价格现状市值预测万元亩 年土地现状价格保守预测万亩以上 本项目区域开发成熟及配套高尔夫后，年土地价格保守预测万亩以 上 对于本项目年以后开发周期内土地平均价格，我们可以参考温江华阳 等成熟郊区纳入成都市总体规划道路规划建设启动后的土地价格发展过程，乐 观预测万亩以上 四土地运营的投资可行性分析 土地运营的可行性分析 我们预测的可进行开力支撑。

因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进行考 量，作为个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

政企关系决定本案开发的可行性 方面，政府拥有原野生动物园定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协 助。

企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。

同时作为个城 市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。

四本项目发展的前提条件分析 必须建立个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居 生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。

必须立足城市运营进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展 营造项目发展的机遇。

这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必 须站在区域发展城市运营的角度进行思考。

五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。

 通过土地投资，保证资金安全性。

 通过开发投资，实现项目可投资性。

通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。

 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要 求。

第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四 极。

作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为 中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球, 二大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团小康居住新城 温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区 新都青白江组团大型制造业基地 双流东升组团新型工业基地 郫县郫筒组团高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展， 特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而 青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇， 又是个开拓全新市场的挑战。

三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模， 用按的计 不可预见费按的计 开发总成本合计 销售净收入 总销售额 高端产品销售额按平均每平方米元计 销售额总计 二销售费用按销售额的计 三经营税金及附加经营税金及附加按销售额的 计 四销售净收入 现金流分析 以下为本项目整体运营模型及现金流分析 成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析 报告总述 本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊 区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休 闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。

在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适 宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引 物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水 高尔夫球场。

在特色吸引物既定的情况下，本案确定以高档物业高尔夫主题社区与 中高档物业多元化中高端复合主题居住区为主力产品，以球场房产 均衡发展为基本思路，建设成为生活休闲商务三位体的西南国际 生态高尔夫小镇的基本发展模式。

在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面运营层面财务层面验证 了其可行性。

最终，我们分析认为，本项目投资周期将为年，资金成本约亿，第二 年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用年时间实现 净现值为，未来的纯资金净收益将达到亿，自有资金回报率