得税前投资回收期为年。

未计算公寓楼销售利润和土地租赁成本融资成本及银行利息。

以上利润预测按十年平均计算，故省略收入预测表成本费用 表现金流量表资金平衡表利润分配表 第八章结论分析 酒店年投资回报率为，略低于社会平均折现值，项 目具有定风险性 项目所在地周边有潜在竞争对手，近通益路，南临湖州 路，西接汽车零配件市场杭行路，背靠石祥路。

该区域周边有 个特点，即东南两条街道除文澜中学外，两边均为居民区且向东南方 向辐射较远，部分楼盘为拆迁安置房，其消费力有限。

湖州路直向 西截止小河桥高架连接莫干山路以东目前正建设两个较大楼盘北 城天地和巴蜀国际延杭行路直向北连通石祥路向东，为特色商业 街汽车商业街。

目前该范围商业氛围较弱，且比较单，缺乏娱乐 休闲设施，也没有较大型购物广场的配套。

项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外 海国际酒店和海外海纳川大酒店 另外两家处于规划中的筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两 大楼盘配套规划的星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设 进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。

湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离 不足米还有有两个楼盘项目，个为空间， 主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价 元平米 另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地 块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒 店配套，还无从知晓 我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼， 占地总体面积约万平米 杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品 杭行路向北中段路口以东，有 个烂尾楼，据周边商户介绍，该 项目停工已有三年多，前期政府 也曾挂牌拍卖但没有成功该项 目以北米为海外海纳川酒 店 本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等 情况的了解，从掌握的情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度 较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内 目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我 方地理位置的特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超 会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层 行政酒廊滚梯电梯残疾人客房专用商务中心公共音响系统非经营性客人休息区有可 无线上网的公共区域公共区域闭路电视监控系统 房间设施 国内长途电话国际长途电话中央空调浴室化妆放大镜小时热水免费洗漱用品 浴衣独立浴缸和淋浴吹风机拖鞋雨伞独立写字台熨斗熨衣板多种规格电源插 座电压插座保险箱电热水壶咖啡壶茶壶免费瓶装水迷你酒吧小冰箱 月份经营情况 客房平均出租率 平均房价 总体收入约 目录 前言 第章宏观经济数据与政策面分析 第二章杭州市拱墅区未来发展规划 第三章项目周边情况调查 第四章浙江及杭州酒店市场分析 第五章酒店功能结构定位设想 第六章项目投资概算 第七章财务评价 第八章结论分析 附表 前言 杭州市拱墅区祥符镇酒店项目以下简称本项目分析报告主要 通过实地考察政府相关主管部门提供调查统计数据项目所在地未 来发展规划等资料，全面了解杭州市地产旅游业酒店业概况，结 合宏观经济形势杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发 方向，深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。

项目合作初步意向大致为该地块约亩，其中绿地绿化面积约 亩建筑占地面积亩，楼高允许范围米初步设想地上建 筑约万平米，其中公寓及写字楼约万平米地上酒店约万平米 拟按五星级标准建造，地下面积约万平米。

该地块产权归属为 祥符镇政府由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质， 酒店归我方自主经营。

建成后的公寓及写字楼部分由我方出售公寓 楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确。

第章宏观经济数据与政策面分析上半年杭州市实现地区生产总值亿元，较上年同比增长 ，增速快于全国全省个和个百分点。

其中产二产 和三产实现