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项目对江有个葵蓬生态公园，自然景观较好，也是个可利用的优势。

项目发展分析基本面分析 优势因素分析 景观资源丰富，交通相对便利，可以打造为生态精品住宅，原高尔夫球场还 有几块地块出让，如果全部收到个开发商手上，可以做个大型的社区，产生 集聚效应，成为芳村地区新的楼盘标杆。

而且紧邻的地块规划为商业用地，项目即使只有有这两块地，也不用担研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整 体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也 是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大 的保障。

故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。

三宗地发展条件研判 项目基地条件分析 整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣 食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。

但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还 有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。

周边教育医疗配套齐全，但素质不高。

教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较 般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引 力不足。

医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还 都能应付，生大病就得跑远点了。

稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家 广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。

值得注意的是地块是商业用地，也 会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去 周边城市都会比较方便。

项目附近有三个小型公车站，车量不多。

项目离坑口地 铁站有余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域 治安环境也需要警惕。

景观资源丰富 本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所 以地块的绿化水准还是相当高的。

综合来说，整个项目景考虑以精装元平米销售，价格分别为，销 售率按照上述估测，计算实际销售总收入。

建筑面积 平方 米 单价 元平 米 销售率 销售额 万元 备注第批预计于年下半年上市销 售，货量为三分之 第二批货量为三分之 第三批货量为三分之 合计 项目背景与研究摘要 广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场 的地块，这是在今年月新政后广州首次推出的市区土地。

自国家出台最严厉调 控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情 绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。

在这种背景 下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价率均超过。

那么，地块的 资源环境如何发展条件是否优良投资收益率能达到多少，是市场较为关注的 问题。

经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场地块做了份地块的可行性 分析，供市场参考。

二宗地区域市场态势研判 荔湾区市场环境概述 住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛 荔湾区家庭户均拥有房屋间，二代户家庭中拥有间住房或以上的只有 。

远低于广州平均水平。

房龄较老。

建于年以前的住房占， 远高于广州市平均水平。

建于年以后的住房平均面积明显上升，高 于广州市平均水平的间，体现这区域改善性住房需求比较旺盛。

年前建 成 年 年年 住房平均面积 间 规划利于片区发展 项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。

据广佛同城化区域交通 体化规划，芳村桂城地区规划总面积约平方公里。

其中广州境内 平