长的历史文化底蕴。

无锡地处太湖之滨，集江河湖泉洞之 美于体，境内自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富。

近年来，依托 江河湖山林泉洞等自然名胜，开掘历史文化名人及民俗宗教影视 等文化资源，初步形成以太湖风景区为主体灵山景区和影视城景区为两翼古运 河人文文化贯串其中的旅游发展格局。

目前，已形成个四级景区和个三级 景区，无锡江阴宜兴同时有明显的市场潜力和竞争优势，并取 得较高的投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目的成功，对于推进无锡市特大城市建设改 善投资环境，特别是对于加快无锡市东片的农村城市化以及对于无锡的吴文化历 史风情旅游片区的开发也具有重要的意义。

根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发 公司提出的开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。

研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。

鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。

而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。

因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。

另外， 当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成 本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。

宏观经济与政策面分析 我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。

方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。

年，全国达到万亿元，比上年增长。

今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。

国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比百分点。

全市现有星级宾馆家，涉外 饭店宾馆家，接待外宾客房间，为旅游商务会展业的发展创造良好 条件。

教育文化 现有各级各类学校所，其中普通中学所，在校学生万人，初中毕业 升学率，高考录取率。

全市有高等学校所，在校学生万人， 年间增加倍。

无锡轻工大学等三院校合并组建江南大学，占地平方公里 项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。

项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。

可行性研究承办单位简介 无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大的行业协会之主办， 无锡市民政局批准并依法登记注册的，具有独立法人地位的民办非企业单位，属非 营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。

本所的主要业 务范围是从事社会经济体制比较经济改革经济管理经济结构调整企业兼并 重组重大投资项目咨询等问题的实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提 供管理重组等咨询服务。

无锡市社会经济比较研究所的领导成员是 吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济 学家 荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编， 著名经济学家 赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长研究员，著名经济学家 浦文昌执行所长经济学高级研究员。

王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师 汤可可副所长兼无锡市档案局副局长，高级经济师 无锡社会经济比较研究所先后承担的大型科研和企业咨询研究项目有市场经济与 民间商会县乡两级地方政