王山。

二水即穿城而过南阳河和北阳河。

四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。

五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间北城片区。

三是铁路以北铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西现代片区五是南环路以南云门片区。

三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城城市特色。

城市发展布局城市发展格局青州市城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进城市发展格局。

城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。

城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园经济技术开发区文化前进区项目已达到个，总投资亿元。

初步形成了机械加工业纺织服装业石油化工业印刷包装业等产业集群。

峱山经济发展区总控制面积平方公里，期规划占地公顷，主导产业涉及机械加工建材化工纺织等领域，已入驻项目个，其中过亿元项目个。

是青州市承接国内外产业转移加快经济发展重要载体。

第三产业布局城区是以中百大厦银座商城人民商场大利群王府商场王府购物广场等为主中央商务区，城西是以汽车摩托车配件农机配件为主物流组团，城南是以农产品海鲜干货批发为主市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主综合性物流园区。

在城区北部正在规划建设占地平方公里现代物流中心，是山东省十五重点服务业项目。

旅游业分为以城区为中心古城文化片区以云驼玲风景区为主佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。

以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。

以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培育房地产信息服务农业生物工程新型建材文化创意产业等新经济增长点。

交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设系列铁路公路重点项目，更加提升青州城市交通档次。

正在建设中胶济铁路客运专线在青州市建设高等次客运站，该项目将在年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需小时去青岛仅需小时分钟长春深圳高速公路是我国高速公路体系五纵五横网络之，也是国家十五重点工程，贯穿青州南北，年开工建设，青州设立个出入口，届时青州交通优势更加突出对现有国道省道青州段全部进行升级改造。

规划建设新城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷城区交通网络。

其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射能力。

文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成体，新南外环路文化产业园区段已经建成。

青州市城市道路网完善，陆运海运空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业发展。

青州文化产业园项目分析研究报告第部分青州市城市分析研究青州市城市概况地理位置及概况交通状况城市建设概况主干路，道路红线米前寺路，园区东西主干路，道路红线米。

另外，年还将打通范公亭路至潍坊宝通街，将进步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区联系，扩大园区经济辐射圈。

四分析优势分析文化产业园区处于城市体四区城市格局重要发展位置，具有良好区位优势文化产业园区周边有云门山风景区东夷文化生态园弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好自然人文景观优势文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。

文化产业园区具有良好交通优势目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。

劣势分析文化产业园区用地为风光秀丽山地坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。

机会分析近年，青州经济逐步提升，城市化进程进步加快推进，青州处于山东省体两翼发展全局中心区位，城市区域影响力大大提高。

经济发展将进步促进房地产业发展目前，文化产业园区房地产尚属于启动阶段，地价成本较低，随着园区发展和建设，进入成本将增加。

当前是介入房地产开发最佳时机青州市房地产业起步较晚，目前住宅房地产业发展层次较低，产品规划设计较为落后，给项目预留了定竞争和发挥空间预计园区内教育园区和卡特彼勒工业园建成后需求余套住宅，为房地产需求带来可靠保障近几年，青州市加大了招商引资力度，并制定了定招商引资政策，如果项目开发抓住当地招商引资这政策，将会为项目发展降低成本。

威胁分析当地购房者消费理念有待提高，消费者心理是切从实际出发，住房需求还处于较低层次，消费者对新鲜事物接受能力较弱，只注重质量价格配套等，这为项目提升品质和价格带来定影响。

产业园目前处于建设阶段，区域内尚未有房产项目开发，房地产开发若想赢得消费者认可，重点在项目综合性配套规划和营销推广工作。

综合分析，我们可以清楚看到，园区房地产发展机会和面对挑战是共存，总来讲，项目发展机会很大，房地产开发关键在于如何把握市场机会，做好项目开发规划，发展集群效应，挖掘环境优势，创建其它建设项目所不同卖点和市场空白点。

机会劣势优势威胁本项目市场竞争位置五园区开发核心价值解析人文与自然优势青州市是历史文化名城，具有浓厚历史文化积淀。

文化产业园区周边风光旖旎，古寺护佑，还有文化教育园区。

都为文化产业园区内房地产开发增加了文化内涵，增加了项目卖点和附加值。

交通优势文化产业园区交通十分便捷，使园区内房产开发在未来几年内将有较强区位优势。

因此项目客户群定位将具有更大延伸区域。

产业发展规模优势文化产业园区内规划教育园区将容纳万师生卡特彼勒工业园区建成后，配套企业将达到家以上，拥有全球供应商余家，提供万个就业岗位。

仅教育园区和工业园区建设化产业园区基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。

城市产业布局农业布局青州市拥有著名花卉产业和瓜果农业。

农业布局呈现为黄楼镇花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇食用菌基地何官高柳镇蛋鸡生产基地。