1、投资地段也有很大的影响作用。地快靠近在建的新世纪商厦，该商厦的建设对我方项目利大于弊，可以形成商业组合互补，加强对老商区的竞争力。所以地块是好的投资地段。规划用地附近有化工厂存在的话，肯定不是好的投资地段。项目附近治安良好。从这个角度分析任何地块都是好的投资地段。再此地区投资有安全感。延安地区的政局稳定对品牌商家入驻政策宽松，对大型主力商家是较好的投资场所。地块的环境条件地块的环境条件包括空气污染程度噪声大小绿化程度视觉效果清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意在那里生活和工作，因此，不是好的投资地段。但延安近年的整体空间质量检测总评为良，空气清新，天空蔚蓝，加上项目周边将来要进行环境整治，所以是好的投资场所。噪声大小对人的情绪以及人的健康都有影响，所以，噪声太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪声源的地块，如工厂车库人群附近的地块，都不是好的投资地段。国道的噪音问题通过隔音技术处理，应可以得到解决。项目紧邻延河，面向宝塔山风景区，视觉效果良好，比较受人欢迎。步行分钟即到达清凉山风景区，和中央旅游区。绿化程度越好，生活工作的环境优越，交通便捷，汽车站进在咫尺。同样好的投资地段。干净清洁的地块，自然地给人以舒服的感觉，人的感觉越好，就越愿意投资，所以，干净清洁的地块是好的投资地段。地块周围的经济条件地块周围的经济条件包括当地的经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平等。经济发展状况好的地区，投资比较活跃，对房地产的需求比较旺盛，所以，嘉岭桥项目地块具有好的投资环境。尤其是延安近年来经济发展势头迅猛。物价水平，尤其是建筑材料价格，对房地产投资地段选择影响很大。在其他相同条件下，物价水平越高的地区，越不是好的投资地段。延安的物价居高不下，原因是各类商。
2、块田园鸡腿堡.元劲脆鸡腿堡.元香辣鸡腿堡.元墨西哥鸡肉卷.元上校鸡块.元香辣鸡块.元对劲爆鸡米花元大元中元小脆皮甜筒.元圣代.元果仁脆皮甜筒.元美国薯条.元大.元中.元小芙蓉鲜蔬汤.元香甜粟米棒.元鸡汗土豆泥.元九珍果汁.元纯牛奶.元雀巢冰爽茶.元总结•.建议最多的是综合治理商业环境,必须解决商业区道路拥挤,人车矛盾,秩序混乱等问题,并具体提出了拓宽道路建停车场,过街天桥,地下通道等问题。•.部分消费者建议多增加休闲,餐饮,健身,娱乐场所。•.其他建议包括面向工薪阶层,多些大众化商品,营造文化氛围,提高服务质量,增加服务性行业,多建超市,增加高科技产品,取缔个体商贩,举办促销活动,提高产品质量等。•.由于调查时间在双休日时间多些,顾客从来源上看,核心商圈的顾客比平时少些,从顾客购买习惯,购买意向,购买动机等各项所占比例与平日也有所不同。.从调研综合情况分析，延安市区消费在逐步走向成熟，广大消费者需要更好的购物环境，对传统商业区的整体也提出了更高的要求。他们为寻找物价平稳，服务优质，环境高雅的购物场所，消费有逐步向西安等外地大城市转移的迹象，值得关注。要把这部分消费理念超前的顾客重新招回延安就必须彻底改变目前延安商业的现状，从这个意义上讲，嘉岭桥项目的开发有着重要的战略意义。五项目地块调研项目在延安的战略位置•房地产的地块，对房地产投资的成败有至关重要的作用。地产的增值实际上很大程度上是土地在增值。我们将对嘉岭桥项目的地块进行详细的分析，地块影响因素分析延安市场的供需行情与地块的关系非常密切，目前地块的价格呈上升趋势，其价格必然上扬，容易销售，投资者可以获得好的投资汇报，根据延安购买居业的现实情况，有相当部分是投资后出租，在市场沟居业区商业区就可以看到随处张贴的出租告示。房子。
3、对待。名人效应是指是否有名人在地居住或居住过。凡是有名人居住过的地块，往往都是好的投资地段。风俗习惯对投资地块影响很大。符合风俗习惯要求的地块，是好的投资地段。违背风俗习惯要求的地块，最好是远远离开。项目应该注意规避。特色城市特色城市的核心地块往往是好的地块，延安是国家的特色城市，项目可在城市的知名度上做足文章，与建设现代化新延安“捆绑式”同步推广。二地块环境分析早上嘉岭大桥人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为食品水果石油煤，流向内蒙山西等省市地区，信息流般，其车辆时速为公里小时。东关街人流量为人小时，车流量为辆小时，物流都为市民和农民小型物资流动，信息流强，其车辆时速为公里小时。西包公路国道人流量主要为等候长途客车的乘客及少量工人，车流量为辆小时，物流量同嘉岭大桥，信息流般，其车辆时速为公里小时。常青路人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为本地区小三轮小货车送些小百货之类的物资，信息流般，其车辆时速为公里小时。迎宾大道人流量为人小时，车流量为辆小时，物流极少，信息流般，其车辆时速为公里小时。•午•嘉岭大桥人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为大型货车多为外省油煤和小型货车，信息流般。•东关街人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为百货服装等小型物资流动，信息流强。•西包公路国道人流量极少多为乘客及园建立专业的开发团队进行大型商业地产的开发和建设，需要专门的力量来完成操作。建立专业的开发团队是开发成功的重要保证。减少投资风险，避免投资浪费。专业团队的建立不是简单人才的网罗，而是资源整合的过程。包括建筑规划设计，环境规划设计，工程施工，机电机械，经济与市场顾问，金融与房地产估价，法律与财务管理，营销策划推广等。玉龙地产在开发初期已经意识到了这个问题，积极与些有先进理念的公司。
4、卖了却没有人居住。所以下步延安将掀起商铺投资高潮，这是地产开发的规律。衡量个城市地产的成熟与否，关键看商业地产的开发运营成功情况。西安今年的商业地产投放市场的面积将超过万平米。而且的商业面积是商业步行街骡马市，大唐西市，唐人街，大唐不夜城的面积是特大型购物中心宏府商厦，西北商务中心，国际立丰购物广场，大明宫购物广场，兵马俑国际旅游广场等的面积是大型批发市场多彩国际服装汇展中心，白马服装城，澳龙服装城等。的其他商业地产。项目地块的自然条件在陕北我们第个开发大型商业地产，要有全局观念和大格局意识。嘉岭桥项目基本位于市中心，而且处在主要商业区的边缘。土地承载力良好，可以容易进行地基处理，减少费用。在繁华商业区和适宜高层建筑时地块面积越大越是好的投资地段。地块临街长度越大越是好的地块，项目地块地形及形状虽不很理想，但可以合理规划加以避免。日照上项目属高层建筑，规划时已经加以考虑，居业方面不会受太大影响，只是商业处在炎热夏季时靠东关街和百米大道十字的步行街部分被楼区遮盖，属背阴区，人流量会加大，应作为好的投资地段。风力上靠国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬季会受到些影响，但是有清凉山的遮挡影响不大。项目周边基本温度适中，空气清新。针对降水量的，风力上靠国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬季会受到些影响但有清凉山的遮挡影响不大。对降水量的处理和上下水的技术处理上要避免从国道向西北交通十字流水。延安目前没有对项目构成威胁自然灾害。地块的社会条件嘉岭桥项目附近的城市地块的社会条件包括地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况社会治安情况政局稳定情况等。城市基础设施越齐全的地块，越容易发挥作用，越是好的投资地段。按照基础设施建设，选择建设地块，也是种常用策略。附近房地产的情况，。
5、业同行业竞争没有形成，大部分生活零售品均是从外地引进，物流成本增加，造成价格偏高，没有品牌主力商家进入，延安本土商家有种经营优越感，服务水平同步降低，延安的消费者习惯了高物价的购买，总的原因是商业发展落后，轻工业加工生产特别是生活品含食品产业落后。工资水平越高，房地产购买力越强。所以工资水平高的地区，往往是好的投资地段较多。延安的工资收入差距较大，形成外高内低机关平的工薪结构。银行储蓄利率越高，吸收存款越多，用于购买房地产保值增值的资金就越少，越不利于房地产投资，所以银行储蓄利率总是调高的地区，不是理想的投资地段。相反，对于银行储蓄利率较低或调低的地区，房地产投资的好地段往往较多。个地区投资力度的大小，对于房地产市场的繁荣与否，至关重要。投资力度大的地区，是好的投资地段。投资力度呈下降趋势的地区，是不好的投资地段。这点对项目有利。政策限制政策限制包括价格限制税收限制优惠政策土地制度等。房地产价格限制严格的地区，不利于房地产投资收益，不是好的投资地段。延安房地产价格属基本放开的地区，有利于市场竞争，有利于投资收益，是好的投资地段。税收种类越多，税费越重，越不利于吸引投资，越不是好的投资地段。税收减免程度越大，越易于吸引投资，越是好的投资地段。税收政策的稳定程度也对投资地段有影响，税收政策越稳定，越利于房地产投资收益，越应作为好的投资地段。优惠政策是相对其它地区而言的政策性照顾。优惠政策越多越实惠的地区，越应是好的投资地段。土地制度对投资地段的选择关系重大。土地制度越科学合理，越有利于房地产投资。实行科学合理的土地制度的地块，是好的投资地段。人口因素人口因素包括人的数量及组成人的素质家庭规模等。宝塔区人口数量众多，人口密度大，房地产供给相对短缺，是好的投资地段。但。
6、投资地段也有很大的影响作用。地快靠近在建的新世纪商厦，该商厦的建设对我方项目利大于弊，可以形成商业组合互补，加强对老商区的竞争力。所以地块是好的投资地段。规划用地附近有化工厂存在的话，肯定不是好的投资地段。项目附近治安良好。从这个角度分析任何地块都是好的投资地段。再此地区投资有安全感。延安地区的政局稳定对品牌商家入驻政策宽松，对大型主力商家是较好的投资场所。地块的环境条件地块的环境条件包括空气污染程度噪声大小绿化程度视觉效果清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意在那里生活和工作，因此，不是好的投资地段。但延安近年的整体空间质量检测总评为良，空气清新，天空蔚蓝，加上项目周边将来要进行环境整治，所以是好的投资场所。噪声大小对人的情绪以及人的健康都有影响，所以，噪声太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪声源的地块，如工厂车库人群附近的地块，都不是好的投资地段。国道的噪音问题通过隔音技术处理，应可以得到解决。项目紧邻延河，面向宝塔山风景区，视觉效果良好，比较受人欢迎。步行分钟即到达清凉山风景区，和中央旅游区。绿化程度越好，生活工作的环境优越，交通便捷，汽车站进在咫尺。同样好的投资地段。干净清洁的地块，自然地给人以舒服的感觉，人的感觉越好，就越愿意投资，所以，干净清洁的地块是好的投资地段。地块周围的经济条件地块周围的经济条件包括当地的经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平等。经济发展状况好的地区，投资比较活跃，对房地产的需求比较旺盛，所以，嘉岭桥项目地块具有好的投资环境。尤其是延安近年来经济发展势头迅猛。物价水平，尤其是建筑材料价格，对房地产投资地段选择影响很大。在其他相同条件下，物价水平越高的地区，越不是好的投资地段。延安的物价居高不下，原因是各类商。
7、口素质偏底，不利于促进经济发展，不利于对房地产的需求，也不利于社会秩序的稳定。所以人口素质高的地区是好的投资地段。延安的社会教育目前属相对落后地区。家庭规模的变化影响到对房地产的需求，家庭规模由大变小的地区，对房地产需求增长较快，较利于房地产投资，因此是好的投资地段。城市规划因素城市规划因素包括土地用途容积率覆盖率建筑高度交通道路行政隶属变更等。土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越利于投资收益，所以越是好的投资地段。土地用途改变的地块，更是好的投资地段，因为土地用途改变的地块，必定是升值潜力巨大的地块。项目属综合型业态组成，所以是好的投资地段。容积率的大小直接决定了建筑面积的大小。容积率越小的地块，往往投资效益稍差，因而不是好的投资地段。容积率大的地块，往往投资效益较好，因而是好的投资地段。覆盖率越大，允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，因而越应按好的投资地段看待。以上三点项目基本符合，所以是好的投资地段。允许建筑高度越大，可以建造的层数越多，建筑面积越大，越有利于投资者，因而越应按好的投资地段看待，项目符合。交通道路规划对地段影响很大，嘉岭桥项目是接近交通要道的地块，临街长度大的地块，应按好的投资地段看待。即项目开间较长，延东关街，百米大道的临街商铺将是最佳地段。行政隶属关系变更的地区，往往使得房地产价格迅速抬高，因而是好的投资地段。由于延安的地理位置所限，所属隶属关系不会很快变更，但随着百米大道为轴心的中央生活区的形成，实际消费版块发生了变化，此点对项目有利。心理影响心理影响包括地块风水土地号码名人效应风俗习惯等。地块风水是按潜意识思想对地块的好坏判断。地块风水越好，越容易升值，越是好的投资地段。土地号码越吉祥，越容易被人接受，越应按好的投资地块。
8、对待。名人效应是指是否有名人在地居住或居住过。凡是有名人居住过的地块，往往都是好的投资地段。风俗习惯对投资地块影响很大。符合风俗习惯要求的地块，是好的投资地段。违背风俗习惯要求的地块，最好是远远离开。项目应该注意规避。特色城市特色城市的核心地块往往是好的地块，延安是国家的特色城市，项目可在城市的知名度上做足文章，与建设现代化新延安“捆绑式”同步推广。二地块环境分析早上嘉岭大桥人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为食品水果石油煤，流向内蒙山西等省市地区，信息流般，其车辆时速为公里小时。东关街人流量为人小时，车流量为辆小时，物流都为市民和农民小型物资流动，信息流强，其车辆时速为公里小时。西包公路国道人流量主要为等候长途客车的乘客及少量工人，车流量为辆小时，物流量同嘉岭大桥，信息流般，其车辆时速为公里小时。常青路人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为本地区小三轮小货车送些小百货之类的物资，信息流般，其车辆时速为公里小时。迎宾大道人流量为人小时，车流量为辆小时，物流极少，信息流般，其车辆时速为公里小时。•午•嘉岭大桥人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为大型货车多为外省油煤和小型货车，信息流般。•东关街人流量为人小时，车流量为辆小时，物流为百货服装等小型物资流动，信息流强。•西包公路国道人流量极少多为乘客及园建立专业的开发团队进行大型商业地产的开发和建设，需要专门的力量来完成操作。建立专业的开发团队是开发成功的重要保证。减少投资风险，避免投资浪费。专业团队的建立不是简单人才的网罗，而是资源整合的过程。包括建筑规划设计，环境规划设计，工程施工，机电机械，经济与市场顾问，金融与房地产估价，法律与财务管理，营销策划推广等。玉龙地产在开发初期已经意识到了这个问题，积极与些有先进理念的公司。
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（洛南县地产项目可行性研究报告）（最终版）