的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度因此在财务评 价的基础上进行敏感性分析。

根据本项目的具体情况，考虑到些参数指标的可能变化，本项 目敏感性分析选取投资，收入和成本作为敏感性因素，对项目经济效 益的稳定性进行考测。

本项目的基准方案财务内部收益率为，在进行敏感性分 析时，按投资收入和成本三因素各增减进行分析计算。

敏感性分析结果见图，图专业的发展。

起步阶段，证大主要 从事证券投资，并投资于多家上市公司，后来基于对经济发展态势的 判断，又将投资加以集中化，即集中投资于房地产。

如今的证大，已 做好了对正在从事的房地产业再加以升级的准备，即升级为对酒店 旅游商城等的投资。

至于文化产业，则作为上述所有这些产业的副 线，作为对上述所有这些产业在文化上的提升，贯穿于所有投资活动 的始终。

未来五年证大集团将着力实现投资经营物业概念不单自 己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力的物业投资项目，自己经 营管理，从单的房地产开发商的角色转变为房地产开发投资经 营管理的角色，并形成连锁经营模式。

第三章项目 项目概况 上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之 作。

该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。

这个由日本 的矶崎新大师设计的建筑，是个极具特色的五星级大酒店和世界级 的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。

该酒店拟投资约 亿元人民币，规划中拟建造座五星级酒店和当代艺术馆，规划 建筑面积万平方米，方案设计面积约万平方米。

该酒店预计于 年年初动工，年开业经营。

项目地块位置 本项目地块花木地区地块位于上海浦东花木行政区 内，与上海新国际博览中心隔路相对。

四至范围东，芳甸路南， 樱花路西，石楠路北，梅花路。

现有规划条件 地块规划用途商办 项目总占地面积平方米，容积率 地块使用年限年，建筑物限高米。

建设方案 经过多次评审，本项目选择矶崎新设计方案，并拟请现代设计集 团作为矶崎新的国内协助方，参与艺术大酒店项目的设计，选择美国 酒店管理公司担任本项目的前期策划顾问。

根据有关规划要求，本项目拟建五星级酒店当代艺术博览馆 国际商务楼城市文化广场等业态建筑，总建筑面积，其 中地上建筑面积，地下建筑面积。

主要建设技术指标见表所示。

表项目主要建设技术指标 序号名称单位数量 总用地面积 二总建筑面积 其中地上建筑面积 五星级酒店 艺术中心 商务办公楼 地下建筑面积 三容积率 四建筑高度 其中酒店为五星级标准，预计有间客房，国际商务楼为平方米， 当代货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 减固定资产折旧 无形及递延资产净值 减无形及递延资产摊销 二负债及所有者权益流动负债总额 应付帐款 长期借款含建设期利息 负债小计 所有者权益 累计资本金 累计资本公积金 累计盈余公积金 累计未分配利润 目录 第章摘要 公司概况 项目概况 组织结构 市场与竞争 投资估算及经济评价 第二章公司 公司简介 发展战略 第三章项目 项目概况 项目地块位置 现有规划条件 建设方案 项目实施进度 项目建成后的经营模式 第四章组织结构与管理架构 股权关系 管理团队 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，人才战略 第五章市场与竞争 市场分析 目标市场 销售策略 竞争分析 竞争策略 第六章投资估算及经济评价 基础数据 投资估算 资金筹措及使用计划 资金筹措及使用计划 财务评价 清偿能力分析 敏感性分析 盈亏平衡分析 综合评价 第七章风险因素与风险管理 房地产投资的特点 投资风险识别与防范 第章摘要 公司概况 上海证大集团创建于年，是家以房地产开发和经营及实 业投资为主营业务的大型综合性民营企业。

年，上海市著名商 标认定委员会授予证大集团注册拥有证大商标为上海市著名商 标。

集团拥有从事各类业务的子公司家，业务分布在沿海经济发 达地区，拥有各类专业性人才约人。

项目概况 上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之 作。

该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。

这个由日本 的矶崎新大师设计的建筑，是个极具特色的五星级大酒店和世界级