1、铁路城墙等为自然边界。分为东西南北中五个片区。其中项目所在西片是主城重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区中心功能居住与新业相协调中高档居住区功能以滨江风貌为特色主城西部休闲游览功能。第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资。
2、目前地块拆迁现状未知，后续拆迁成本不确定，存在定风险。另，出让文件中规定现状内广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。第四部分区域市场分析河西板块概述河西总体概况河西新城区位于南京主城西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务体育文化等为主新城区中心居。
3、住与就业兼顾中高档居住区以滨江风貌为特色主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城延伸，未来将成为南京政治教育文化中心。河西新城规划平方公里范围内，主要分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动体。
4、少于万平米，否则地块三商品房销售合同不能办理。挂牌文件对本地块定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包企业。而我公司获取后初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售写字楼。土地出让合同约定竞得人须。
5、看出，南京房价在月份上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右涨幅上。而本地块所在河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初均价元平方米左右涨到年尾元平方米左右。南京写字楼及商业简。
6、南京概况年保持了良好销售态势，目前地块周边在售项目除欧洲城因信誉及房源问题销量较少外基本能保持月均平方米消化速度。本地块所在河西板块作为南京未来重点发展方向，发展前景广阔，但年涨幅有些偏快，预计未来两年本区域房价涨幅将保持平稳。项目名称总规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价。
7、商品住宅上市销售份额分别为。其中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建成万。二手房交易情况年，全市二手房交易面积万。其中二手住宅交易套面积万均价元。土地市场情况南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长。其中溢价超过共块万，占总出让面积。房价走势分析从上图可以。
8、保证金。地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过对挂牌出让文件仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策。
9、在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。市场风险万平米写字楼即使正常对外销售都会存在很大市场消化风险。如果按照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大市场风险。拆迁风险。
10、后续供应面积天水滨江花园万期二期地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿拆迁。
11、完成亿元实现房地产开发投资亿元。全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。商品房供销情况年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住宅上市万。同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销售套，面积万。年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为万万，所占全市。
12、风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日前完成生产研发用房面积。
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（定稿）南京市国际服务外包产业基地地块项目立项分析评估建议书（完整版）