1、润率.税前年均全投资利润率.动态投资回收期年.快.中.慢经过测算分析得出回款速度和利润最大化存在矛盾根据整体开发战略和收益目标建议选择方案。中冶京唐有限公司中冶置业有限公司结论与建议结论与建议综上，唐山机场新区项目在社会技术及经济方面均具有较高的可行性。结论中冶京唐有限公司中冶置业有限公司预计泽源房地产开发有限公司预计小高层板楼为主预计年月前后预计年上半年开工金港国际预计暂不公布预计小高层板楼为主预计年月前后预计年上半年开工蓝天楼三期.唐山景泰房地产开发有限公司小高层板楼为主预计年上半年尚未动工张思庄平改地块.预计.唐山景泰房地产开发有限公司预计年上半年拆迁基本完成变压器厂地块北部市区唐山诚成房地产开发有限公司小高层板楼，最低层年月尚未动工龙王庙平改地块北部市区博志房地产开发有限公司小高层板楼预计年月前后正在拆迁食品厂地块东部河西.未动工付家屯机场新区正在拆迁合计.潜在供应格局仍将延续现状，产品品质难以大幅提升年中后期潜在供应量预计将到达万平米以上市场发展趋势潜在住宅项目市场调研细况表房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司普通住宅市场的品质难以迅速提升，竞争将明显加剧市场发展走势未来供应总量潜在万平米待售万平米在售存量万平米年中后期供应规模达万平米以上西部富人区用地趋于饱和高档住宅供应趋缓潜在供应总体在分布特征地块条件开发商特征与在售项目相似目前富人区仅有“瑞景国际公馆”个小型项目供应房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司分目录市场发展现状市场发展走势市场需求的深入研究房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司市场需求的深入研究唐山业内精英访谈宏扬香木林销售主管资深置业顾问尚座销售主管资深置业顾问丽景琴园销售主管资深置业顾问馨秀园销售主管资深置业顾问唐山东方房地产有限公司副总经理鹭港新天地项目销售总监翡翠城销售经理。

2、财务分析基础数据总投资估算变现能力分析销售方案对比中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目财务分析地上总建筑面积其中住宅总面积为商业小学幼儿园其他用房地下建筑面积其中车库设备用房基础数据占地面积,总建筑面积,容积率绿化率绿地面积,.产品类型分期分期分期合计户型,户型,户型,户型,商业小学幼儿园其他用房合计地下车库,设备用房,产品类型产品类型产品类型合计,地下地上中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目财务分析计算假设项目地块无拆迁费用多层板楼建安费用取元平米小高层板楼高层板楼塔楼统取元平米住宅内装修按照毛坯处理总投资估算未计算销售费用。序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价万元占总投资比例土地成本万元,土地出让金万元.拆迁费用万元,.契税万元建筑安装工程造价万元,结构工程造价万元,户型正常三居户型拼的大三四居户型拼二三居户型正常二居地下车库设备用房商业,幼儿园,.内外装修工程万元,户型正常三居户型拼的大三四居户型拼二三居户型正常二居,地下车库设备用房,商业,幼儿园,.设备安装工程万元,户型正常三居户型拼的大三四居户型拼二三居户型正常二居地下车库设备用房商业,幼儿园,项目总投资估算表总投资估算中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目财务分析项目总投资,万元。其中土地成本,万元建安成本,万元配套工程,万元前期工程费,万元建设期其他费用,万元不可预见费,万元财务费用,万元总投资估算配套工程费万元,景观园林绿化.红线内市政工程.大市政工程配套费前期工程费万元,三通平路水电土地平整万元,.前期策划及审批费用万元,勘察费万元,设计费万元,.,.招标管理费万元,.建设期其他费用万元,项目管理费万元,.,.其他费用万元,工程监理费万元,.预算编制费万元,.施工图审查费用万元,.工程保险费万元,.竣工图编制费用万元,.结算审计费万元,.不可预见费万元,.,.财务费用万元,.项目总投资中冶京唐有限公。

3、限公司规划探测产品规划方案四•塔楼为主小学托幼中心绿地配套商业建筑面积住宅平米配套小学托幼平米商业平米其他平米合计平米总建筑面积平米总户数户容积率.建筑密度.建筑类型配比点塔平米.多层平米.此方案中，塔楼比例占九成以上，无论是空间形态还是产品品质，都会受到极大的负面影响，不建议采取此方案。中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率差异产品形态差异物业类型配比成本差异市场售价最佳容积率建议容积率范围利润差异规划设计市场消化修正容积率探测容积率探测技术路线产品规划篇中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率探测成本计算取费依据产品规划土地成本根据委托方提供的数据，土地费用取元，按照不同售价和物业类型配比加权进行分配。前期费用根据经验值确定，取建筑安装费的.建筑安装费用根据经验值和甲方提供的数据,依据不同的建筑形式取元平方米小市政及室外工程根据经验值确定，元平方米管理费,项和的不可预见费,项和的销售费用销售价格的财务费用鉴于本次研究是容积率探测，且甲方资金情况不详，因此估算取值元平方米销售价格按照市场调研数据预测得出其他由于代征道路配套学校等对本次探测没有直接影响，故暂不考虑。中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率探测成本计算过程产品规划单位除注明外，均为元平方米容积率总建筑面积建筑形式建筑面积土地成本建筑安装费用前期费用小市政及室外工程管理费用不可预见费用销售费用财务费用成本合计.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率探测计算结果产品规划容积率总建筑面积建筑形式建筑面积成本合计市场预期价市场预期价成本合计总销售额万元利润汇总万元.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高。

4、司中冶置业有限公司资金来源与运用项目财务分析假设投入自有资金.亿元，银行贷款.亿元。序号项目合计资金来源,.自有资金.银行贷款,.销售收入,.其他融资集团借款等现金运用,.土地成本.开发建设费用,.销售税金及附加.销售推广费用.土地增值税,.偿还贷款本息,偿还本金,偿还利息,所得税税前盈余资金税前累计盈余资金,所得税后盈余资金所得税后累计盈余资金中冶京唐有限公司中冶置业有限公司静态损益项目财务分析•动态投资指标上•静态损益左值万元,.,,,.,.,,,,,.,土地增值税贷款利息销售推广费用出租经营成本总支出开发成本土地成本开发建设成本销售税金及附加出租收入税前出租收入出租税金及附加项目总收入销售收入税前销售收入累计利润全部投资利润率.全部投资利年润率.资本金利润率.资本金利年润率.累计利润全部投资利润率.全部投资利年润率.资本金利润率.资本金利年润率.至年末销售结束税前所得税税后税前全投资利润率.，税后.税前资本金利润率.，税后.中冶京唐有限公司中冶置业有限公司变现能力分析项目财务分析通过银行贷款自有资金和销售回款，项目每期现金流均为正值，项目经济上可行。假设项目销售周期为个季度，至年末销售完毕。到年末银行贷款还清，年初可收回项目全部投资。项目动态投资回收期税前为.年。累计税前盈余资金万元中冶京唐有限公司中冶置业有限公司变现能力分析项目财务分析项目运作过程中资金压力集中在实现销售回款前。项目最大资金缺口约为.亿元，发生于年。税前累计现金流税后累计现金流中冶京唐有限公司中冶置业有限公司多方案比较项目财务分析多方案比较假设前提“快中慢”三个销售速度的假设市场价格呈“小步快走”上涨的假设方案时间方案快方案二中方案三慢共计季度共计季度共计季度中冶京唐有限公司中冶置业有限公司多方案比较项目财务分析方案快方案二中方案三慢总投资估算万元,净销售收入万元,税前全投资。

5、天元骏景销售主管资深置业顾问房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司典型唐山人的访谈老唐山人资深律师丽景琴园部分老业主天元骏景部分业主，项目组主要成员的唐山社会关系，属富人阶层部分市场需求的深入研究房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司客群分析两级分化的人群结构，不存在“白领”阶层消费力弱首次置业改善居住面积价格敏感度高消费心理不成熟消费力强多次置业改善居住品质看重保值升值价格敏感度低消费心理成熟高端客群中低端端客群房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司房地产市场总结处于发展的初级阶段住宅市场供不应求，销售压力小高端住宅发展不平衡，高档住宅更受欢迎年住宅市场供应井喷，普通住宅市场风险高高端住宅市场供应不足，产品提升空间大，市场风险小客群两极分化“富人”和“普通市民”，没有白领阶层房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司市场定位市场定位论证客群定位户型定位价格定位中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位市场定位方向分析机场新区现状不成熟尚未形成居住氛围距离原市中心相对较远公交系统尚不发达区位条件优越，交通便利上风上水，污染少项目南侧紧邻现有富人区机场新区教育景观资源丰富配套规划齐全唐山发展新机遇宏观经济发展利好民营企业催生高端人群新中心机场新区开发刚刚起步房地产市场处于初级阶段高档竞争压力小，升级空间大潜在供应量大，市场竞争加剧中低端竞争压力大，升级空间小政府宏观调控风险项目实施风险弱化劣势规避风险抓住机遇发挥优势本项目应该走高端路线中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位市场定位分析有市场需求项目市场定位唐山新富人区走高端路线市场竞争压力小产品升级空间大价格承受能力强土地价值最大化地块条件具备具备实施条件最优，风险最小中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市。

6、润率.税前年均全投资利润率.动态投资回收期年.快.中.慢经过测算分析得出回款速度和利润最大化存在矛盾根据整体开发战略和收益目标建议选择方案。中冶京唐有限公司中冶置业有限公司结论与建议结论与建议综上，唐山机场新区项目在社会技术及经济方面均具有较高的可行性。结论中冶京唐有限公司中冶置业有限公司预计泽源房地产开发有限公司预计小高层板楼为主预计年月前后预计年上半年开工金港国际预计暂不公布预计小高层板楼为主预计年月前后预计年上半年开工蓝天楼三期.唐山景泰房地产开发有限公司小高层板楼为主预计年上半年尚未动工张思庄平改地块.预计.唐山景泰房地产开发有限公司预计年上半年拆迁基本完成变压器厂地块北部市区唐山诚成房地产开发有限公司小高层板楼，最低层年月尚未动工龙王庙平改地块北部市区博志房地产开发有限公司小高层板楼预计年月前后正在拆迁食品厂地块东部河西.未动工付家屯机场新区正在拆迁合计.潜在供应格局仍将延续现状，产品品质难以大幅提升年中后期潜在供应量预计将到达万平米以上市场发展趋势潜在住宅项目市场调研细况表房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司普通住宅市场的品质难以迅速提升，竞争将明显加剧市场发展走势未来供应总量潜在万平米待售万平米在售存量万平米年中后期供应规模达万平米以上西部富人区用地趋于饱和高档住宅供应趋缓潜在供应总体在分布特征地块条件开发商特征与在售项目相似目前富人区仅有“瑞景国际公馆”个小型项目供应房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司分目录市场发展现状市场发展走势市场需求的深入研究房地产市场分析中冶京唐有限公司中冶置业有限公司市场需求的深入研究唐山业内精英访谈宏扬香木林销售主管资深置业顾问尚座销售主管资深置业顾问丽景琴园销售主管资深置业顾问馨秀园销售主管资深置业顾问唐山东方房地产有限公司副总经理鹭港新天地项目销售总监翡翠城销售经理。

7、定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意路领先中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位四类目标客群矿产钢铁建材等私营企业高层政府中高级公务员事业单位中高级管理者银行电信电力钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业流通业服务业中的高收入阶层中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意路领先中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位四个方面三个特点性格耿直为人实在文化水平和品味水准相对较低追求时尚，攀比心强地震潜在影响转弱喜欢西洋建筑元素重视户内的设计不盲目追求面积大重视园林景观看重物业服务品质更喜欢板楼，但不排斥塔楼价格承受能力强容易跟风购买非常关注新项目购买口碑好，品质形象高的住宅行为分析心理性格分析交通方式以私家车为主购买高档轿车金银珠宝购买高价位服装，但穿着品味不高房产需求分析房产消费分析追求地位身份和尊崇感，但层次相对较低注重实用性比较容易引导中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位目标客群定位产品定位价格定位目标客群需求分析市场定位四种客群三个特点两项注意路领先中冶京唐有限公司中冶置业有限公司项目市场定位项目市场定位产品定位两项注意第要注意产品前进半步，户型做市场主流客群的需求特点决定产品前进半步户型配比做市场需求的主流产品第二要注意平米新政合理利用政策的空隙降低政策和市场风险中冶京唐有限公司中冶置业有限公司户型定位项目市场定位物业档次物业名称居室两居室三居室及以上户型面积区间比例面积区间比例面积区间比例高档项目天元俊景丽景琴园三期尚座中档项目丽景新城期宏扬香木林期户容积率.建筑密度.建筑类型配比点塔平米.高板平米.小高板平米.多层平米.小学托幼中心绿地配套商业中冶京唐有限公司中冶置业有。

8、限公司规划探测产品规划方案四•塔楼为主小学托幼中心绿地配套商业建筑面积住宅平米配套小学托幼平米商业平米其他平米合计平米总建筑面积平米总户数户容积率.建筑密度.建筑类型配比点塔平米.多层平米.此方案中，塔楼比例占九成以上，无论是空间形态还是产品品质，都会受到极大的负面影响，不建议采取此方案。中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率差异产品形态差异物业类型配比成本差异市场售价最佳容积率建议容积率范围利润差异规划设计市场消化修正容积率探测容积率探测技术路线产品规划篇中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率探测成本计算取费依据产品规划土地成本根据委托方提供的数据，土地费用取元，按照不同售价和物业类型配比加权进行分配。前期费用根据经验值确定，取建筑安装费的.建筑安装费用根据经验值和甲方提供的数据,依据不同的建筑形式取元平方米小市政及室外工程根据经验值确定，元平方米管理费,项和的不可预见费,项和的销售费用销售价格的财务费用鉴于本次研究是容积率探测，且甲方资金情况不详，因此估算取值元平方米销售价格按照市场调研数据预测得出其他由于代征道路配套学校等对本次探测没有直接影响，故暂不考虑。中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率探测成本计算过程产品规划单位除注明外，均为元平方米容积率总建筑面积建筑形式建筑面积土地成本建筑安装费用前期费用小市政及室外工程管理费用不可预见费用销售费用财务费用成本合计.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层中冶京唐有限公司中冶置业有限公司容积率探测计算结果产品规划容积率总建筑面积建筑形式建筑面积成本合计市场预期价市场预期价成本合计总销售额万元利润汇总万元.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高层层以下板式高层层及以上板式多层.高层住宅板式高。

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