类，其中包括包房和演艺剧场。

第二类休闲类，其中包括茶艺与美容按摩。

第三类健身类，其中包括桑拿足浴台球保龄球。

行业容量与经营概况 从统计年鉴统计数字年游客带来的消费收入为亿元。

经营规模及上座率分析 第类娱乐类 场所名称项目名称规模上座率 九重天歌厅间 金碧辉煌歌厅间 天上人间歌厅间 金色年华歌厅间 百家剧场演快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的 出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水 平的将不断提高，在年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长 量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。

德山城市发展对酒店服务的要求 德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市规模。

根据 常德市整体规划方案，按照城三镇的思路，主要沿沅水方向向级城镇体 系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对接，提升常德大都市区南部德山板块 的辐射功能，发挥南部城市次中心作用。

近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技术工业园 和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水风光带的建设，其中 含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项 目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五 工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦 等近期重点建设项目。

由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系的中心点， 又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位优势。

因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交 通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少 常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒 店项目的心理信心指数将同步提升。

因此，整体市政配套施工进度，将有利于常 德五星级大酒店项目的开发与附加值的提高。

项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而常德市 至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各 层次住房消费。

以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目 的建设很有必要。

本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣 和发展。

促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交通购物 通讯储蓄就医也将更为方便。

项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三 产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。

第三篇市场调查分析与市场定位 湖南省人口多万。

长沙 市人口万人，拥有日营业额过万的餐饮企业十多家，而常德餐饮除了华 天酒店外无家酒楼日营业收入过万，由此可见，常德市民消费能力还有很 大的增长空间。

般来讲，个地区较富裕的人群站当地比例的，假如其中入住五 星级酒店次，常德市约每年有万人入住，加上外来入住者，每年约有 万人入住。

按预测模型 第篇总论 项目名称及概况 项目名称钓鱼台国际饭店钓鱼台国际公寓暂定名 主办单位常德市万马置业有限公司 项目概况 本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德 山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽人文气息浓厚的旅游 胜地。

项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台国际公寓占 地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。

东面的沅江，水 面宽广，鳞波荡漾西面的孤峰公园德山，古木参天，四季常青，园内有远 近闻名的乾明寺孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传善卷因拒 舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。

气象条件常德属亚热带湿润气候，平均气温度，极端最高气温 度，极端最低气温度。

年平均降雨量，全年主导风向北东北风 ，风速，历年最大风速，静风频率较高，历年土壤最大冻 结深度。

地质条件常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为平原小面积 山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第 四系全新统杂填土，粉质粘土粉土圆砾卵石组成。

常德市位于华 南地震区长