薄膜苏州有限公司苏州三井国际物流贸易有限公司 达能集团达能食品苏州有限公司 新日本制铁株式会社苏州日铁金属制品有限公司 挪威海德鲁公司海德鲁铝业 年均经营成本估算人民币万元 年均利润估算人民币万元 静态投资回收期年 投资利润率 财务净现值万元 内部收益率 动态投资回收期年 第二章市场研究 第节经济环境分析苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无 锡，北依长江。

全市总面积平方公里，人口万，下辖县市和 个区，其中市区面积平方公里，古城区平方公里。

改革开放多 年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在左右，综合经济规 模已经挤进中国大中城市前列。

年全市国内生产总值达 亿人民币，人均达到美元，全年财政收入亿人民币，实现 工业总产值亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。

年 全市实现进出口总额亿美元，其中出口亿美元，进口 亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。

年新增合同外资亿美 元，实际利用外资亿美元，约占中国的，占全世界的，在 全国各大中城市的排名由年的双双第位上升到双双第位。

世界 强跨国公司中已有家先后落户苏州。

苏州已成为中国经济发展最迅速的现代 化新兴工业城市。

消费市场方面年，苏州全市实现社会消费品零售总额亿元， 同比增长，增幅比上年的提高了个百分点，为年以 来增幅最高。

苏州市零售总额占全省，比上年增加了个百分点。

苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加， 城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

人群锁定在 距俱乐部五千米范围内，从项目的位置和园区的交通来看，本项目基本可以覆 盖整个园区。

截至月底，全区就业人口达到了万人，其中中新合作区内在 职员工约万人就业人员平均年龄岁，岁以下人员占了九成。

更为抢 眼的是，园区就业人员中来自外地，而管理技术人员中这比例更是将近。

根据对园区薪资状况的调查，年到年，园区中高级管理人员和技术 人员的年薪增幅平均为到，普通管理和技术人员为到， 般工人为到。

从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企合资公司金 第章综述 第节项目总论 星海游泳馆是个定位于休闲娱乐的企业，是园区管委会投资建设， 星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之，期项目有游泳 嬉水体疗按摩桑拿乒乓球羽毛球器械健美女子中心女子瘦 身，并开设游泳训练班武术培训班等，并备有日本料理日式酒吧等配套功 能。

作为星海游泳馆二期项目，设立会馆有更深层次的设想，通过整合和改 造期现有项目，配合二期新开的壁球网球羽毛球项目，打造个特点鲜 明的体育产业群。

苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦 四五层群楼会所项目与投资管理有限公司提出商榷。

为加强双方相 互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行 性方案交由贵方参考。

第二节项目背景 。

江苏省统计局年发布 城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。

苏州市城市 居民人均可支配收入为元，增长。

市民收入的稳步增长， 对改善城乡居民的消费预期稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用， 促进了市场销售的上升。

年，苏州市城市居民人均消费支出元， 比上年增长其中人均生活消费品支出元，同比增长。

农村居民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活消费品支 出元，同比增长。

社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基 本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产 能力转为市场需求。

消费投资出口三大需求成为人们关注的热点问题。

就 长江三角洲来个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这个城市中名列三甲。

经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力 巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育娱乐用品消费的需求扩大。

在 满足般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐享受型更高的生活层 面迈进，些集和娱乐为体的多功能成套器材开始搬入家中。

年，限额以上贸易企业体育娱乐用品类零售亿元，同比增长倍，可 见，体育市场潜力巨大。

第二节项目周边环境分析 项目周边环境分析 苏州工业园区